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蘇州秋褲樓前世今生:“織”了九年還未完工

2012年09月07日08:11    來源:第一財經日報     手機看新聞

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  [ 有開發商對記者表示,房地產企業熱衷“地標”項目的原因有兩個,一是為企業形象,打造品牌﹔另一個動機,則是希望通過開發能夠彰顯地方“政績” ]

  秋涼未至,“秋褲”先火。因為外觀酷似一條“秋褲”,蘇州“東方之門”近日成了飽受爭議的“地標”建筑。

  然而鮮為人知的是,該項目自2004年拿地至今已有近9年時間,卻仍未能完工。自去年下半年啟動預售以來,“東方之門”去化表現平平,在“吞噬”大量資金之后,這一“地標”項目面臨的尷尬遠不止外觀。

  “東方之門”的開發商為蘇州乾寧置業有限公司(下稱“乾寧置業”)。有蘇州本地開發商對《第一財經日報》表示,在目前銀行收緊開發貸的情況下,商業地產越來越依賴股權融資。而乾寧置業頻繁股權轉讓的背后,暴露出項目可能面臨的資金問題。

  “2000年初,也就是乾寧置業拿地那會兒,當地政府招商引資的條件比較優惠,但‘東方之門’的開發商是民企,隨著遲遲未能完工,越到后期,企業能夠從政府那裡獲得的支持便越打折扣。”上述開發商表示。

  融資之困

  乾寧置業於2003年8月成立,並在9月展開“東方之門”方案設計的國際招標。

  設計方案落定之后,項目開始進入拿地階段。2004年2月,乾寧置業以約4億元競得東方之門所在地塊,折合1104萬元/畝,創下當時蘇州工業園區經營性用地出讓單價紀錄。

  該地塊位於蘇州工業園區中央商貿區東端,由兩塊地塊組成,整體出讓,總面積約為2.4萬平方米,用途為商業、部分酒店式公寓,容積率為13.7,建筑高度278米。

  在當時,總建筑面積約43萬平方米、總投資約45億元的東方之門是國內體量最大、投資最多的單體建筑。項目原定2008年8月11日前全部建筑工程竣工。但事實上,項目完工日期此后卻一拖再拖。

  在2004年舉行完奠基儀式后,“東方之門”直到2008年才真正開工。為何項目在取得土地后停滯如此之久?乾寧置業方面的解釋是從方案到擴初設計再到施工圖,從風洞試驗到地震實驗等等,每一步都要國家建設部組織專家組評審驗收,有些數據中國沒有,甚至要買外國的數據,為此花去近四年時間。

  但事實上,在2003年至2008年期間,乾寧置業股權幾經轉讓,新的投資方不斷入股又撤出,顯示公司資金層面遇到考驗。

  乾寧置業成立之初的注冊資本為1億元。公司發起人為南京天地房地產開發有限公司(下稱“南京天地房地產”)、南京東方投資集團有限公司、蘇州太湖之星開發建設有限公司(下稱“太湖之星公司”)以及蘇州東方之星置業有限公司(下稱“蘇州東方之星”),分別持有公司35%、30%、30%以及5%股份。四家股東公司的法定代表人均為楊休。

  據南京一位開發商介紹,楊休為江蘇第一批民營企業家,實業起家,后轉向投資房地產,在江蘇、山東等地開發過多個住宅項目,在業內頗有名氣。

  乾寧置業發起股東之一的南京天地房地產即是南京天地新城項目的開發商,另一發起股東太湖之星公司則是蘇州太湖之星別墅項目的開發商,兩個項目均在當地有很高的知名度。

  不過開發“東方之門”這樣一個耗資不菲的大型商住綜合項目,卻是楊休首次嘗試。讓旗下兩個主要房地產項目公司共同參股“蘇州之門”,顯示出楊休在項目放手一搏的決心。

  不過要撬動總投資45億元的項目,乾寧置業仍然需要不斷尋找新的投資方。在乾寧置業成立不久后,太湖之星公司便向南京華恆投資有限責任公司(下稱“華恆投資”)和南京華福投資有限公司(下稱“華福投資”)各轉讓15%的股權。

  而乾寧置業另兩家發起股東——蘇州東方之星和南京天地房地產也試圖分別將其持有的5%股權和14%股份轉讓給江蘇萬泰實業集團有限公司。

  江蘇萬泰實業集團有限公司背景深厚,為張近東名下的地產業務平台,大股東為江蘇蘇寧投資發展有限公司。然而,乾寧置業試圖引入萬泰實業的願望卻最終以失敗告終。華恆投資和華福投資也在2007年底退出了乾寧置業。

  此后,乾寧置業的股權在楊休旗下幾家關聯公司不斷騰挪。若干個人投資者也陸續以債轉股的形式成為了乾寧置業的新股東。

  銷售瓶頸

  有開發商對記者表示,房地產企業熱衷“地標”項目的原因有兩個,一是為企業形象,打造品牌﹔另一個動機,則是希望通過開發能夠彰顯地方“政績”的地標項目,贏得當地政府的好感,為在當地取得其他優質項目打好關系。

  但事實上,由於至今未能完工,“東方之門”當年的地標光環已大幅褪色。在“東方之門”身邊,又將有新的“地標”誕生。

  與“東方之門”緊鄰的地塊,蘇州中心廣場項目已經動工。這一由國企背景的金雞湖城市發展有限公司負責整體開發的項目,規劃了包括500米和450米超高層建筑各1棟、100~200米高層塔樓7棟、還包括與新加坡凱德商用合作開發的國內單體規模最大的購物中心,總建筑面積達40多萬平方米。

  當“東方之門”作為地標的溢出效應逐漸減小,后期的裝修運營又仍需要大量資金投入,乾寧置業唯有寄希望於銷售“自救”。在2011年下半年,拿地7年之后,“東方之門”項目終於獲得了兩張預售証。

  有趣的是,“東方之門”雖然貌似商業物業,但其實兩條“褲腿”卻有兩種產權:一條“褲腿”(南樓)擁有70年住宅產權,另一條“褲腿”(北樓)擁有40年商業產權。

  乾寧置業將一條褲腿部分開發成90~240平方米酒店公寓對外出售,售價在每平方米2萬至5萬,而另一條褲腿則開發為113平方米至2000平方米“豪宅”對外出售,售價在每平方米1.8萬至8萬。

  其中獲得預售資格的酒店公寓面積為5.85萬平方米,共264套,獲得預售資格的豪宅面積為11.1萬平方米,共341套。

  有蘇州業內人士介紹,通過一系列促銷,“東方之門”酒店公寓的銷售情況尚可,但“豪宅”因為市場環境不佳,去化卻不夠理想。蘇州市區商品房銷售網上管理系統的數據也印証了上述說法,截至9月6日,酒店公寓可售套數為164,去化近四成,但341套“豪宅”則仍有303套顯示為“可售”。

(責任編輯:魏倩、喬雪峰)

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