公積金新規欲緩解房地產困境 刺激作用有限難救市

　　住房公積金

　　公積金新政難救市

　　“目前中國的人均住房量已經相當高了。現在使用住房公積金貸款購房的客戶一部分存在改善住房的需求，另外還有一些准備結婚的年輕人有所需求。但這種需求總量不會很大，其對於亟需釋放的龐大房地產庫存而言起到的作用是非常有限的。在這種現況下，再採取措施刺激也沒有太大意義”

　　“目前用住房公積金貸款購房的客戶均可享受7折優惠。”重慶首鋼美利山公園城市售樓中心一位工作人員對法治周末記者說，“公積金新政相關有利措施或許將進一步刺激房市行情。”

　　該工作人員口中的“公積金新政”是指10月9日住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發的《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(以下簡稱《通知》)。

　　據記者了解，此次公積金新政涉及到異地購房可申請公積金貸款、貸款繳存時間要求縮至半年、85%以下發放率城市可適當提高貸款額度，取消貸款評估、擔保費等多項新規定。

　　“此次公積金新政暗示著國家對房貸政策的進一步鬆綁，也是針對目前房地產狀況採取的一種措施，以此緩解房地產困境。”中國政法大學房地產法研究中心主任符啟林對法治周末記者說。

　　公積金新政宛如一潭“活水”注入低迷的房地產市場，那麼它對房市到底能起多大作用呢？

　　多項新規欲挽房市

　　“住房公積金貸款買房對職工而言是很方便的。首先它的貸款利率比較低，一般利率為4%或4.5%，而銀行貸款則在5.6%至6.55%之間﹔另一方面則是住房公積金貸款不用提供收入証明。但申請公積金貸款需要達到一定的繳存年限且一般為首套住房。”山東煙台某地產公司的置業顧問劉青對法治周末記者說。

　　《通知》顯示，“職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款”“住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工”。而法治周末記者查閱資料了解到，之前職工須連續繳存12個月才可申請貸款且貸款對象實行支持首套、限制二套、嚴禁三套政策。

　　“此次對於貸款條件及貸款對象的放寬，應該會鼓勵或激發相當一部分具有剛性需求的購房者進入房地產市場，有助於提振房地產需求，刺激房地產市場的發展。”北京科技大學東凌經濟管理學院教授劉澄對法治周末記者說。

　　與此同時，法治周末記者發現，此次《通知》最大的亮點則是住房公積金異地互認、異地貸款相關規定，即“各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，並推進異地貸款業務”。

　　“現在我們的公積金管理以屬地管理為主，不能滿足資金的有效調集，比如在一些縣或市，由於人口比較少，原有居民自住房比例也比較高，這時公積金的貸款使用量不大，也導致很多縣級市房地產總量過剩﹔而同時一些大城市則存在住房公積金發放緊張的境況。”劉澄介紹說。

　　“在這種背景下，進行公積金的跨區域調度，將分散管理轉變為統一調配很有必要。此次簡化住房公積金使用的條件有利於合理調配全國資源，滿足更多人住房改善需求。”劉澄補充道。

　　對此，符啟林也表示，異地貸款將打破住房公積金使用的地域限制。“同時，針對異地貸款也應注意防止出現個人多地申請首套房現象，這就要求相關部門及銀行對貸款信息實現資源共享。”

　　“異地貸款‘破冰’給異地購房貸款打開了大門，將激發大量的‘回鄉置業需求’。”同策咨詢研究部總監張宏偉日前公開表示。

　　同時，《通知》提到“住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市適當提高首套自住住房貸款額度。對於發放率在85%以上的城市，要主動採取措施，積極協調商業銀行發放住房公積金和商業銀行的組合貸款”。

　　“這也是增加住房公積金使用率的一種方式。”劉澄說，“同時《通知》中對於取消貸款評估、擔保費等費用的規定，雖然費用數額並不大，但在客觀上也減輕了購房者的壓力及交易成本。”

　　新政刺激作用有限

　　“國家自從實行公積金政策以來，住房公積金對改善職工住房起到了一定的作用，但也應該看到目前公積金余量龐大，其作用也並沒有完全發揮。”劉澄說。

　　來自住房城鄉建設部的公開資料顯示，截至2014年8月末，全國住房公積金個人住房貸款余額達2.43萬億元，全國繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存余額3.54萬億元。

　　“雖然此次改革主要刺激了低收入者的剛性需求，對於提振房地產市場會有一定的作用，但我認為作用並不會太大。”劉澄表示。

　　“目前中國的人均住房量已經相當高了。現在使用住房公積金貸款購房的客戶一部分存在改善住房的需求，另外還有一些是准備結婚的年輕人有所需求。但這種需求總量不會很大，其對於亟需釋放的龐大房地產庫存而言起到的作用是非常有限的。這種現況下，再採取措施刺激也沒有太大意義，並有可能助長房地產市場泡沫的發展。”劉澄解釋道。

　　符啟林也贊同了上述觀點，他表示：“公眾購買住房時往往存在觀望心理，目前大家對房地產市場處於低迷的情況都很清楚。即使再好的刺激政策，整個行情不好也無法調動大家的積極性。我認為此次新政策的出台對房地產會有一定的效果，但是不要寄予太多希望。”

　　“這次住建部等部門對住房公積金的新政策也發出了一個信號，其實是變相地放寬了房貸的政策，從過去嚴格的限制變成了現在對房市的一種偏中性的支持。”劉澄同時表示。

　　進一步建立住宅銀行

　　“目前住房公積金的使用出現了一些怪象，如大家普遍說的‘劫貧濟富’弊病。這其實歸因於當前的運營機制問題，因此我比較贊同成立住宅銀行。”符啟林說。

　　據符啟林介紹，住宅銀行指的是在三大政策性銀行(即國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行)之外，建立一個滿足公眾住房需求、貸款利率低於商業銀行利率，能夠實現住房公積金的統一調配、統一使用的政策性銀行。

　　劉澄也表達了對進一步建立住宅銀行的期望。他說：“建立統一的住房公積金賬戶，集中調配，集中使用，最終成立住宅銀行。能夠提高公積金的自主運作能力以及市場化的發展能力，以使公積金發揮更大的積極作用。”

　　劉澄認為，此次公積金新政更多的是一種救市行為，但長期來看，應當著重在住房公積金的管理體制與管理模式上，在程序上做頂層設計，為住房公積金貸款作最終市場定位，應該走向住宅銀行市場化運作。

　　“傳統上的住房公積金作用已經走到了歷史的盡頭，發揮了其應有的作用。下一步必須進一步創新，在新的體制下實現住房公積金的使用效率，在制度上將其變成一個金融機構。提高公積金的使用效率，發揮住房建設的應有作用，也就是說變成銀行體系的重要組成部分。”劉澄進一步解釋到。