回望剛剛過去的2017年，房地產是絕繞不過的關鍵詞，這一年是房地產行業再創新高的一年﹔也是史上調控最密集的一年，據不完全統計，有超百城發布了150余次樓市調控政策，熱點城市不斷限購、限貸、限價、限售、限商。與此同時，共有產權、長租公寓、“房住不炒”、長效機制等一系列新概念、新機制、新模式，無不深刻影響著未來的政策和市場走勢，更關乎到每一個老百姓的切身利益。

　　進入2018年還沒幾天，關於某些城市放鬆調控的消息就迅速佔據新聞頭條，今年的房地產依然會是社會各界關注的焦點。

　　新時期，房地產市場會怎樣變化？背后的邏輯又是什麼？

　　宏觀層面 內外環境承壓

　　伴隨著美國大規模減稅法案的通過，和美聯儲進一步加息、縮表，以及歐美日相繼拒絕承認中國的市場經濟地位，國際金融貿易環境越來越不利於中國，無論中國是主動還是被動，接下來不可避免地需要應對全球范圍的貿易戰、減稅戰、金融戰。

　　美國減稅勢必導致美國企業回國投資和海外利潤部分回流美國，並吸引非美企業投資美國，在提振美國經濟的同時，擠壓他國經濟。不只是美國，英國早已聲稱要繼續保持G20最低稅率的競爭力，印度和中國已經先行減稅，但力度仍不足以抵消美英減稅的沖擊。

　　眾所周知，美國加息勢必縮小中美利差，引導美元回流，迫使中國被動加息，或者定向被動加息，就如樓市已經定向加息一樣﹔美國縮表同樣導致美元流動性減少，美元升值，迫使人民幣貶值、美元流出，形成拋棄人民幣資產並尋求美元定價資產的新趨勢。

　　很顯然，美國所希望的三大戰最終結果是：美元升值、美元回流、美國投資擴大，美國開始再薅全世界尤其是中國的羊毛。對中國最直接的影響就是外匯外流、貨幣貶值、企業轉移、流動性收縮、資金成本上漲、資產價格下跌。

　　我國從投資到消費的結構轉型已見成效，消費增速平穩，對經濟增長的貢獻率已經達到64.5%，佔比仍在提升﹔出口將遭遇不利，增長難以預期﹔地方政府負債受到約束，房地產持續調控，流向房地產的資金難以增長，將拖累固定資產投資。

　　未來三年，錢少且貴，現金為王。大水漫灌的日子將一去不復返，房地產行業要准備迎接緊日子的到來。

　　調控成效初顯 泡沫風險不容做大

　　調控基本取得成效。

　　2017年11月，國家統計局公布的數據顯示，房地產銷售面積和投資增速都出現下降，按揭貸款增速已經降至-1.6%，定金及預付款增速也在持續下降﹔70個大中城市房價普遍出現下降，量平價穩意味著未來市場泡沫風險在逐步降低。

　　我們預判，今年樓市將是歷史上最平穩的一年，樓市不會大起更不會大落，房價不會暴漲更不會暴跌。

　　未來一二線城市住宅供給量會趨於減少，三四線城市住宅供給難以增加，金融環境的趨緊也導致購房者減少，2018年成交面積會有小幅下降，成交價格會有小幅上漲，很可能未來市場蛋糕“一年比一年小”。

　　房地產市場已經開始降溫，但樓市調控依然會嚴格。從政策上來看，樓市政策以穩為主，穩房價、穩市場、穩預期。

　　調控將從因城施策轉向一城多策，從一二線城市控房價轉向分區域控房價，從三四線城市去庫存轉向有庫存的地方包括縣城去庫存。調控將呈現內容更細化、策略更分化、方式更多樣化的新格局，和以地方政府為主責、不搞一刀切的調控新模式。

　　我們認為，未來5年調控都不會退出。限購、限貸、限價、限售政策都還會執行，必要時還會繼續打補丁。限價令可能會做一些漸進式的放鬆，通過一手房價格的調整來減少一二手房價格倒挂現象。流向房地產的資金會繼續受限，樓市定向加息已然為之，未來可能還會有城市繼續加息。今后一段時期內，樓市、地市還會繼續降溫，有助於防止風險形成共振，后市也不存在再次沖高的可能。

　　周期輪動不再適用 長效機制逐步建立

　　既然調控放鬆無望，那麼2018年的樓市會不會因此調頭向下，成為名副其實的“拐點”呢？

　　其實，調控就是調整和控制，試圖在“不突破上限、不穿透下限”之間尋求平衡，上限就是泡沫不能繼續膨脹到無法控制，下限就是控制不發生系統性風險。調控不放鬆還意味著過去的樓市周期論不再成立，未來的長效機制更是呼之欲出。

　　過去房地產市場存在連續多輪的三年小周期，其背后的邏輯是房價漲跌影響社會穩定和諧、經濟發展需要房地產牽引拉動，因此，市場總是出現調控，房價上漲頭痛醫頭、市場冷凍腳痛醫腳，政策短效、周而復始、循環往復、周期頻現。

　　十九大報告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”的要求，“加快住房制度改革和長效機制建設”又已作為2018年著力抓好的重點工作之一，體系完整、內涵豐富。

　　長效機制應該怎麼建立？住房制度中談到了多主體供給、多渠道保障。在多主體供給方面，會形成新增國有土地、現有企事業單位用地、農村集體建設用地的新格局﹔在多渠道保障方面，我們建議形成租賃住房、共有產權住房、普通商品住房、高端商品住房四位一體的住房制度，相對貧困人群租賃住房或購買共有產權房，高淨值人群購買不限購、不限價、不限售、高地價的高端住宅，未來形成高端有市場、低端有保障的住房制度大框架。

　　房地產長效機制的基礎工程，包括了城鎮化進程、增加大城市住房用地供應、不動產登記、提高房企注冊資本金、農村集體建設用地入市、城市土地財政和房地產稅收改革、農村住房管理等多個方面的體制機制完善。

　　長效機制涉及到土地管理法、房地產法、房地產稅法等很多法律法規的修訂完善，立法的加快推進也是房地產市場長治久安的根本之道。隻有這樣，房地產市場才能告別周期、走出“屢調屢漲”的怪圈，房地產健康平穩發展才能真正實現。□歐陽捷　（作者系新城控股集團高級副總裁）

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