房市新走向:高房價難持續 各地樓市面臨微調

2009年08月18日08:47  來源:《經濟參考報》

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  在高房價面前,多個重點城市的樓市呈現“價升量跌”的態勢。這既與近期樓市新增供應量不足、“二套房貸”政策嚴格執行有關,也是房價不斷上漲將部分購房者“逼入”觀望狀態的結果。

  在宏觀經濟回暖基礎尚未得到“夯實”之前,房地產業超常規的迅猛漲勢能持續多久?種種跡象顯示,樓市雖未逆轉,但已面臨“微調”。

  購房者更趨理性,不再貿然“追漲”

  上海中原地產提供的數據顯示,7月上海中原代理的二手房成交均價為17764元/平方米,環比上漲5.5%,但成交量卻環比下滑22%。

  7月至今,“價升量跌”是全國樓市的一個新變化。國家統計局新近發布的數據顯示,7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環比繼續雙雙上漲,且漲幅分別比上個月高出0.8和0.1個百分點。這是今年以來70個大中城市房價環比連續5個月上漲。另一方面,7月全國商品房銷售面積為7646萬平方米,環比6月的9465萬平方米下降近20%﹔商品房銷售額3800億元,環比6月的4411億元下跌近14%。這是兩項指標自今年3月以來遭遇的首次下跌。

  這種態勢在8月依然繼續。來自易居中國的數據顯示,8月3日-9日這一周,上海新建商品住宅均價漲至16538元/平方米,環比上漲7.36%﹔而成交量為34.9萬平方米,環比大幅下滑20.6%,創今年3月中旬以來近20周新低。

  綜合各方面的分析來看,近期成交量回落的原因,除新增供應量減少、“二套房貸”執行趨嚴等因素外,還有購房者熱情的減弱。上海中原地產研究咨詢部經理馬冀認為,經歷了前期持續火熱的市場行情之后,購房者更趨理性,不再貿然“追漲”,“如果房價繼續快速上漲,和普通購房者的心態將會脫節”。

   樓市雖未逆轉但已面臨微調

  上述事實表明,開發商不可能掌握房價的全部定價權,影響市場走勢的根本因素是供求﹔而即使是供不應求,一旦價格上漲過快、超出人們預期,也會面臨“有價無市”“有價少市”的局面。

  一時的“價升量跌”並不意味著樓市已遭到逆轉,但種種跡象顯示,它正面臨著微調。

  一個集中的表現是,繼不久前銀監會重申嚴格執行“二套房貸”政策后,有關部門繼續釋放加強房地產業監管的信號。8月4日,國家統計局撰文提醒政府必須警惕房價高漲。文章稱,高房價已成制約消費啟動的最大阻力﹔一旦房價大幅下降,地產金融危機不可避免。8月5日,國家稅務總局表示,近日將把房地產業的稅收作為監管重點,要求各地稅務機關加強房地產業等領域的稅收征管。5日晚,央行發布貨幣報告,首次提出要對寬鬆的貨幣政策“動態微調”。此外,國土資源部、國家發改委等部門近期對房地產調控的“小動作”也是頻頻不斷。

  上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,目前很多城市房價上漲過快,市場繁榮之程度遠遠超出宏觀經濟面,部分城市新一輪的房價泡沫可能正在醞釀和產生。對此,應在維持市場穩定的前提下,進行政策的適度緊縮。

  這幾天,上海多位有購房計劃的市民和記者交流時表示,房價已經相當高了,相信隨著供應量的增加和政策的“微調”,在三、四季度再出手可能更理想。

  房產企業要頭腦清醒,理性地定價

  中國房地產業協會副會長朱中一近日在上海表示“一定要保持房地產政策的連續性和穩定性”,但他同時呼吁要“十分珍惜和維護當前房地產市場的回暖態勢”。

  在一些城市房價已“發燙”之際,還談“回暖”,看起來似乎是時機錯位,但許多權威數據說明,上述觀點並非過時之論。目前國際金融危機還未見底,房地產市場外部環境還有很多不確定因素。還有,房地產業本身有不少指標依然低迷,比如上海1-6月住宅投資開發同比下降11.8%,北京同比下降15.4%,廣東同比下降40.3%。而1-6月,全國31個省(自治區、直轄市)辦公用房的銷售同比下降16%,其中內蒙古、新疆、陝西、天津等8個省(自治區、直轄市)同比下降幅度均超過30%。再如,7月CPI和PPI依然雙雙為負且均創出年內新低,多項指標顯示,經濟回升的基礎仍不穩固。

  朱中一表示,要處理好房地產業發展與當前保增長、保民生工作之間的關系,加大對房地產發展規劃與政策的研究。企業要保持清醒頭腦,理性地定價,避免捂盤惜售,以實際行動維護樓市回暖的大好局面。(記者 葉鋒 彭勇)

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(責任編輯:朱瑤)

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