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盡快恢復 房地產企業正常融資

2012年07月10日09:40         手機看新聞

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  經過多年的摸索之后,我國的房地產調控政策如今已經形成了一個復雜的體系。在筆者看來,諸多措施當中的某些部分是比較適當和有益的,而另一些則急需調整﹔其中,尤以在融資渠道上對房地產企業進行嚴格限制和百般打壓的做法最為不當,相關的歧視性政策應當盡數取消。筆者的建議是,應當盡快恢復向開發商正常進行貸款,並允許其正常發行股票,以便確保市場供應。

  調控政策出台了千條萬條,卻有一條似乎被忘記了,那就是歸根到底,供求關系決定一切﹔房地產問題的解決,最終要靠造越來越多的房子。房子多了,房價便宜了,廣大人民才能有房可住,才能住得寬敞。這就是房地產業的基本功能和根本目的之所在。在這一點上,這一行業與其他任何產業都是一樣的。例如,改革開放之初,冰箱、洗衣機、電視機都是時髦的緊俏貨,也是高價商品,怎麼辦呢?辦法就是引進技術,擴大生產。許多企業轉產家用電器,這才使得廣大人民如今普遍用上了這些物美價廉的物品。

  然而,房價大幅上漲之后,卻出現了很多奇談怪論,一說是房價上漲是房地產商操縱的結果,因此很多人仇視給大家造房子的人。另一說比較“專業化”,即房價是資金炒作的結果。這些看法結合起來,導致政府開始實行一種報復性的政策,即指示銀行向房地產商減少資金供應,指示証監會暫緩核准房地產公司的股票發行。斷你的供,看你降不降價!

  可是,經濟規律是無情的。開發商怎麼會為了造新房子而賤賣舊房子呢?大不了不上新項目罷了﹔加之消費者通過預售制度源源不斷地向開發商提供資金,所以開發商的日子還是過得去的。而在這個節骨眼兒上,政府不斷地強調耕地“紅線”,土地供應沒有相應地、足額地跟上,結果是房價長期在高位運行,且持續走高。

  最近進行的一輪調控,是自2010年4月17日“新國十條”頒布以來所實行的包括“限購”、大規模推出保障房等一系列政策。從房價近兩年的走勢來看,調控政策終於產生了一些效力,這說明政策組合當中至少某些部分是對頭的。例如,“限購”政策雖然過於嚴厲,但嚴格控制投機性需求的大方向應當是正確的。考慮到房地產業的確具有一些特殊性,以及我國人口眾多的現實,這應當成為長期堅持的基本國策——盡管具體的管理措施應不斷調整和完善。在筆者看來,“限時開發”也是一條有益的政策。在我國現行的以國有土地為主導的格局之下,這項政策具有特殊的微妙之處﹔對此我們將在后文再作論述。

  在諸多不當的政策當中,尤以限制和打壓房地產企業融資的政策最為錯誤。在房屋預售制度和按揭制度下,買方的預付款是開發商的主要資金來源之一。可是,以往鬆弛的按揭政策雖然支持了房屋建設和供應,卻也誘發了需求的飆升。如果需求增長速度快於供應增長速度,房價當然就不會下跌。需要認識到的是,同樣是供應資金,把資金直接提供給買方與直接提供給賣方的效果是大不相同的。另一方面,限購政策雖然造成了需求縮減,但是按揭貸款金額也大幅下降﹔這就導致房地產商的資金來源告急,他們又怎麼能夠積極地去造房子呢?統計資料顯示,今年上半年全國房地產開發企業的土地購置面積和新開工面積都出現了明顯的下降。這表明,由此造成的資金缺口急需得到填補。

  限制房地產企業在金融市場中直接進行正常融資活動的政策本來就是錯誤的﹔這一政策自始就不應該出台。直接提供資金給企業,使它們有條件多造房子,同時又不會誘發需求增加,這是多麼好的事情啊!所以,為全民的住房福利計,對房地產企業的融資不但不應當限制,而且應當期待房地產企業的融資能力能夠得到充分利用。至少,政策制定者應當把開發商當作正常企業來予以看待,讓銀行、投資者、買方和開發商自由協商投融資條款,以便充分周轉資金和利用資源。

  一些人認為向開發商供應資金就會引起地價上漲,進而引起房價上漲﹔這裡的邏輯關系並不正確。以我國近年汽車市場的狀況為例。汽車旺銷的時候整車廠家進行擴產,這導致了上游零配件價格上漲﹔但是,這種漲價並不必然導致整車價格上漲。由於各整車廠家都在迅速擴產,其結果是整車價格竟然連年持續下降,整車廠家的毛利率也隨之降低。然而,經過薄利多銷,汽車企業仍然獲取了豐厚的利潤。這就是一個產業發展和成熟的過程,也是一個非常健康的過程。同理,在適當的需求管理之下,通過向房地產業敞開供應資金,輔之以“限時開發”政策,隻要供應的增長超過了需求的增長,成品房價格就不會上漲,地價的上漲也就無法傳導到房價上。政策制訂者一定要認識到這是兩碼子事。

  房地產企業不能獲得“正常融資者”的地位,還與以下認識有關,即房地產業是資金密集型行業,系統效應顯著,因而需要對其融資活動進行嚴格的監管。我們不否認防范金融風險的重要性,也願意對監管部門的警惕性表示贊賞,可是,我們要問以下的問題:1、防范金融風險的考慮是否足以導致監管部門對房地產企業採取歧視性的政策?尤其是在房地產大牛市中持續多年地實行這種歧視性的政策?這難道不是“在水緊處捉魚”嗎?事實表明,房地產企業貸款的違約率在過去多年中一直非常低,所以監管是否過度了呢?2、過度的監管導致了房屋供應不足,由此導致房價長期運行在高位,泡沫越滾越大,難道這就是降低金融風險的正確途徑嗎?3、尤其令人不解的是,假如銀行貸款會增加金融風險的話,為什麼不允許房地產企業在股市中進行股本融資呢?后者難道不正是降低金融風險之道嗎?

  所以,對於如此有違經濟常識的政策,我們呼吁盡快予以取消。調控政策效果不彰,原因就在於好政策的效果在很大程度上被這些壞政策抵消掉了。應當限制的是按揭貸款,應當放開的是企業貸款和募股﹔前期的政策恰好弄反了。政府應當支持房地產企業千方百計擴大生產,積極競爭,盡快走上薄利多銷之路。積極因素再長幾分,消極因素再減幾分,供求關系也許就會發生根本性的逆轉。至於企業的事情,自有企業自己通盤考慮,自行負責,政府不必過於擔心個別企業的破產問題。即使個別銀行因此遭受一些損失,也不必過於憂心忡忡。銀行對一個行業的放款,一般應當容忍一定的違約率﹔一個行業中的企業,一般也應有一定的破產率﹔這才是建立有效的、負責任的監管的適當基礎。應當身處風險之中來監管風險。如果硬要建立某種遠離風險的理想經濟體系,其結果隻能是一廂情願,浪費社會資源,最終反而會引起更大的風險。

  保障房措施終非正道。在總結歷史經驗教訓的基礎上,我國房地產業應當回到“以市場機制為主,輔之以適當政府干預”的軌道上來,兩方面的措施都不可偏廢。在現行體制下,本人推薦一種“敞開供地 敞開企業融資 限時開發 高額累進房產稅 促進房屋流通”的政策組合。關於這一建議的其他方面,我們將在下一期再作論述。

(來源:証券時報)

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