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樓市“金九”成色不足 “銀十”開局不利

2012年10月09日10:31    來源:南方日報     手機看新聞

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魯力 攝

  剛剛過去的中秋國慶雙節長假,與高速公路景區景點火爆的情形不同,樓市並沒有出現傳統的“旺季”狀態。數據顯示,全國主要54個城市在黃金周前7天合計簽約套數約為1.6萬套,相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調幅度達到了70%。“銀十”開局不利,市場預計10月仍將延續9月“金九不金”的態勢,成交量不會有太大的波動。

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  長假期間簽約數較前一周降七成

  中原地產數據顯示,全國主要的54個城市在黃金周前7天合計簽約套數約為1.6萬套。雖然同比2011年國慶期間14418套的簽約套數略有起色,但相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調幅度達到了70%。

  由於這54個城市中,有超過10個城市的網簽系統在國慶期間並無數據更新,因此這一統計存在數據不全的問題。而從全國來看,確實也有部分二三線城市成交尚可,出現回溫。不可否認的是,從目前掌握的情況來看,作為“銀十”的開局,這個長假的樓市成交非常不理想。

  具體來看,北京方面,根據北京市住建委網站數據,截至10月6日國慶假期前7天北京二手住宅網簽總量僅212套﹔上海方面,據金豐易居&佑威聯合研究中心發布的監測數據顯示,10月4日至10月6日,上海日均成交158套,較去年同期下降了32%﹔廣州方面,廣州陽光家緣數據,截至9月30日至10月6日,廣州十區二縣7天內僅成交907套一手住宅,同比去年國慶成交量增長33.6%,但環比上一周2767套的成交量卻大跌67.2%﹔深圳方面,統計顯示國慶8天全市一手樓共計成交341套,甚至還不如9月29日單日二手房的成交量﹔除這四大一線城市外,青島、杭州、濟南、武漢、昆明、徐州、重慶等城市,黃金周期間的住宅成交量相比之前也有明顯下調。

  此外,長假期間上海和深圳均有房博會召開。為期4天上海房展會觀眾人數共計11.6萬人次,介於“五一”房展的9萬人次和去年“十一”房展13萬人次之間,人氣基本呈持平狀態,但明顯呈現看的多買的少的狀態﹔而為期5天的深圳秋季房地產交易會,參展的本地樓盤隻有20余個,僅佔參展樓盤的兩成。

  不僅是“銀十”開局不利,剛剛過去的“金九”,成色其實也明顯不足。銀河証券跟蹤監測的33個主要城市9月成交量環比下跌5.4%,顯示出旺季不旺的特點﹔此外9月樓市供應上升,成交批售比下降至63.4%,庫存重回高位,去化周期略有延長。今年雙節長假成交總體還不如9月同期,冷淡可想而知。

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  監管層多次釋放信號形成降溫

  實際上,今年中秋、國慶雙節長假樓市的冷淡也在很多人的意料之中。

  合富輝煌首席市場分析師黎文江分析原因指出,一是長假高速路免費通行吸引大量市民出行,人氣自然減少﹔二是一些面向剛性需求的樓盤並未開售,供應量減少自然成交減少。

  克而瑞廣州片區高級研究經理胡廣東則分析,今年5月到8月,全國大部分城市的成交量都回升,因此九十月份可釋放的需求量並不多﹔而國慶期間開發商並沒有推出太大的優惠,部分區域房價甚至有所上漲,自然也難吸引市民入市。

  而更重要的是,長假前中央層面多次釋放堅持房地產調控信號也提前為假日樓市降了溫。

  9月13日,國土部表示,要對土地交易市場進行監測,重點監測土地溢價率過高、土地底價設定過高等情況,同時跟蹤拿地密集企業的開發節奏,杜絕囤地行為。

  9月20日,國家稅務總局政策法規司相關負責人表示,房產稅下一步將擴大試點范圍,並逐步建立房地產稅制度,房地產稅具體深化時間可能在年底或明年初。

  9月23日,住建部稱,當前房價尚不具備全面反彈的條件,下一步將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施,確保限購措施實施效果,適時對執行調控政策不力、放鬆調控政策,造成房價過快上漲的地區實行問責。

  此外部分地方政府節前也提前布控,狙擊長假房價上漲。以廣州和北京為代表,9月24日,廣州國土房管局通過其官方微博証實,擬對珠江新城等豪宅集中區域實行限售,控制預售房源和推出節奏,以調控全市房價﹔北京也通過控制預售証的發放,控制高端住宅集中入市。

  中國房地產學會副會長陳國強表示,這說明監管層已經注意到樓市出現的升溫跡象,通過喊話表態穩定預期。“這是再次對市場、地方政府進行提醒,不允許放鬆調控”。

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  10月成交量或比9月更差

  銀河証券分析指出,從近2個月來的各級政府表態和發文來看,在支持自住需求,遏制投機需求的前提下,樓市的政策風向偏緊。無論是從開發商的預售款監管、打擊囤地、房價上漲等角度,還是從購房者的房貸優惠利率角度來看,樓市的政策都是保持一個相對嚴格的狀態。

  但胡廣東也認為,預計10月政策環境也不會更緊。住建部政策研究中心副主任王玨林也接受媒體採訪表示,房地產調控絕不放鬆,年內全國樓市將以平穩為主。

  因此在這樣的政策環境下,此前限購、差別性信貸、保障房和房價問責制等調控政策將繼續穩定消費者的預期,10月市場預計仍將延續9月“金九不金”的態勢,成交量不會有太大的波動。“銀十”能否實現其實並不樂觀。

  黎文江甚至認為10月成交量會比9月更差,除了需求量的消耗和供應量的減少,更重要是四季度銀行信貸將會收縮,房貸申請會更加嚴格,信貸額度也會更少,這對成交量將是比較大的影響。

  但價格方面,胡廣東分析,從開發商推貨來看,他們並沒有趕在長假前大量推貨,近期推貨節奏也一直比較均衡,顯示開發商並不急於出貨,資金壓力不大。“開發商在前期市場基本恢復的情況下,不會再有必要用較大的價格折扣這種單一的手段來吸引購房者,而是更多採取營銷和產品策略”。從這一角度來看,10月乃至四季度房價下降的可能性似乎不大,甚至還呈現微漲態勢。

  一位開發商透露,上半年“以價換量”的銷售策略讓一些房企“肉痛”,利潤率大幅下降的同時庫存又消耗過快,開發商四季度一般不會降價,反而會小幅提升價格,放緩推盤節奏,等待市場觀望情緒改變。

  此外節前土地市場的火熱也需要引起警惕。中原地產在針對13個重點城市土地市場的監測數據顯示,9月前27天土地成交同比8月同期增加了31%。開發商大量拿地說明,市場開始出現轉向。分析人士指出,土地市場升溫與經濟下行壓力加大等多方因素疊加,“將增大房價反彈壓力,弱化樓市調控成果”。

(來源:南方日報)

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