■本報記者 王麗新

　　銷售增速放緩，市場調整期還未過去，房企對資金的需求依舊不減。

　　據監測數據不完全統計，2018年85家典型房企融資總額為11920億元，同比下降11.09%。另有中原地產研究中心統計數據獲悉，2019年開年至今，房地產企業密集發布融資計劃，總計額度高達800億元，融資進入高峰期。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，從去年11月份開始，房企融資難度相對最為苦難的時期稍有緩和，市場上再次出現了企業債利率不足4%的融資現象。

　　另有分析師向《証券日報》記者表示，2018年，房地產企業銷售回款艱難，加上一些企業還有債到期，原來的降杠杆計劃執行不如預期，反之更希望融資輸血，但由於政策限制，全年融資額度並未出現同比大幅增長的現象。

　　六成房企融資額增加

　　正如上述數據所示，2018年，85家典型房企的融資額度有所下降。

　　克而瑞地產研究認為，究其原因，一方面是下半年 境外債政策限制的影響所致，房企境外發債大幅下跌，使得下半年融資額同比大幅下降了29.4%，而上半年房企融資總額同比增長11.1%﹔另一方面則是恆大去年同期引入戰略投資者融資額較大，加之佳兆業發行了大量境外債券進行債務重組。若是剔除恆大以及佳兆業的影響，2018年85家典型房企的融資總額為11575億元，同比增長0.7%，但增幅較2017年進一步下降。

　　克而瑞表示，從單個企業來看，2018年超過60%的房企的融資總量同比增加。其中，有45%的房企融資增幅超過50%。一方面，是因為2018年上市企業較多，正榮、美的、弘陽等企業上市之后融資有較大突破﹔另一方面，弱市下，中海、中糧、越秀等國企央企融資優勢凸顯，融資額增長也比較快。2018年融資超百億元的企業有42家，同比增加7家，以龍頭房企和快速擴張中的房企為主。但是值得注意的是，2018年未有企業融資額突破千億元，而2017年有4家。

　　此外，從85家典型房企債券類融資監測的情況來看，2018年房企新增融資成本6.4%，同比2017年增加0.17個百分點。其中，境內債券的平均成本為5.75%，較2017年微漲﹔境外債券的平均成本為7.08%，較2017年全年上漲0.32個百分點，主要是由於2018年5月發改委以及財政部出台相關政策限制境外債用途，隻能用於償還舊債等，政策出台后，境外債券融資成本由上半年的6.09%上升下半年的8.60%。

　　從單個企業的融資成本來看，有86.0%的房企融資成本較2017年全年上升，且增幅超過1個百分點的房企有44%，大部分屬於擴張性以及中小型房企。

　　“2018年，房企幾乎試過了所有融資工具，但籌到的錢還是不如預期。”某房企高層向本報記者表示，雖然不少企業年初都喊出了降杠杆的口號，但實際執行的卻難以如願。

　　開年密集融資

　　無獨有偶，2019年開年，開發商就開始密集拋出融資計劃。中原地產研究中心統計數據顯示，1月以來，房企融資數據繼續大規模擴張，半個月即拋出了800億元的融資計劃。

　　張大偉表示，整體看，房地產企業最近幾個月資金情況出現了緩解。從融資難度看，最近大部分房企融資成本平穩，雖然仍處於高位，但隨著全社會資金成本的相對平穩，房地產企業融資的成本並未大幅度上漲，龍頭房企的公司債融資成本一般在4％-5%之間。

　　對此，克而瑞認為，雖然近期房企融資出現回暖，但融資成本仍處在高位，絕大多數企業的融資成本在上升，未來一段時間預計也將持續維持高位。

　　未來，在政府大力推動租賃住房發展和資產証券化的背景下，資產証券化和住房租賃相關專項債券還將是企業融資的突破口。部分優勢房企受益於近期的政策，可以通過發行企業債券增加現金流。此外，在表內融資收緊的情況下，房企紛紛加強了和金融機構的合作，以拓展企業的融資渠道。

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