二套房貸日漸收緊 “擦邊球”無孔不入

錢杰

2009年07月25日08:42  來源:《中國証券報》

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  房地產市場再念“緊箍咒”。7月17日,銀監會主席劉明康再次強調嚴格執行“二套房”標准。不過,記者在採訪中發現,各家銀行的二套房貸款政策鬆緊不一,部分城市依然可以輕鬆申請到“兩成首付、7折利率”的二套房貸。銀行業內人士指出,政策收緊后購買二套房首付成數要增加的可能性比較大,但是利率也許不會上調太多。

  銀行:大小銀行各不同

  從今年初開始,在寬鬆信貸政策和信貸指標壓力之下,一些銀行暗中降低了二套房貸的首付成數和貸款利率標准。在很多城市,購房者在申請二套房貸款時都能享受到,購買首套房產“兩成首付、貸款利率在基准利率上打7折”的優惠。不過,進入7月以來,杭州、上海和成都等地的銀監局分別重申,二套房貸首付比例不得低於40%,並且不能享受貸款利率優惠。

  在最早傳出二套房貸收緊風聲的杭州,各家銀行將二套房貸的首付比例普遍提高到了三成到四成,7折優惠利率也不見蹤影。在上海,多家銀行也明顯收緊了二套房貸。浦發銀行一位人士對記者表示,目前是政策調整的過渡期,該行對包括首套房貸款以及二套房貸款等在內的貸款審批節奏均已放緩。對購房者而言,在該行申請二套房貸仍可以首付3成,銀行也會考慮購房者的年齡、工作單位、收入等綜合情況,給出一個貸款利率。二套房貸款利率一般較基准利率下浮,但會高於7折優惠利率。還有一些國有銀行的客戶經理明確表示,現在二套房是4成首付,1.1倍利率。

  在廣州,已經有不少樓盤接到按揭銀行的通知,從本周起開始嚴格執行二次房貸首付四成的規定。

  不過,記者在走訪深圳的一些銀行時發現,目前許多支行還沒有接到正式通知。民生銀行的一位客戶經理告訴中國証券報記者,如果購買第二套房子,隻要第一套房子的按揭已經還清,仍然可以享受首付2成、基准利率打7折的優惠。而工商銀行的一位信貸員告訴記者,二套房貸款首付最低兩成,不過7折的優惠利率很難申請到了,要報到分行審批,依據購房的具體情況會向上有所浮動。

  一家股份制銀行深圳分行的相關負責人向記者証實,目前銀行對二套房首付4成的比例控制得比較嚴格,但是利率還沒有嚴格執行。他還透露,銀行近來都加大了對購房者信用狀況、異地購房等方面的調查,貸款申請人若曾經異地購房,隻要征信系統顯示有過購房貸款記錄,銀行一定會從嚴審核。

  其他城市同樣存在二套房貸打擦邊球的情況。在農行武漢某分行,一位個貸經理稱,目前第二套房貸可以按兩成首付、7折利率執行,但第三套房需要三成以上首付,利率也要上浮10%。

  中介:操作空間依然很大

  記者以購房者身份走訪了一些中介機構,盡管不少置業顧問告訴記者最近二套房貸收緊的風聲越來越緊,但房貸仍然是各家銀行最優質的一塊貸款業務,因此操作空間還是很大的,二套房貸利率上浮的空間不大。

  在北京,一些房地產中介的置業顧問表示,現在銀行對二套房基本都是4成首付,利率上浮10%,“而我們基於和銀行的合作關系,還能為客戶爭取到3成首付。”

  在深圳,記者走訪的一些房地產中介普遍表示,現在仍然可以幫助消費者從銀行申請到首付兩成、7折利率的二套房貸款。“目前各家銀行在房貸業務這塊競爭是很激烈的,所以實際操作中應該不會全面收緊。”一位業內人士告訴記者,此次《通知》中並未重申利率“上浮”的規定,而是要求銀行“確定合理的貸款利率”。這樣看來,即使銀行在辦理二套房貸業務時,對於“首付至少四成”的規定必須執行,但在貸款利率上仍擁有一定靈活掌握的空間。

  據了解,目前市場中對於房貸利率的浮動水平,大致有0.7倍、0.85倍、基准利率1.1倍等幾個檔次。按照當前五年以上貸款5.94%的基准利率計算,這幾個檔次分別對應的利率水平為4.158%、5.049%、5.94%和6.534%,最高與最低水平相差2.4個百分點。“對於購買二套房的優質客戶,大部分銀行不會一下子把貸款利率提到1.1倍,可能只是象征性地提一點,比如從以前基准利率打7折改為7.5折,因為一旦提得太高,就會流失客戶。”上述中介人士表示。

  購房者:轉向公積金貸款

  二套房貸款政策收緊的消息令不少購房者緊張起來。記者在採訪中發現,已經簽署了購房合同的消費者近期都在加緊辦理按揭,爭搭優惠利率“末班車”,正在看房的人放慢了速度,開始觀望起來。

  以上月曾經出現了豪宅“搶購”之風的廣州為例,據仲量聯第二季度報告,廣州豪宅市場成交量達2000套,與去年同期相比,上半年成交量反彈幅度達到82%左右﹔市場均價環比上升5.4%左右。最近兩周,廣州的豪宅市場成交明顯放緩,許多投資客擔心二套房貸收緊后樓市降溫,因此目前多持觀望態度。

  據杭州透明售房網的最新數據,7月12日至18日,杭州主城區一手房成交1071套,比上周減少522套,日均成交153套,回落到200套以下,而上個月全是200套以上的日成交量。深圳置業國際研究中心監測數據也顯示,7月10日至7月16日一周時間內,深圳成交新房1500套,環比下降3.8%,成交面積14.73萬平方米,環比下降6.6%。中介機構提供的數據稱,7月上半月二手房成交量已同比下降近三成。

  還有一些精打細算的消費者准備選擇公積金貸款購房,“年初的貸款利率跟公積金貸款利率差不多,為了省事很多同事購房都沒有用公積金貸款,現在來看,公積金的優勢明顯。”准備購買第二套房子的白領小王給記者算了這一樣筆賬,目前,5年以上公積金貸款利率為3.87%,5年以上商業貸款利率為5.94%,上浮10%就是6.534%,二者相比差距很大。

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(責任編輯:聶叢笑)

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