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業內人士認為樓市“回暖”之說存在過度解讀

2012年08月28日08:10    來源:經濟參考報     手機看新聞

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接受《經濟參考報》採訪的多位業內人士表示,當前調控已經取得一定成效。北京中原市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者,山東預售資金監管政策被過度解讀,短期內現房銷售的可能性不大。

  接受《經濟參考報》採訪的多位業內人士表示,當前調控已經取得一定成效。目前市場仍處於消化庫存、穩步回調階段,所謂樓市“回暖”存在過度解讀成分,更未出現大幅反彈跡象。業內人士認為,在目前的利益博弈中,包括地方政府和開發商在內的各方,均希望政策以穩定為主。

  調 控 取得明顯成效

  中國房地產業協會副會長朱中一告訴本報記者,此輪調控以來,從49個地級以上大中城市先后出台“限購令”,到600多個城市出台房價控制目標﹔從上海、重慶啟動房產稅收改革試點,到各地加大保障性安居工程建設力度﹔從二套房貸嚴格執行差別化信貸政策,到央行3次加息、6次上調存款准備金率,“在如此一系列政策措施作用下,房地產市場逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月,在70個大中城市中,新建商品住宅環比價格下降與持平的城市總數佔絕大多數,同比下降的城市也逐月增多,調控成效逐步顯現”,朱中一說,“本輪調控重點是抑制投機投資性需求,關鍵措施則是限購、限貸政策。近兩年來盡管社會上對限購的議論一直沒有停止,但實踐証明其效果是很明顯的”。

  中原地產中國大陸區總裁賴國強亦告訴記者,根據當前形勢,未來樓市調控仍將持續,隻不過“從原來的以調為主,變成以控為主”。他說,調控效果明顯體現在購房群體的理性轉變上,“尤其最近以來,剛需客戶是市場主流。”

  業內普遍認為,國務院從7月下旬開始,派出8個督查組對16個省(市)貫徹落實房地產市場調控政策情況開展專項督查以后,進一步強化了中央關於嚴格執行樓市調控的預期。中國房產信息集團分析人士劉衛衛據此告訴《經濟參考報》記者,“房地產政策調控依然在政府主導之下影響著市場,督查組對地方政府的工作給予了基本肯定和鼓勵,也相應提出了完善性的具體工作建議。結果釋放出最主要的信息就是房地產政策調控不會放鬆”。劉衛衛認為,16省市房地產督查結果總體“基本滿意”,對有的地方甚至是充分肯定,採取的態度是鼓勵性和指導性的。“在這種情況下,不具備出台調控新政的緊迫性,應是合理的判斷”。

  市 場 “回暖”存在過度解讀

  值得注意的是,國家統計局8月中旬公布的“7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,7月全國70個大中城市價格漲幅擴大,另外從北、上、廣、深價格指數來看,新建住宅及二手房價格指數也全面止跌。加上此前北京、上海、廣州等一線城市土地市場“高價地塊”頻出,由此加劇業界關於樓市“回暖”甚至“反彈”的判斷,在此預期下更引發了部分恐慌性購房需求的入市,市場對新一輪調控政策出台的預期有所增強。

  但多位業內人士則認為當前的樓市“回暖”存在過度解讀因素。劉衛衛認為,在“穩增長”宏觀經濟政策背景下,二季度房地產市場出現所謂“回暖”跡象,主要是因為購房貸款規模擴大、利率優惠、開發企業以價換量的銷售策略,以及剛性需求階段性釋放等多個因素的共同作用,帶來總體成交量的上升,才因此引發出市場對房價反彈的擔憂。

  鏈家地產市場研究部分析師常清亦告訴《經濟參考報》記者,雖然統計局數據顯示部分城市房價出現連續兩月上漲,“但在當前的市場環境和政策環境下,市場很難就此步入快速反彈的軌道”。他認為,這種現象僅僅是房價在市場規律下的正常波動而已。

