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經濟下行壓力不減 “回暖”的樓市隨時可能變盤

項崢

2012年08月30日08:01    來源:經濟參考報     手機看新聞

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據國家統計局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,7月新房價格環比上漲的城市由6月的25個上升至50個,二手住房價格環比上漲的城市也由6月的31個增至38個。樓市前期“量價齊升”並未帶來預期的房地產開發投資增長,這表明房地產開發企業對未來樓市運行的預期總體較為謹慎。

  

 
 
“回暖”的樓市隨時可能變盤(網絡配圖)

    據國家統計局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,7月新房價格環比上漲的城市由6月的25個上升至50個,二手住房價格環比上漲的城市也由6月的31個增至38個。可以說,7月份房價出現全國性的“普漲”,是二季度以來住房需求急劇釋放的集中反映。但隨著購房動能減弱,且經濟下行壓力不減,預期未來樓市隨時可能出現變盤。

  首先,樓市前期“量價齊升”並未帶來預期的房地產開發投資增長,這表明房地產開發企業對未來樓市運行的預期總體較為謹慎。2012年1至7月,全國房地產開發投資同比名義增長15.4%,增速比1至6月份回落1.2個百分點﹔其中,住宅投資同比名義增長10.7%,增速比1至6月份回落1.3個百分點。無論是土地購置面積還是新開工面積,均出現了明顯回落,反映出當前房地產開發企業投資開發意願存在不足。這顯然與“房價上漲預期上升”以及“恐慌性購房需求入市”的觀點相背離。事實上,經過近四個月喧囂,8月份全國樓市重歸於平靜。據中介機構市場研究,43個重點城市8月份前兩周的成交量環比下降了5.8%。7月份,全國房地產開發景氣指數為94.57,比上月回落0.14點。

  第二,經濟下行壓力不減,房價上漲基礎被削弱。從7月份宏觀經濟運行數據看,工業增加值、進出口、信貸等數據均弱於市場預期,反映出經濟仍然面臨下行壓力。從各國情況看,宏觀經濟平穩較快增長是房價上漲的基礎。宏觀經濟增長放緩,企業盈利下降,居民收入增長放緩,勢必減少房地產購買需求,進而帶動房價回落。2007年以來,美國經濟增長放緩,房價出現了絕對下降。

  第三,樓市去庫存壓力依然不減,房地產開發企業資金面總體較緊。7月末,全國商品房待售面積31667萬平方米,比6月末增加259萬平方米。其中,住宅待售面積增加88萬平方米。如此規模龐大的庫存以及庫存佔用的資金規模,仍是當前開發商經營面臨的主要困境。據半年報顯示,萬科6月末存貨值由年初的2083億元上升8%至2264億元,位居各大房企之首。在萬科各類存貨中,已完工開發產品(現房)81.9億元,佔比3.62%,較2011年同期的2.8%略有提升。因此,下階段加快去庫存化進程,加大資金回籠,仍是房地產開發企業的主要經營策略。

  當前,由高房價帶來的高租金現象,已經嚴重阻礙了企業投資和再投資的進程﹔與此同時,高房價大幅侵蝕居民購買力,是制約內需擴大的重要障礙。因此,房價停漲或適度回落,符合穩增長的要求。特別是當前樓市需求有可能隨著經濟增長放緩出現明顯萎縮,用今年房地產投資開發下降來分析未來樓市供不應求,進而得出明年房價將會上漲的觀點值得商榷。目前,綜合各方面情況看,中央對房價上漲已保持高度警惕。在新一輪調控預期下,未來房價和交易量同時上漲的情況不太可能出現。在宏觀經濟困難仍將持續一段時間的情況下,不排除未來房地產開發企業採取“現金為王”抵御性策略的可能性。所以,要冷靜思考當前房地產市場的“普漲”局面。(項崢)

(責任編輯:聶叢笑、喬雪峰)
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