民生三問:經濟適用房會退出歷史舞台嗎

  

2009年08月13日08:11  來源:人民網-《人民日報》

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  對話人
  編 輯 王明峰

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  記 者 王煒

  新聞事件

  近日,石家庄出現大量經濟適用房遭棄購的現象。近兩年來,經適房棄購事件時有發生:2007年7月,濟南204套經適房過半被棄購﹔2008年8月,杭州第一期經適房兩成遭棄購﹔2008年12月,廣州首批經適房1170套被棄購﹔2008年,該年度深圳市388套經濟適用房遭棄購……有地方政府官員提出,隨著中等收入階層住房問題的逐步解決,經適房將從舞台的中央退居到次要位置。

  一石激起千層浪,再加上最近相繼被曝光的湖北武漢“六連號”、湖北老河口“十四連號”事件,北京、重慶大量經濟適用房違規出租,鄭州經濟適用房規劃用地違規建起小別墅等。一連串關於經濟適用房的負面新聞,引發了社會上對經濟適用房制度的廣泛關注,同時也引起了人們對經濟適用房去留的思考。

  有業內人士稱,“面對是非不斷,又極易對商品房市場形成沖擊的經適房,任何地方政府都不會排除出台‘停止經適房建設、全部提供廉租房’的保障住房新政。”與此形成鮮明對照的是,從去年底開始的保障性安居工程中,各地對經濟適用房投資、建設力度不斷加大。似乎走到十字路口的經濟適用房,究竟該何去何從?

  

  一問:為什麼接連遭棄購?

  編輯:住房和城鄉建設部官員日前表示要適度發展經濟適用房,為什麼在有的城市經適房遭到棄購,甚至要退出建設?

  記者:近兩年來連續發生的經濟適用房遭棄購,盡管有質量、地理位置等諸多原因,但最重要的原因還是價格。

  從2007年底到今年一季度,房地產市場出現波動,商品房價格下降。盡管今年二季度房地產市場量價齊升,但二線城市回暖仍然較慢。因此,近期石家庄交付的經濟適用房價格與周邊商品房價格相差無幾,失去了明顯的價格優勢。

  同時,客觀來講,經濟適用房的建筑質量和社區品質,比商品住宅有一定差距。加之經濟適用房隻擁有“有限產權”,在出租、上市交易方面限制很多。在價格差不多的情況下,原來搖中號的購房者放棄購買資格,轉向商品房市場,也是情理之中。

  透過價格這一表面原因,經適房大量遭棄購的背后是一些地方政府對房地產市場形勢的發展缺乏判斷和應變能力。如果在市場低迷,及時調整經濟適用房的供應,能在很大程度上緩解上述問題。但住房建設需要兩三年的周期,在這麼長的周期內做出判斷和調整,難度不小。

  今年初,長沙、常州、沈陽、大連等城市在一兩年內停止經濟適用房建設或減少供應量,改為向低收入家庭發放購房補貼,支持他們購買商品房。還有一些城市實行租售並舉、共有產權等模式。這些調整,有助於降低建設經濟適用房的風險,也有助於低收入家庭規避購買的風險。

  二問:廉租房會取而代之嗎?

  編輯:爭議不斷的情況下,經濟適用房有沒有可能就此退出歷史舞台,像有專家提出的,實行“停止經適房建設、全部提供廉租房”的保障政策?

  記者:事實上,經濟適用房的歷史使命遠沒有完成。各地還是存在不少既不能享受廉租房、又買不起商品房或限價房的低收入家庭。特別是在房價比較高的大中城市,經濟適用房的價格優勢仍然很明顯。一些城市的經濟適用房遭到棄購,並不表明這一群體的住房問題已經得到妥善解決。從各地經濟適用房申購和搖號仍然火爆的現象,可以看出經濟適用房的需求仍然存在。一旦取消經濟適用房制度,許多低收入家庭的住房問題就很難解決。

  經濟適用房和廉租房一起,構成我國低收入家庭的保障性住房主要供應體系。目前各地廉租房的保障對象主要還是低保家庭,保障面要進一步擴大還有一個過程。

  另外,中國家庭對住房產權的渴望是不可忽視的。即使是低收入家庭,也希望能擁有屬於自己的住房。通過經濟適用房制度,政府可以有條件地支持低收入家庭擁有住房,有利於社會和諧。

  因此,住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅?近日表示,各地特別是一些住房價格較高的大中城市,適度發展經濟適用住房仍然具有重要意義。在一定時期內,經濟適用房制度不應該被取消。

  三問:開發商是虧本賺吆喝嗎?

  編輯:對於開發商而言,經濟適用房利潤不超過3%,比起商品房巨額利潤,吸引力自然不大。他們建設經適房的積極性從何而來?

  記者:開發企業普遍反映經濟適用房項目虧損,即使有微利,也達不到3%。

  即便如此,房地產開發企業還是對經濟適用房項目表現出很高的積極性。在最近的採訪中了解到,開發企業的積極性主要來自以下幾個方面。

  第一,在國際金融危機背景下,開發企業面臨的壓力很大。經濟適用房盡管利潤有限,但相應地不愁銷售,幾乎沒有風險。另一方面,不需要企業投入土地成本,對資本金比例要求也較低,稅費、營銷費用也很低。對資金緊張的開發商而言,有很大吸引力。

  第二,當前參與經濟適用房開發建設的開發企業,主要是各地的國有房地產開發企業。這些國企集團大多還有自己的建材、建筑企業,參與經濟適用房建設,可以利用自己相對完整的產業鏈,達到降低成本的目的。同時,還給本集團內的建材、建筑企業帶來了訂單,保証了開工率。

  實際上,地方政府往往將經適房項目和臨近區域的限價房項目“打包”招標。也就是說,企業還能同時獲得限價房的開發權。而限價房的利潤率相對較高,而且還有相應的商業設施可以開發。 


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(責任編輯:曹華)

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