房地產業成為巨大“吸金池” 為實體經濟埋隱患

2009年08月17日09:21  來源:《經濟參考報》

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  房地產業成為巨大的“吸金池”

  中國指數研究院的報告顯示,今年上半年,北京、天津、重慶、深圳、武漢等重點城市的住宅成交面積同比增幅接近或超過100%,市場成交量基本恢復到2007年上半年的水平。房地產業對上下游經濟帶動作用巨大,房地產的復蘇是“保增長”的有力保証。

  但是,房地產業超常規反彈、房價上漲過快,也會為實體經濟埋下隱患。記者採訪發現,在金融危機尚未結束的背景下,房地產業對實體經濟資金的“吸附”作用仍然十分明顯﹔此外,房地產業中與實體經濟密切相關的工業、商業地產卻相對“冷寂”。

  有跡象表明,房地產業這種超常規的反彈有脫離宏觀經濟的可能性,從而給實體經濟帶來不利影響。這一情況值得警惕。

  各路資本紛紛擠入地產業

  7月29日,國內最大的建筑房地產綜合企業集團中國建筑在A股上市,成為IPO重啟以來的首隻“超級大盤股”。中國建筑在A股市場首發融資超過500億元,堪稱全球建筑企業上市的規模之最。

  中國建筑的上市標志著房地產企業IPO的時間窗口已經打開。據記者的不完全統計,目前,包括恆大地產、龍湖地產、中信地產、萬達集團、寶龍集團在內的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計劃。另外,已進入A股申報程序正在“排隊”的房企有5家。可以預計,房企將迎來又一波“吸金潮”。

  同時,記者還發現,5至7月間,不少一、二產業的上市公司也紛紛轉向房地產業。一些公司雖然尚未變更名稱,但經營范圍和資金流向卻明顯向房地產行業靠攏,這類實業股票已被業內稱為“隱形地產股”。歸納起來,其“轉型”方式主要有三:

  一是通過資產購買、注入而進入地產行業,或通過非公開發行購買資產,轉變成土地一級開發商。典型的如國內牛仔布行業惟一一家A股上市公司江蘇黑牡丹(600510)。該公司近日實施定向增發,購買實際控制人持有的常州高新城投公司和常州火炬置業公司股權。這樣,公司在原有紡織業務的基礎上,新增常州市新北區城市綜合功能開發業務。此外,公司還將對在上述開發區內新獲得的1500多畝地塊,以及未來廠房搬遷后的老廠土地進行房地產開發。

  二是通過收購資產,並入了房地產業的個股。例如傳統的電纜企業煙台新潮實業(600777)通過收購房地產和建筑安裝企業,已形成了以房地產和電纜為主導產業的經營格局。公司主要土地儲備都在煙台地區,已擁有可開發土地2000畝左右。一些証券分析師預計,由於公司拿地成本偏低,未來幾年房地產開發將成為該公司業績的主要增長點。

  三是以房地產為副業,但目前正在逐步擴大房地產份額。例如以農業為主營業務的順鑫農業(000860),其控股子公司順鑫佳宇在7月1日競拍得到北京市順義區站前街商業金融(西側)項目用地。這是該公司第三次獲得此地段的商業用地。再如,以水利建筑施工為主業的安徽水利(600502)目前在安徽省6個城市儲備土地超過2000畝,目前已成為安徽省內最大的本土地產商之一。

  嘉華(中國)投資有限公司在上海閘北區內的大型樓盤“慧芝湖花園”位列上半年上海樓市銷售額第三位,至今近千套可售房源已告售罄。據樓盤銷售負責人介紹,4、5月份時,投資者的購房數量已佔當時銷量的50%至70%。

  上海一位有著10多年房地產開發經歷的業內人士告訴記者,與以往情況不同,今年的投資客中有不少是做實業的企業家,他們在江、浙、滬等地的企業出口受阻、業績不景氣,於是選擇把錢投入房市。一些企業家覺得,在目前形勢下,投資房地產比做制造業“來錢更快”。

