盡快脫離“恐慌期” 多地樓市調控細則待發

　　旨在抑制房價過快上漲的“國五條”細則如期出台，引來市場強烈反響，“萬保招金”等49隻地產股昨日應聲跌停。不過，因為本輪調控把更多的操作空間下放給地方政府，各地陸續出台的執行細則，將成為房地產企業、市場交易者和資本市場緊密關注的對象。

　　“成交量怎麼走，房價怎麼走，這一切目前都不好說，完全依賴各個地方政府如何落實政策，出台怎樣的操作細則。”易居中國董事長周忻表示。而這一表態，成為昨天多數受訪企業的共識。

　　廣州或成下個房產稅試點城市

　　據記者了解，北京、南京、廣州、武漢等城市已有初步的地方調控思路出台，其中北京調控細則已經成文，且隨時待發。北京某權威樓市專家告訴記者，“北京細則出台時間可能就在近日。因為‘國五條’細則提出了二手房交易稅費增加，致使各地出現二手房恐慌性過戶。這將倒逼地方細則盡快出台，明確新的操作口徑的時間表，縮短市場恐慌期。”據透露，因為北京是此輪房價上漲最為明顯的一線城市，因此執行“國五條”細則，可能較其他城市更為嚴厲，比如二套房信貸門檻提高，以及二手房個人所得稅征收等。除北京外，部分地方細則可能在兩會后至3月底前后出台。

　　同時，記者還從南京有關渠道獲悉，作為此前樓市回暖速度較快的二線城市，南京調控細則目前已經基本成文，隻待江蘇省住建廳先行發文后，再立刻跟進落地。根據國家統計局公布的今年1月70個大中城市房價指數，南京是二線城市中房價漲幅較快的代表城市。其1月新建商品住宅同比漲幅3%，僅次於北京、廣州、深圳等一線城市。據南京業內人士透露，南京調控細則目前較為明確的方向是對限購范圍進一步擴大升級。

　　除南京外，房價上漲比較明顯的二線城市是武漢。當地業界人士介紹，武漢或將把調控升級的方向放在嚴格征收個稅上。記者從武漢當地房管部門獲悉，目前在武漢5年內購買的房產在交易中心均有備案登記，因此原值核定不成問題。而5年前、也就是2008年之前買賣的房產原值核定目前尚有技術瓶頸。上述武漢人士告訴記者，武漢房屋交易備案系統就是在2007年至2008年前后上線的，在此之后進行過交易的房屋今后再被買賣，很有可能被要求核定原值，嚴格按照差價的20%征收個稅。而按照武漢地稅局的說法，5年前買賣的房屋恐怕隻能按照核定征收，也就是仍維持目前的核定方法，即“按總價的1%或2%核定征收個人所得稅”。

　　此外，記者獲悉，廣州可能成為下一個房產稅試點城市。從房價走勢上看，1月份廣州商品住宅同比漲4.7%，領漲全國。

　　房價控制目標剔除保障房因素

　　對於地方細則可能給市場帶來怎樣的影響，周忻等業內專家表示，這還需要看各個地方政府在細則的三大方面如何制定：一是，房價控制目標如何制定，是以GDP增幅為參照，還是以CPI增幅為參照﹔二是，二套房信貸成本增加到什麼程度，如果是首付7成，利率上浮30%，那將對一手房成交帶來不小影響﹔三是，二手房按交易差額的20%征收個稅能否嚴格執行，且是否波及此前被免征的首套改善型賣房行為。

　　據了解，目前很多地方在二手房征收個稅方面有一個所謂“免稅出口”，即“出售滿5年且是家庭唯一住房的免征個稅。”這種所謂的首套改善型賣房行為，是否會繼續享有政策優惠，被業內高度關注。“如果這個‘口子’被封死，今天的股市悲觀情緒可以理解。如果這個‘口子’還在，今天的股市表現就有點過度悲觀。”一位房地產專家表示。而根據記者了解，一些一線城市或許仍保留這一優惠口徑，以支持改善型購房行為。

　　對於房價控制目標，武漢業內人士透露，武漢可能仍將與當年GDP和人均收入漲幅挂鉤。

　　另外一個與房價控制目標有關的政策創新是剔除了保障房因素。“國五條”細則明確要求，各地房價控制目標需要剔除保障房內容，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，並於一季度向社會公布。於兵兵 朱楠