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京城寫字樓現井噴行情 CBD平均租金半年上漲兩成

2012年08月27日07:52    來源:北京青年報     手機看新聞

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全世界租金漲幅第一的名頭並沒有讓CBD寫字樓變空,反而“一房難求”———  英特爾走了,連堪稱CBD地標的惠普也准備搬離。根據統計, 2011年第四季度,CBD甲級寫字樓的平均租金為每月每平方米265.77元,但是今年二季度,CBD的平均租金已經上漲至每月每平方米320.45元,漲幅達到20.57%。

  ■北京CBD鳥瞰圖   (1 ?2張)

  全世界租金漲幅第一的名頭並沒有讓CBD寫字樓變空,反而“一房難求”———

  英特爾走了,連堪稱CBD地標的惠普也准備搬離。隨著CBD房租的不斷上漲,一些老牌跨國企業有些吃不消。而一些股權投資基金、銀行等則接連進駐CBD。全世界寫字樓租金漲幅第一的名頭並沒有嚇走接盤者,反而讓CBD變得一房難求。

  CBD平均租金半年上漲兩成

  曾經作為CBD地標的惠普將離開CBD,惠普大廈也將成為過去。而在此之前,每到中午,惠普大廈樓底下一群群身著考究、挂著惠普工牌的年輕人圍聚著抽煙的場景幾乎是這十年CBD最熱鬧的景象。在此之前,惠普這家公司最多時租下了惠普大廈8-18層,如果按照目前的房租測算,僅房租一項租金就要過億。

  今年,惠普和酒仙橋亨通商務園簽訂了租賃協議,即將搬入北京的東北角。

  惠普不是唯一搬走的巨頭。2011年,曾經的處理器巨頭英特爾公司還在北京嘉裡中心有三層辦公樓,現在再去已經物是人非了,這個公司已經搬到了北三環的環球貿易中心。IBM是走得最早的,早在2010年,他們就搬到了北四環的盤古大觀。

  而現在,正准備將自己的辦公區域全部或部分搬離CBD的還包括甲骨文、路透社、奧林巴斯、燕寶等。對這些公司來說,越來越擁擠的CBD已經不是最好的選擇了,不斷上升的租賃成本成為他們不得不考慮的因素。近半年平均租金就漲了兩成,一些熱門寫字樓租金漲幅更大。

  根據統計, 2011年第四季度,CBD甲級寫字樓的平均租金為每月每平方米265.77元,但是今年二季度,CBD的平均租金已經上漲至每月每平方米320.45元,漲幅達到20.57%。

  據國際代理機構戴德梁行透露,自2011年以來,由於東二環、金融街等北京傳統商圈無新寫字樓供應,呈現飽和,帶動整體市場租金飆漲,一些以IT業、制造業為主的企業,承受不住租賃成本的壓力,紛紛撤出核心商圈,轉向非核心商圈。

  “無論是英特爾還是其他公司,租金最多只是一個促發因素。雖然其中有些公司已經過了最黃金的時期,但房租還是承擔得起的,瘦死的駱駝比馬大,只是相對一些新興的商圈和寫字樓,CBD性價比不高而已。”CBD寫字樓中介小張告訴記者。

  京城寫字樓現井噴行情

  現在全北京寫字樓漲聲一片,但就在兩三年前,北京根本就沒有辦法消化大量空置的寫字樓。

  2010年10月,本應2009年開業的國貿三期主塔樓國貿大廈全面開業。這正應了摩天大樓定律——每一次創紀錄的摩天大樓出現都是危機的前兆。

  2008年,金融危機來襲,各行業普遍受挫,寫字樓出租市場大受影響。正好又趕上大批寫字樓竣工,一時間高檔寫字樓市場跌入谷底。在上海陸家嘴,寫字樓空置率一度達到25%。北京也是壞消息不斷,到2008年第四季度,CBD寫字樓空置率達到35%,創下了5年來的新高。到了2009年,北京、上海、廣州甲級寫字樓租金與2008年底相比分別下滑9.24%、16.96%、9.27%,據了解,這也是國貿三期會暫緩開業的一個重要原因。

  經濟的困難沒有度過,但寫字樓的春天卻提前來到了。到了2010年最后一個季度, CBD和金融街租金開始大幅上漲,當時CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上漲了27%,而金融街漲幅更大,達到了31.3%。

  2011年則是凱歌高奏。根據高緯環球最新發布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》,2011年北京CBD頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價,躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%,是2011年全球寫字樓租金增長最快城市,比漲幅排名第二的莫斯科高出34個百分點。

  從今年開始,寫字樓完全進入了賣方市場,有限的供應量也推高租金。第一太平戴維斯今年發布的二季度市場報告稱,北京甲級寫字樓空置率創有史以來最低。

  而低空置率又讓房租進一步上漲,根據仲量聯行的數據,截至二季度末,北京優質寫字樓租金達到每平米每月326元,同比上漲34%,其中,CBD漲勢最猛。對持有寫字樓的物業公司來說,這是一個良性的循環。而對租戶來說,這是巨大的成本開支。但要留在甲級寫字樓,這是必須的代價。