  硬幣的“另一面”:“住商倒挂”折射宏觀經濟低溫區

  即使在眼下,房地產業也並非如人所想是全然一片火爆。目前,一些重點城市存在“住商倒挂”的現象。比如,位於上海恆豐路的商鋪華森商務廣場,地處蘇州河畔黃金地段,去年年底開盤預售。截至7月13日,總計369套可售商鋪僅售出34套,目前價格在1.8萬元/平方米左右。而與其不遠的住宅樓盤嘉裡不夜城卓悅居(西區),同樣臨近蘇州河,最新一次開盤也是去年年底,迄今563套可售房源已隻剩3套,最新售價已高達2.8萬元/平方米。

  知名房地產專家蔡為民分析,商辦物業、工業地產等是宏觀經濟的晴雨表。在一個健康的房地產市場上,相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前國內部分一線城市不但商鋪價格嚴重低於同地段住宅價格,而且還出現滯銷。蔡為民認為,這說明“目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐,而且房地產業自身也出現了冷熱不均的不正常現象”。

  相關數據也說明了上述情況。國際知名物業服務商世邦魏理仕最近發布的報告顯示,今年第二季度上海辦公樓平均租金報價為每天每平方米7.05元,環比下跌4.6%。而今年上半年,上海辦公樓平均租金報價已下跌11.0%。

  報告顯示,自2008年第四季度以來,上海辦公樓市場已連續三個季度出現吸納量為負的情況,新的物業項目不斷交付,而租戶卻縮減面積,使市場未租用率不斷上升。此外,去年上海辦公物業新增供應中有85%以上為甲級及超甲級物業,而今年上半年的供應結構則有所不同,有逾7成物業為乙級辦公樓。

  戴德梁行新近的一份報告也顯示,在另一個房地產一線城市深圳,第二季度,盡管商鋪租賃市場有所活躍,但銷售市場依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米,同比大幅下降61%。

  商辦、工業的土地交易也顯得相對冷清。比如,在上海日前一次土地出讓中,5塊商辦用地的交易波瀾不驚,成交價平淡無奇。其中長寧區“221街坊3丘”地塊成交的樓面價僅為6873元/平方米,不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2萬元/平方米樓面價的1/3。在大連、東莞等一些經濟外向度較高的城市,還出現了工業用地流拍的現象。上海莘庄工業區董事長張金弟介紹,預計該工業區內今年新成交土地面積約100畝,保持近幾年來的平均水平。

  外資對中國商業地產也持審慎態度。新加坡騰飛集團下設的、旨在投資大陸工業(產業)園、商業地產的私募基金,今年以來不曾出手。該基金相關負責人表示“目前還在積極尋找項目”。

  警惕“三駕馬車”被房地產“牽著走”

  中央財經大學教授郭田勇指出,房地產業對上下游經濟的帶動作用巨大,房地產的復蘇是經濟增長的有力保証。對地方政府而言,樓市、地市的活躍,為政府提供了豐沛的收入。一些地方財政收入上半年向好,與樓市的走強直接相關。

  但另一方面,過多的產業資本融入樓市,會為實體經濟埋下隱患,不利於長遠發展。房地產專家蔡為民指出,從目前房地產投資異常火爆“住商倒挂”等情況分析,不排除房地產業有“脫軌”的可能性。除銀行信貸資金外,大量來自實體經濟的資金也流入房地產的開發及購買領域,一方面加大房地產泡沫產生的可能性,另一方面將對實體經濟的投資產生分流作用,並反過來造成后者對房地產形成更大依賴,“一旦泡沫破滅,實體經濟必將受到重創”。中國指數研究院副院長陳晟指出,要警惕消費、投資、外貿這“三駕馬車”被房地產“牽著走”的情況,警惕樓市強勢反彈過后陷入“二律背反”。

  專家建議,一是在實施積極財政政策和適度寬鬆貨幣政策的同時,要對資金的流向保持密切監管、監控,確保資金能最大限度流入實體經濟。二是高度警惕房地產業對投資的“過度拉動”作用,對實體經濟資金進入樓市的情況要加強監控,並在相關限制性政策上留出操作空間。三是要引導地方政府擺脫對住宅地產的過度依賴,激發商業、工業地產在創造稅收、解決就業方面的長效作用,適時考慮通過稅收等手段幫助工、商地產走出低谷。

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(責任編輯:朱瑤)

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