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開發商通過建筑商變相融資 房價反彈貨幣因素是主因

2012年10月19日10:29         手機看新聞

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  建筑商貸款繞道流入房地產 貨幣量不遏制 房價高了怪誰

  今年有個很奇怪很反常的現象,房地產信貸繼續從緊,中小型房地產項目基本貸不到款,房地產投資增速也下來了,但建筑施工企業的貸款卻激增。這種背離很詭異,工程隊手上的工程量少了,要那麼多貸款干什麼,極有可能是明修棧道,暗度陳倉,開發商通過建筑商貸款,作為一種變相融資手段,躲避政策紅線。

  變相融資是公開秘密

  施工企業拿到貸款后可以“靈活調劑”,一部分用於所謂安置房和公益項目,另一部分轉借給開發商用

  “這幾乎是個公開的秘密。”一家具有一級開發資質的建筑商的項目負責人說。開發商把工程給你做,都會有君子協定。過去主要是墊資,去年開始不僅要墊資還要你幫忙融資。當然,工作要做在前頭,在拿地的時候就形成了默契,項目給你做,建筑商同步向地方提出承攬部分市政工程、安置房和公益性項目,拿到批文后向銀行申請貸款,因為這些項目貸款相對容易通過。施工企業拿到貸款后可以“靈活調劑”,一部分用於所謂安置房和公益項目,另一部分兌現約定,轉借給開發商用。

  “節前,我們還開了一張5000萬元的銀行匯票給開發商。幫他們融資對我們也有好處。因為融資成本低,他會給我們一兩個點獎勵,工程造價也不那麼斤斤計較了,付款也比以前及時,這都是互惠互利的。”他說。

  某地的一項調查表明,通過這種變通手段,確實有不少信貸資金曲線繞道進入房地產市場。今年,固定資產投資規模收縮,房地產市場不景氣,地產投資增速從去年的30%以上快速回落到個位數,新開工項目明顯減少了,但建筑施工企業的新增貸款卻激增近百億元,增長近100%,增量和增幅兩項指標均比去年同期大幅上升。而進一步調查發現,這主要是房地產開發企業迂回通過建筑施工企業從銀行融資所致。

  土地房產相繼回暖

  資產價格的波動與貨幣增量總是如影隨形,與土地市場相對應的是房產市場銷售回暖

  實際上,銀行對這種變通不是不知道,而是裝作不知道。“動輒數千萬元甚至上億元的資金頻頻從建筑商向開發商‘倒流’,或者由建筑商代開發商墊付,建筑商與開發商有時幾乎就是一本賬,銀行怎麼能不知道。”政策面對房地產信貸增量有嚴格的約束,但實體經濟不振,信貸資金有效需求不足,好企業不要錢,差企業銀行不敢貸,為給資金“找出路”,有房有地有在建工程的建筑商雖不是最優選擇,但也是次優選擇。而這背后又與房地產業普遍的資金飢渴一拍即合,於是一個通過建筑商通向開發商的資金暗道打通。

  在金融抑制不斷強化,全社會投資渠道狹窄和投資飢渴的大背景下,一些信號的累積極有可能強化房地產市場某種轉變的預期。這段時間,許多城市土地市場再現詭異的“跳高搶地”現象。資金實力雄厚的大型房企四下出擊土地市場,助推地價上揚。據統計,10月以來全國10個城市土地出讓的溢價率為37.9%,較9月份明顯上升。萬科9月單月拿地金額達44億元,10月10日,保利集團及其聯合體一天內摘得兩個地王,其中一塊地成交金額達到77.6億元。一線城市土地市場升溫的同時,杭州、南京、武漢、長沙等省會城市土地市場亦出現喜人的“回暖”,各地乘勢大幅增加土地供應,有的甚至一次性推出數千畝。最近一段時間,南京市國土局連續預公告了41幅地塊,總面積達230萬平方米﹔杭州市推出主城區26宗土地,面積總計85.8萬平方米,多數二線城市的溢價率都未超過20%。土地市場的詭異表現讓管理層頗為不安,北京已緊急叫停新的土地出讓。

  資產價格的波動與貨幣增量總是如影隨形,與土地市場相對應的是房產市場銷售回暖,有報道稱一些城市今年前三季度的賣房已經超過去年全年,部分地區房價第三季度以來出現明顯上漲態勢,甚至有“遏制經濟下行,要靠房地產上行”的說法來配合“金九銀十”。

  貨幣因素是主因

  雞生蛋與蛋孵雞的糾纏不清相互強化可能會導致房價反彈,而其背后的根本原因還是貨幣因素

  樓市調控處在關鍵時期,開發商拿地熱情重新高漲,樓市局部再現供需兩旺,房價反彈壓力不容忽視。是面包漲了帶動了面粉漲,還是面粉漲了把賣包子的也竄掇起來漲?雞生蛋與蛋孵雞的糾纏不清相互強化可能會導致房價反彈,而其背后的根本原因還是貨幣因素。

  今年以來,雖然政策層面對房地產調控從緊,但中國式的貨幣滲漏和暗流使得種種規避政策的資金暢通無阻。除了明修棧道,暗度陳倉的建筑商墊資和代融資以及更高資金成本的民間借貸、信托融資更是暢行無阻。這兩年的房地產信托規模已突破5萬億元,九成為地產融資。來自南京市的一項調查顯示,今年上半年,中小開發企業通過信托、租賃、小貸公司等渠道辦理土地抵押登記融資近60億元,平均每月10個億。而9月份以來,隨著外圍QE3新一輪的放水后,國內經濟下行壓力加大,年內不排除貨幣政策更積極的穩增長應對措施出台。中國人民銀行最新公布的9月末M2余額94.37萬億元,同比增長14.8%。今年以來,貨幣量幾乎是以平均每月一萬億在增加。

  房地產市場的種種亂象似乎都在強化看漲預期。而深層次原因在於房地產這一類敏感的資產價格,其波動與貨幣增量總是如影隨形,限貸限購時,貨幣抽離是阻燃劑,如今蓄積能量向上時,它是助燃劑。如果不遏制房地產價格上漲中的貨幣因素,那房地產深入調控的難度是顯而易見的。(記者 陳志龍)

(來源:國際金融報)

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