  根據北京市統計局數據顯示,1-7月北京寫字樓完成投資額同比繼續大幅上漲, 漲幅為35.9%,達到了218.2億元。中原地產李文杰表示,寫字樓供應量依然處於小幅攀升階段,截至上月底,寫字樓開工和施工量同比漲不足15%,而竣工面積更出現同比下滑37%的情況,可見北京寫字樓市場供應緊缺的狀況繼續延續,未來租金仍將上漲。

  “舊人”搬出“新人”爭相搬入

  不過,雖然惠普、英特爾、IBM都從CBD搬離了,但不要認為CBD就會出現空心化,相反,這裡的寫字樓越租越貴,出租率高得離奇。

  根據中原地產的監測數據,截止到7月,CBD甲級寫字樓中,出租率最低的中海廣場為90%,租金達到每平米520元/月,而其他甲級寫字樓出租率都在95%以上,其中國貿三期均價最高,達到750元,國貿二期緊隨其后。這一由國貿中心和郭氏兄弟集團聯合投資建設的寫字樓一直是CBD區域的標杆,長期把持著CBD租金和出租率的頭把交椅。

  SK大廈、LG大廈、華貿中心這些寫字樓緊隨其后,租金在每平米500-550元/月。比這些寫字樓略差一些的是遠洋光華國際、北京IFC大廈、金地中心等,租金也要在400-500元之間。目前在這一區域,泰達時代中心是租金相對較低的,基本維持在280元左右,不過相對於其他寫字樓,它的便利性要大打折扣。

  北京一直有寫字樓商圈的概念,雖然這幾年望京、燕莎等地也有不少甲級寫字樓,但整體來說依然是“3 X”格局,其中3是指金融街、CBD、中關村,在這其中,CBD因為是北京第一代寫字樓出現的區域,無論是價格還是出租率都一直領跑整個北京寫字樓市場。

  “雖然這裡有北京最擁擠的地鐵站,還是北京最難打車的區域,中午吃飯的地方少得可憐,但依然有不少新貴擠破頭想進入CBD。”現在去看國貿的企業門牌,這裡多出了許多私募股權基金、國際金融集團,以國貿三期為例,美國凱來投資、工商銀行私人銀行部都將辦公地點設在這裡。

  “這也符合國外頂級寫字樓的格局,咨詢、金融等高利潤率的公司佔據紐約最貴的寫字樓。而一些科技類公司、制造類公司則傾向在空曠地區建獨立辦公樓,更加注重工作環境的舒適度,這是辦公郊區化的趨勢。”中介張先生告訴記者,早在2008年,諾基亞和敦豪就搬到了亦庄,摩托羅拉搬到了望京,這些公司無一例外都選擇了獨棟辦公樓。

  最新看點

  后起之秀金融街寫字樓基本滿租

  “這裡有証監會、銀監會,周圍都是大型的金融行業,如果您的公司搬到這裡,別人自然會對您的公司高看一眼!” 位於金融街的中介王小姐滿臉自豪地介紹。

  金融街的富貴來源於1993年國務院批復的《北京城市總體規劃》,裡面提出在西二環阜成門至復興門一帶建設國家級金融管理中心,集中安排國家級銀行總行和非銀行機構總部。經過十五年的發展,金融街已經成為對中國金融業最具影響力的金融中心區,當然租金也就不是一般的高。

  “如果是個金融機構,你在金融街沒有一棟樓,別人問你在哪裡辦公,你都不好意思說。”目前,金融街的樓基本都被國內的金融巨頭把持著,僅有幾家非金融行業企業在金融街有著獨立的寫字樓,如移動、大唐電信等超級國企。各種基金公司、私募公司、投資公司隱沒其中,數量達上千家。

  目前,金融街的租金約為500元/平方米/月左右(早期進入的合約價較低,許多公司的簽約價都在200元以下),不僅如此,還要支付30元/平方米/月的物業費,如果按照一家中型公司1000平方米的辦公需求計算,每個月光是房租成本就要接近50萬。此外,你還得忍受最少每兩年上漲10%的房租遞增。

  中介人員告訴記者,金融街的空置率相當低。數據顯示,目前金融街基本都在滿租狀態,僅凱晨世貿中心入駐率就在99%。

  一位基金公司人士向記者透露,他們一直都在尋找合適的時機“進駐”金融街。因為與他們來往的很多政府部門、公司、客戶都集中在金融街附近。除此之外,基金公司需要專門機房放置大型服務器,因此空調排風系統是基金公司在選擇寫字樓時的重要參考指標,其實可選的寫字樓並不多。

  不過,也不是所有公司都能夠扛得起金融街的房租。最近兩年,股市萎靡不振,許多私募基金日子過得很苦。由於隻有業績創新高才能提取業績提成,不少私募已經兩年沒收過錢了。而每年幾百萬的房租卻一分都不能少。

  從絕對租金和均價角度,CBD自然要比金融街更勝一籌。但由於金融街的規劃特性,對非金融企業有著天然門檻,“血統”上更為純淨。而且金融街的寫字樓大都被國家金融巨頭買斷或整租,所以在房源上要比CBD少很多,流出來的少量房源租金自然越租越高。

(責任編輯:值班編輯、李海霞)
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