樓市限購短期不會全面解禁（市場觀察）

　　今年上半年，全國房地產市場出現銷售下降、價格下調的情況。國家統計局的數據顯示，1—6月，商品房銷售面積同比下降6%，銷售額下降6.7%。不同地區房地產價格出現分化，二、三線城市房地產價格出現下調態勢。據報道，為提高成交量，多地開始取消限購政策，有輿論呼吁盡快全面取消限購。對此，專家指出，面對樓市分化走勢，調控政策將因地制宜，不可能簡單地一刀切。短期內，樓市限購不會全面解禁。

　　?多地相繼鬆綁限購

　　上半年房地產市場數據偏弱，多項指標出現不同程度的回落。據國家統計局發布的數據，單月房地產投資同比增速徘徊在略高於10%的水平，6月份房地產開發景氣指數已處於歷史低點﹔6月份70個城市房價指數顯示銷售均價環比下跌的城市從5月份的35個增加至55個，為2007年以來的最高水平。0.5%的月環比跌幅也是2007年以來的第二大單月跌幅﹔6月份土地出讓價格較政府基價的溢價收窄至5%，也處於2008年以來歷史區間的較低端。

　　社科院發布的報告稱，短期市場供應量過大，全國樓市進入結構性過剩階段，或將進入2—3年調整期。

　　房地產市場出現調整讓很多地方坐不住了，開始放鬆住房限購，措施包括，選擇性放寬購房落戶要求、取消針對大戶型高檔住宅的限購政策等。中原集團研究中心的監測顯示，截至7月23日，在46個限購城市中有26個城市針對限購政策進行了微調，如，限購取消、局部取消、執行層面取消。城市限購“鬆綁”率近60%。

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓表示，地方政府不斷實施增加市場信心的政策，主要是為了緩解市場庫存壓力，減少房企資金沉澱，加速資金流動。同時防止房價下跌，引起金融風險。

　　?市場分化使政策調整

　　“上半年房地產市場出現了分化調整的態勢。”國家統計局新聞發言人盛來運認為，這是市場自身的內生調整需要，上半年房地產市場出現回落也是一種向理性回歸的正常反應。有關調查顯示，出現政策調整的主要是供應過剩、供需不平衡、自住需求旺盛、庫存過高、房價與成交持續下跌、泡沫明顯、影響經濟下行的三、四線城市樓市出現分化，政策自然相應調整。“當時房價過高，政府採取了限購限貸政策，現在有些地方樓市疲弱，所以鬆動限購，這樣才能將正常的市場需求釋放出來，體現了調控政策的針對性和靈活性。”中國國際經濟交流中心信息部部長徐洪才對本報記者說。

　　徐洪才認為，二季度宏觀經濟止跌企穩，為維持經濟的穩定局面，地方政府對樓市進行微調是正確的。房地產業對相關產業、經濟增長和就業的影響很大，地方政府因勢利導，通過差異化調控，引導市場預期，不希望房價出現大幅下跌，正如之前不希望房價大幅上漲一樣。這種做法既有利於維護房地產市場平穩健康運行，也有利於經濟實現穩增長。

　　“房地產市場的分化調整，短期來講確實對經濟的運行產生一定壓力。從長期來講，既有利於房地產市場本身的健康運行，也有利於國民經濟可持續健康發展。”盛來運表示。

　　?全面謝幕還需時日

　　現實決定了短期內限購政策不可能全面解禁。專家分析，北京、上海、廣州等一線城市供需矛盾依然存在，剛性人群需求量還較大，這些地方的限購政策不可能取消。住建部政策研究中心主任秦虹指出，在常住人口增長很快，公共服務不足的中心城市，購房需求仍然很大。

　　而目前供大於需的城市多為二、三、四線城市，在房地產市場繁榮時盲目開發，導致庫存加大，需要較長一段時間才能消化，這樣的城市更需要鬆綁限購政策。徐洪才指出，一線城市北、上、廣與二、三線城市的情況不一樣，一線城市限購短期內不能放開，調控政策要有差異，不可能一刀切。

　　專家指出，目前高房價還沒有降到位，房地產業深度調整沒完成，房地產的配套改革措施也還沒到位，這種情況決定了限購等調控政策仍需有所保留，繼續發揮其作用。

　　但從長期看，行政性的政策必將退出市場。徐洪才說，隨著市場化因素加大，限制買賣的傳統行政手段將逐步取消，市場化中，需求和供給是自發的，政府不要做過多干預。