美國房企前海項目獲利退出 深圳百億地王遭短炒

　　深圳百億地王遭“短炒”

　　美國房企兆華斯坦轉讓深圳前海134億元總價地王一事，終於塵埃落定。

　　“兆華斯坦的前海地塊最近終於轉讓給深圳本土房地產企業，”深圳房地內參創始人尹香武透露，深圳房企恆裕地產因為有地產操作經驗，將結合美方經驗操盤這一項目。

　　據《華夏時報》記者獨家獲悉，該項目從去年8月就傳出轉讓消息，此次轉讓成功后，出讓方將從中獲利20多億元，不過目前該消息尚未獲得出讓方証實，前海管理局有關人士對此也拒絕回答。

　　除了這一地王項目外，前海部分項目進展也不順利。記者實地走訪發現，從2013年7月以來，前海共計出讓土地15宗，截至目前，仍有民生電子商務、弘毅投資、騰訊等公司在拿地一年多后未動工。受航空跑道影響，去年5月花費20億元在前海拿地的恆昌科技，規劃建筑高度從320米被腰斬至153米。

　　僅一年半就轉手

　　“我們聽說兆華斯坦這塊地已經轉讓了，前海國際能源賺了20多億元，但前海管理局沒有公布。”前海一位地產開發商告訴記者。

　　7月1日，記者撥打前海國際能源公司人事行政部主任劉統業電話，對方稱已經離職幾個月，項目應該還在繼續開發中，具體情況不清楚。

　　去年1月23日，美國房地產巨頭兆華斯坦地產(Silverstein Properties)與前海國際能源金融中心有限公司聯合體，以134億元總價拿下深圳前海地塊，總建筑面積47.7萬平米，折合樓面價2.8萬元/平米，創深圳總價及單價地王紀錄。

　　兆華斯坦是美國地產巨頭，因9·11事件后主持重建紐約世貿中心而受矚目。兆華斯坦2011年進入中國，在中國物業並不多，目前僅與兩家房企合作投資了重慶的東方國際金融中心。

　　去年8月本報曾報道過，兆華斯坦欲退出前海地王，當時已找到公司做出土地價值評估，並洽談三家公司，隨后前海國際能源向記者給予了否認。

　　去年12月7日，兆華斯坦在前海地塊舉行了奠基儀式，當時深圳市委書記、市長均出席了現場表示祝賀。

　　時隔半年，記者6月30日在前海實地探訪時發現，這一項目僅用宣傳欄將項目圍了起來，項目並未實際動工。

　　“前海管理局隻希望能盡快開工，地王拖著不動工，對前海的形象是個打擊。”深圳一位房地產業內人士對記者說，雖然前海管理局當時設置了限制轉讓條件，但無奈兆華斯坦聯合體拿地后無意開發，前海管理局也不想再耗下去。

　　前海管理局對該土地規定的出讓條件是，自中標之日起1年內簽訂《出讓合同》，逾期未簽訂的將取消中標結果，履約保証金不予退還。在超過《出讓合同》約定動工開發日期滿1年未動工開發的，由市前海管理局按成交價(不計利息)收回。

　　此次兆華斯坦聯合體的土地保証金是否予以沒收，前海管理局有關人士並未答復記者。

　　據記者了解，實際上兆華斯坦只是作為外資品牌輸出少量參股，並不實際出資參與開發，而前海國際能源又不具備開發實力。

　　上述業內人士稱，由於去年房地產行情較差，開發商資金普遍緊張，而當時項目轉讓需一次性支付上百億地價款，因此兆華斯坦放出轉讓消息后遲遲沒有企業接手。

　　開發商“受限”難開工？

　　記者在前海片區走訪發現，目前除了卓越和香江所獲土地上已有樓體建成外，其余開發商拿到的土地基本皆進展緩慢，還有部分項目完全未動工。

　　前海第一批土地在2013年7月、8月出讓，由卓越地產和華潤置地分別拿下，卓越地產拿地后立刻啟動動工，項目一期兩棟雙子塔樓在今年4月已對外推售，而相鄰的華潤置地由於地鐵規劃而耽擱了工期，目前仍在打地基。

　　卓越地產內部人士告訴記者，卓越因為想上市，需要加快工期，做大銷售回籠資金。

　　根據深圳規土委資料顯示，目前出讓的15個地塊獲得者包括卓越地產、華潤置地、世茂地產、兆華斯坦、嘉裡國際等房企，以及騰訊、聯想子公司弘毅投資、民生電子商務、恆昌科技等科技企業。

　　據高力國際咨詢服務部董事袁嘉隆了解，15個地塊中隻有9個已經進入施工階段。

　　但前海一家開發商告訴記者，時間過去一年多，目前世茂、兆華斯坦聯合體、騰訊、民生電子商務、弘毅投資等公司項目均未動工，不清楚具體原因。

　　記者現場也看到，民生電子商務和弘毅投資的項目現場僅用外牆圍起來，項目內部仍是一片雜草，沒有任何動工跡象。

　　上述卓越內部人士稱，有開發商拿地后不開發有囤地的嫌疑，目前卓越的寫字樓單價已賣到8萬元/平米，越往后價格越貴。此外，部分項目未開工，也或與航空跑道爭議有關，目前尚未有定論。

　　去年5月，深圳市前海恆昌科技開發有限公司耗資近20億元拍下的前海地塊，原計劃建筑高度320米，因受困航空限高問題久拖未決。今年5月，前海管理局將其高度調降至153米，規劃建筑高度與建筑面積雙雙“腰斬”。

　　“業內對前海管理局的這一決定存在質疑，在出讓土地時就應該知道要限高，現在高度腰斬，前海管理局是退還部分土地出讓金還是給予其他土地補償，雙方均未談好。”一家在前海也有土地的開發商對記者表示，航空跑道的安全是首要的，是將航線偏離一點，還是前海重新調整規劃降低建筑高度，這在土地出讓時就應該確定。

　　按深圳機場方面提出的意見，前海約有2/3土地的建筑海拔高度需要限高153.72米﹔剩余土地上的建筑如超過153.72米，需報民航中南局審核。這一高度限制與前海最初的建筑規劃相差較大。

　　與恆昌電子同在去年5月出讓的另外3宗地中，騰訊、弘毅投資、民生電子商務目前尚未有更改規劃的公告出現，不過這3宗地的位置不同，是否要被砍高度，尚不明確。