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30家房企調查顯示:開發商情緒變得樂觀

2012年08月20日07:33    來源:中國青年報     手機看新聞

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渣打銀行的研究團隊近期對全國30家房地產商作的調查顯示,在降價和市場情緒轉變的帶動下,很多城市房屋銷售正在好轉,開發商的情緒也在變得樂觀。13家受訪開發商稱(據其所知)沒有開發商降價了或者打算降價,這是自2011年5月渣打銀行調研以來最多的一次。

  渣打銀行的研究團隊近期對全國30家地產商作的調查顯示,在降價和市場情緒轉變的帶動下,很多城市房屋銷售正在好轉,開發商的情緒也在變得樂觀。“中國房地產市場正在恢復——要回到曾經的繁榮將是一個漫長、艱難的跋涉,但復蘇似乎已經開始。”渣打銀行大中華區研究主管王志浩說。

  渣打銀行的調查從6月底開始,涉及成都、武漢、南京等8座城市,調查的問題圍繞開發企業目前的經營狀況和市場前景,由地方性開發企業的高管和全國性開發企業的地方分支機構高管回答。

  之前,王志浩已經提出中國房地產已達到另一個“拐點”。他的理由是房價似乎已觸底,部分城市房價開始再次回升﹔監管部門降低了開發商和購房者的貸款成本,目前兩種類型貸款均開始緩慢增加﹔中國的城市化仍在進行,從較長期看,中國需要更多房地產建設。新的調查更加堅定了王志浩的觀點。

  房地產業的復蘇首先表現在建筑施工活動的趨穩上。在史上最嚴厲的調控之下,建筑活動一度停滯,不少開放商延遲新項目開工、放慢在建項目。如今這種情況正在改變。“當被問及未來3個月的建筑活動時,10家開發商稱將增加,隻有兩家計劃減少,而此前的第五期調查中有9家、第四期有7家。大多數受訪者稱將保持同樣的建筑施工數量不變。”王志浩說。

  近期土地市場並不活躍。調研中,半數受訪者反映,在過去3個月中,當地政府土地出售有所減少。這毫無疑問影響了當地政府的收入。數據顯示,全國范圍土地銷售收入同比下降了約40%。同時因為開發商延遲支付早期購買土地的款項,實際情況恐怕更糟。

  有受訪者稱,多數新拍賣土地都被大型上市房地產公司拿到,有國企或者地方政府背景的開發商也很活躍,但私營開發商處境仍很艱難。買地方面,受訪開發商仍保持謹慎。16家受訪者稱未來6個月不會買更多的地,26家開發商多次在政府土地拍賣中受挫。

  然而,現金流狀況已經改善。18家開發商稱沒有聽說同行買地時出現付款能力問題。但規模較小的開發商仍現金緊張:16家受訪者稱見到大型的、資金充裕的開發商從處境艱難的小型開發商手中買地。

  之前,國泰君安分析師孫建平在《2012年房地產行業投資策略:平衡再生》 中指出,2012年中國房地產市場資金缺口達到1.3萬億元,如要彌補上述缺口,需要將銷售規模提高25%。

  地方政府不願意降低地價,盡管土地流拍頻現。半數受訪者反映地方政府拒絕降低地價。這或許標志著政府官員也認為土地市場會恢復。另一半受訪者認為地方政府仍在觀望、必要時會降價。

  相應地,開發商似乎認為地價已經觸底回升。17家受訪開發商稱其所在城市地價在過去3個月中沒有下調。更少的受訪者預計近期會出現調整。

  “市政府寧肯土地流拍也不接受較低的地價,直接結果是減少了土地供應。這一事實表明,房地產部門一個根本的問題沒有改變。高地價是高房價的主因,而高地價深植於地方政府的開支計劃和創收能力的不對等,即地方政府對土地收入的依賴。我們擔心不解決這個根本問題,地價不會下降隻會上升。”王志浩表示。

  房屋銷售情況有所改善。受訪的30家開發商中有13家稱“五一”假期的房屋銷量好於預期,這是自2011年10月以來銷量最好的假期。幾乎所有受訪者(總共30家中的26家)稱其同行銷量在二季度已經回升並創下歷史新高。房地產市場信心大增。9家受訪者稱對市場信心增加了很多﹔19家受訪者稱信心略有增強。降價起了作用。三分之二的受訪者對10%~20%的降價持積極態度。

  新的住房需求來自哪裡?受訪者答,57%來自首套房購買者、31%為改善住房者、12%為投資者。這意味著近90%的房屋銷售來自真正的需求。

  房價似乎趨於穩定。早期調研顯示很多開發商已經降價或打折促銷。渣打銀行調查的30家開發商中,25家稱其價格水平在過去3個月中持平或略微降低。但是,情況正在發生變化,有幾家受訪者稱價格稍微上漲。

  “我們調查的開發商所在城市的二手房市場情況似乎更好。6家受訪者稱近幾個月價格出現了高達10%的漲幅,隻有7家稱房價下降了,其余的反映房價沒有變化。打算降價的開發商似乎更少了。”王志浩稱。

  13家受訪開發商稱(據其所知)沒有開發商降價了或者打算降價,這是自2011年5月渣打銀行調研以來最多的一次。16家稱有一些開發商仍在降價,9家稱很多同行在降價。更多的開發商認為10%的降價應該足以促使銷量回升。

  開發商對房價趨勢的預測出現了大逆轉:調查的30家開發商中,現在有24家認為房價已經觸底反彈。數月之前,多數受訪者還仍然認為房價將繼續下降。

  開發商對中央政府政策的預期基本上沒有變化。調查中,大多數(80%) 的開發商仍舊預期未來3個月中央政府在房地產政策上的態度不會發生改變。總的來說,開發商們對於未來前景持謹慎態度。當被問到“你是否認為房地產市場的最壞的時候已經過去”,14人回答“是”,16人回答“否”,也就是說開發商們仍心存隱憂(盡管他們表示相信房屋和土地價格已經觸底且對未來銷售充滿信心)。

  開發商們預期將看到更便捷的銀行融資服務和對首套置業型購房者及改善型購房者有利的政策。很明顯北京方面對於新一輪房價上漲表示出擔憂並開始採取防范措施,據最近報道稱在全國范圍內派出了調查組對房地產業和特定項目進行調查監督,以確保適當的買家獲得抵押貸款。

  “然而,我們認為這些措施並不會改變行業的整體形勢。無論是宏觀數據,還是我們所調研的開發商,都表明了一點,那就是房地產市場已然逐漸復蘇。”王志浩表示。

(責任編輯:值班編輯、李海霞)
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