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國稅總局:房屋交換價格相等免契稅

潘彧、何穎思

2012年10月09日07:55    來源:廣州日報     手機看新聞

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  分析稱以屋易屋難度大成功率低 專家擔憂換屋或可“做”評估價以避稅

  昨日,國家稅務總局納稅服務司明確,房屋交換價格相等的免征契稅。不過記者了解到,由於實際操作中交換價格還要通過稅務機關的核價,所以房屋價格相等的情況很少。

  另外,有房地產研究人士擔憂其或會產生避稅漏洞。但多位市場交易專業人士表示,理論上,如果房屋交換的兩套房子價格相差不太大,可以通過做價來達到避稅目的,但是,由於房屋交換難度較高,成功率較低,實際操作中避稅空間並不大。

  國稅總局指,根據《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第十條規定,土地使用權交換、房屋交換,交換價格不相等的,由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的,免征契稅。土地使用權與房屋所有權之間相互交換,按照前款征稅。

  “價格相等”機會微乎其微

  稅務人士告訴記者,理論上房屋交換價格相等是免稅的,但實際上這種情況很少。因為按照規定,所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的,由征收機關參照市場價格核定。房屋交換時各自申報房屋價格,要經過稅務機關核定,兩套房屋價格完全相等的情況很少見。

  “從未聽說過還有此規定!當前,我國購買新房的唯一稅收就是契稅,已滿五年的二手房,最大項的稅收也是契稅。如果這樣免征,不知會不會有交易者尋求從中避稅。”昨日,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其實名認証微博中表達了擔憂。

  記者了解到,利用房屋交換避稅的空間確實存在。

  一位不願具名的業內人士表示,目前二手房交易都是由評估機構來做價格評估,在契稅方面,主要參照網簽的價格,由稅務部門把關,但是這兩個要想稍微“造假”,難度都不算太大。“評估公司很好說話,而網簽價格是由交易雙方報上去的,隻要別太低就不會有事。”

  他認為,隻要交換雙方的房產價格不相差得太離譜,通過“做價”來免除契稅理論上是可行的。

  中介行罕有辦理換房業務

  但是,由於房屋交換性質特殊,大部分依然是親戚朋友之間的交易為主。記者詢問廣州市各大中介行,均稱其從未辦理過房屋交換的業務。

  “房屋交換的風險還是挺大的,由於是傳統的以物易物,過戶的時候又不一定能同時,很有可能造成糾紛。”滿堂紅高級經理周峰表示。

  而中原地產相關人士則表示,“除非是學位房這種類型的房屋,否則交換行為很難達成。”

  市場實操

  多套房擁有者

  或可“換屋”購房

  廣東勝倫律師事務所律師劉繼承則表示,實際操作中,真正利用房屋交換避稅的可能性並不大,但是在目前限購的環境下,利用房屋交換可能可以達成一些比較特殊的目的。“比如說已經有幾套房產了,不想賣房去獲得買房資格,可能可以利用自己的一套房產去交換學位房等需要的房屋。”劉繼承說。

  廣東勝倫律師事務所律師王欣亮也表示,目前限購政策中,隻涉及“購買”行為而未涉及到房屋交換行為,多套房擁有者利用房屋交換來換取自己需要的房屋理論上是可行的。文/記者潘彧、何穎思

(責任編輯:薛白、喬雪峰)
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