  另外,在土地市場上,盡管前段時間北京、上海、廣州等一線城市部分地塊出現“高溢價率”成交現象,但從整體看來,即使在下半年各地市場供應放量的情況下,市場也沒有出現明顯過熱甚至反彈的跡象。以記者跟蹤的北京土地市場為例,在經歷7月短暫火爆之后,8月再次進入低迷期。截至目前,北京市整個8月份無住宅用地成交,這是繼今年3月、5月之后北京第三次住宅用地出現“零成交”。萬科董秘譚華杰也表示,“總體來看,土地市場尚未出現明顯轉向。”他認為,近期個別城市出現的高價地塊,跟地塊的特殊位置、企業的經營策略等因素有關,不具備代表性。“行業調整的格局並未出現明顯變化,市場仍在調整期。”

  上海易居房地產研究院日前發布的《8月全國房地產行業月報》指出,受嚴厲調控政策的影響,“本月東、中、西部的房地產開發投資增幅依然出現不同程度回落,以中、西部較為明顯,均已經持續5個月收窄。中、西部地區反應較慢,而東部地區開發投資增幅出現底部盤整,預期未來數月東部地區房地產開發投資增幅會筑底后反彈”。此外,“自4月出現了2010年以來首次同比負增長后,本月房屋新開工面積降幅繼續擴大”,易居研究院預測,“全年房屋新開工面積將保持下跌狀態,這也將是多年來首次出現年度負增長”。

  可以佐証樓市冷熱不均的還有上海、杭州等城市的統計數據。今年前7個月上海市商品房銷售面積為954.0萬平方米,同比下降7.8%。另外,自2010年初以來,上海市商品住宅銷售面積的同比增幅也一直為負值。進入2012年以來,商品房銷售面積同比跌幅持續在15%左右。

  而杭州市統計局最新發布的數據也顯示,房地產開發投資在回落。1至7月,杭州房地產開發投資782.82億元,比1至6月回落4.6個百分點。與此同時,來自經緯研究中心的分析報道還指出,杭州樓市絕大多數樓盤成交乏力,“地王”樓盤成燙手山芋,土地市場冷清,部分開發商捂盤惜售、成交數據注水等。“樓市調控大勢依舊,杭州樓市量平價穩將是未來趨勢”。

  未 來 希望政策“以穩為主”

  近日,山東省在房地產調控工作會議上,提出將總結改善商品房預售管理辦法,開展商品住房現房銷售試點。業界隨即擔憂,取消預售制度轉而實行現房銷售后,由於沒有辦法很快形成市場供應,有可能將形成一個市場供應的真空期,供應斷檔或者或供應偏小的現象將造成短期內房企無貨可推,一定程度上會形成現房供不應求,從而造成價格上漲。

  北京中原市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者,山東預售資金監管政策被過度解讀,短期內現房銷售的可能性不大。他認可“從目前情況來看,取消預售証隻會使得房價再現暴漲,而不會增加市場供應”的觀點。但他同時認為“部分媒體報道夸大了政策原意,山東政策僅為正常的加強預售監管,而非取消預售制。尤其在房地產調控關鍵階段,當地政府不太可能冒險出台如此激烈的政策。”

  事實上,多位分析人士均指出,無論是政府層面還是開發商都希望近階段政策以保持當前調控力度的“穩定”為主,而不希望政策進一步加碼。鏈家地產對記者表示,“目前政策依然是穩定為主,以北京方面為例,短期內新政策落地的可能很小”。

  賴國強同樣告訴記者,“因為金融政策的寬鬆,2012年上半年房地產市場有所復蘇。由此引發了可能出台新調控政策的聲音”。他表示,市場要穩定發展,政策也要保持穩定,鬆緊適宜。

  就企業而言,同樣希望政策以“穩定”為主。當前不少房企依然面臨著高庫存和一定的土地儲備需求,希望“以價換量”迅速回籠資金。新城控股集團有限公司副總裁譚為民表示,“當前企業的主要目標依然是去庫存。假設政策不變,市場去庫存的過程也將持續到明年。”他指出,“現在能把資金盤活就是理性行為,市場的交易量才能慢慢有所回升,但價格不會輕易上漲,以免調控再次加碼。”

(責任編輯:聶叢笑、喬雪峰)
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