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李佳鵬:樓市“以價換量”格局短期難改

2012年10月11日09:13    來源:經濟參考報     手機看新聞

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  經歷平淡“金九”后,“十一”黃金周期間,全國樓市表現亦十分慘淡,市場觀望氣氛濃重。據中原集團研究中心監測,全國54個城市10月前7天,新房成交量較9月份同期下降75%,較去年同期微降3.7%,較2010年“十一”下降近三成。

  在政府多次重申“限購”“限貸”等調控政策不放鬆的條件下,無論是從市場面還是政策面分析,樓市成交量和房價大幅反彈的條件並不具備,未來一段時間內,市場將進入溫和釋放期,“以價換量”仍將是樓市主旋律,亦是房企的明智選擇。

  事實上,本輪樓市成交出現“淡季不淡”、“旺季不旺”的特點並非偶然。從市場角度觀察,前期樓市回暖,既與地方微調、信貸寬鬆等因素密切相關,也受市場預期轉向的影響。而進入9、10月份,隨著前期降價促銷樓盤被快速消化,而跟進降價樓盤減少,購房者開始產生觀望情緒成交量自然出現下滑﹔另一方面,由於今年3月份以來住宅市場持續回暖,有效需求已得到充分釋放。

  這從兩組數據中可以得到印証,據中原集團調研數據顯示,9月以來,北京、天津等10個城市的購房者中有超過60%的客戶為剛性需求。其中長春、鄭州、濟南、重慶、西安、大連、沈陽該比例均超過80%。

  另據中原集團研究中心對北京、上海、廣州等多個城市“十一”房展會監測,大部分房企並未採取明顯的降價促銷,購房者觀望氛圍依然濃厚。並且中原經理人指數亦連續兩周維持下降趨勢,表明經理人對后市信心不足。

  就政策面而言,調控高壓態勢有增無減。住建部和國土部近日分別表示加強對高房價、高地價的監管。其中,住建部有關負責人明確指出,將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施,確保限購措施實施效果。適時對執行調控政策不力、放鬆調控政策,造成房價過快上漲的地區實行問責。

  與此同時,近期地方政府為穩定預期,緊急出台措施,鞏固調控成果。繼杭州和南京之后,重慶、安徽及山東等全國多個省市在9月中旬至10月底啟動“一房一價”專項檢查。較之以往,此次檢查范圍有所擴大,從抽查改為普查,並對違規的處罰標准給出了明確規定。上海9月前后兩次重申房地產調控不放鬆,並針對住房限售政策等執行情況進行檢查,廣州對個別高價項目採取了限制預售規模和控制交易節奏,北京加強限購審核等。

  近日有多位觀察家認為,四季度樓市將進入僵持階段,政策上不會有絲毫放鬆,不排除房價上漲幅度較大的城市會採取更加嚴厲的針對性措施,從而確保全年樓市調控目標的完成。

  可以預見,在調控高壓、高庫存待消和保障房建設穩步推進的多重因素影響下,房價反彈預期將進一步減弱,房價趨穩將是大概率事件。但值得注意的是,房地產市場調控仍處於關鍵期,除了面對經濟穩定增長的壓力,房地產調控還要承受更多考驗,而當前影響房地產市場平穩運行的不利因素仍存。以土地市場為例,地方政府基於土地供應的年度計劃以及土地出讓金收入等考慮,近期開始積極推地,土地市場明顯升溫,高總價和高溢價拿地情況不時出現,應警惕土地價格上升影響房企預期,進而導致未來房價走高預期的形成。

(來源:經濟參考報)

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