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8月百城住宅均價環比微漲 專家預測“金九銀十”房價難現大漲

梁倩 高偉

2012年09月04日09:02    來源:經濟參考報     手機看新聞

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  中國指數研究院3日發布數據顯示,2012年8月,百城(新建)住宅平均價格為8738元/平方米,環比7月上漲0.24%,漲幅縮窄。同比來看,百城住宅均價連續5個月下跌。與此同時,中央進一步釋放信號。日前,國務院總理溫家寶在天津考察保障房建設時強調,鞏固房地產市場調控成果,需要堅決遏制投資投機性購房需求,更重要的是增加住房有效供應,包括普通商品房和保障房供應。

  業內專家表示,在遏制投資投機行為的背景下,剛需購買力逐漸釋放完畢,另外,加大需求供應量,也使房價不再具備持續上升,持續放大的可能性,因此,今年的“金九銀十”難現大漲局面。

  價格

  環比漲幅收窄

  根據中指院對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數據,2012年8月,百城(新建)住宅平均價格為8738元/平方米,環比7月上漲0.24%。其中63個城市環比上漲,37個城市環比下跌。與上月相比,本月環比下跌的城市個數增加7個,跌幅在1%以上的有5個城市﹔漲幅在1%以上的有10個,較上月減少12個。

  同比來看,全國百城住宅均價是連 續 第5個 月 下 跌 ,且 跌 幅 為1.60%,比上月縮小0.17個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為15539元/平方米,環比上月上漲0 .4 5 %,與 去 年 同 期 相 比 下 跌1.49%,連續第8個月同比下跌,跌幅繼續縮小。另外,按100個城市住宅價格的中位數計算,全國住宅價格中位數 為5775元/平 方 米 ,環 比 下 跌0.43%。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,全國百城房價連續三月上漲的整個市場背景來看,房企開發拿地規模,銷售面積和金額,大多數還處於同期負增長的市場局面,因此整個市場“基本面”並未回暖。

  需要注意的是,十大城市住宅均價8月份環比漲幅接近全國平均水平的2倍。而同比來看,則是連續第8個月下跌,跌幅縮小0 .8個百分點。而十大城市與價格漲幅較大相對應的是,部分城市成交量出現明顯下降。以北京為例,根據北京住建委網站公布的網簽數據統計,8月包括新建商品住宅和二手住宅在內的住宅網簽總量為28215套,環比7月下跌3%,如果剔除新建商品住宅中的保障房部分,成交量跌幅達到了12 .4%。與此同時,二手房成交量下跌更為嚴重。偉業我愛我家數據顯示,8月份 北 京 全 市 二 手 住 宅 網 簽總量為13690套,環比7月份大幅下跌了20.1%。

  鏈家地產市場研究部常清表示,數據的一高一低也表明,盡管重點城市多由於結構性原因維持上漲,但整體市場短期已經出現了一定的降溫。“從數據來看,8月房價環比上漲的城市較7月有所下降,環比漲幅也出現了一定的放緩。”

  “剛需對房價尤為敏感,價格高了就不買。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受《經濟參考報》記者採訪時表示,目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢,下階段,需求不足是重點。“作為剛需來說,與投資客最大的不同就是有自己購房價格底線,不跟漲,因此若價格再次觸及剛需人群不能夠接受的房價紅線,則使他們再次陷入觀望。”

  此外,中指院在報告裡也進一步指出,國務院7月底派出督查組對全國16個省市房地產市場進行督促檢查,近期發改委也表示嚴防房價反彈。“在政策的監督和約束下,8月百城住宅均價環比漲幅收窄,表明絕大多數開發企業定價理性,全國價格總體較為平穩。”

  信號

  增加住房有效供應

  日前,國務院總理溫家寶在天津考察保障房建設時強調,衡量安居工程進展好壞、水平高低,不能隻看開工數、竣工數,而要看是否及時投入市場,解決群眾的迫切需求,質量和服務群眾是否滿意。

  溫家寶說,做好保障房工作是穩定房價、鞏固房地產市場調控成果的重要支撐。本輪房地產調控已經持續兩年,取得了明顯的成效,房價過快上漲勢頭總體上得到遏制。但是,房地產市場調控仍處於關鍵時期,鞏固房地產市場調控成果,需要堅決遏制投資投機性購房需求,更重要的是增加住房有效供應,包括普通商品房和保障房供應,已建成的保障房要盡快投入市場。

  這已是中央層面10日內再次強調應加大保障房供給,形成有效供應。8月21日,李克強副總理在北京考察保障性安居工程建設情況時強調,要在保質按期完成今年保障房建設任務的同時,嚴格管理確保公平分配,完善配套形成有效供應,創新機制實現持續運行,切實保障性住房建設成果轉化為惠民成果。

  “提高住房供給量是平抑房地產市場價格的重要因素。”顧雲昌表示,在以穩為主的調控背景下,即便房產稅等后續政策出台,也是房地產調控后期的中長期政策,因此,並不能直接對現階段房地產市場價格產生影響。

  國稅總局相關人員也表示,決定房價高低的關鍵是供求關系,調控房價、保持房地產市場的健康運行需要財政、金融等經濟措施與行政措施相互配合。

  顧雲昌認為,隨著中央層面的正確指引以及表態,后一階段,我國將迎來房地產行業住房供應的高峰期。

  預判

  “金九銀十”難現大漲

  事實上,開發商為迎接“金九銀十”樓市旺季,不約而同的放緩推盤速度,也使北京在8月下半個月沒有新盤開售,出現了罕見的“斷供”現象。據統計,8月全月,北京新房新增供應量僅為5183套,與7月相比市場供應量幾近腰斬。

  對此,北京中原市場研究部總監張大偉分析認為,在接下來的兩個月,開發商集中推盤,成交量價齊升可能性非常大。但是,后續是否出台政策和出台政策的力度將影響“金九銀十”市場上漲的幅度。

  而常清認為,雖然在督查組完成督查后還沒有政策實質落地,但是,對於市場的作用還是短期預期方面的影響,同時,大部分城市樓市價格目前已經有了一定的上漲,繼續上行也存在一定壓力,也會有部分開發商以價換量,因此,年內樓市出現過度反彈的可能性較小。

  顧雲昌表示,由於宏觀調控手段的介入,淡季、旺季之說早已被打破。一線城市的“金五銀六”,二三線城市的“金六銀七”已過去,由於剛性需求不存在反復釋放,因此,在遏制投資投機行為的背景下,剛需購買力逐漸釋放完畢。另外,加大需求供應量,也使房價不再具備持續上升,持續放大的可能性。隨著剛需的釋放完畢,購房需求將進入溫和釋放期,房地產行業整體走勢相對穩定。

  與此同時,庫存仍然處於高位,開發商去庫存化的任務依然很嚴峻。而隨著供求缺口收窄,去庫存化可能會遇到更多的阻力。“北京目前有近8萬套的庫存,加上未來還有8萬套左右的商品住宅入市,未來一年內北京市場共計約16萬套的待售量,足以滿足全市購房者的購房需求。而一旦新房市場供應量充足、房價穩定,則將使眾多二手房業主面臨壓力,不會貿然提價。”胡景暉分析,從需求角度看,年底前限購仍將從緊,新的購房需求再生速度緩慢,高昂的貸款成本也使得改善性購房需求難以釋放,加上投資投機類購房需求更不可能重返市場,所以有限的購房需求很難支撐樓市成交量再創新高。

(責任編輯:魏倩、劉陽)
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