樓市定調釋放8大信號 政府工作報告提堅持以中心城市引領城市群發展

　　作為國家經濟環節中的重要一環，房地產業的未來走勢備受關注。經過2018年密集的調控，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒，並步入理性發展軌道。

　　3月5日上午，國務院總理李克強在十三屆全國人大二次會議上作政府工作報告。報告通過“房地產稅”“新型城鎮化”“棚戶區改造”“群眾住房問題”等關鍵詞，勾勒出2019年及未來房地產市場的發展趨勢。

　　中國城市經濟專家委員會副主任宋丁分析認為，今年的政府工作報告對民生領域較為關注，提及要更好解決群眾住房問題、落實城市主體責任、改革完善住房市場體系和保障體系、促進房地產市場平穩健康發展、繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造、保障困難群體基本居住需求等。從政策層面看，房地產政策不會那麼嚴格，將以因城施策為主。

　　深入推進新型城鎮化

　　今年政府工作報告中提到，“深入推進新型城鎮化”。

　　對此，全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，原來的城鎮化基本上是蓋新房，或者說是開發商在推動中國城鎮化的過程當中起到很重要的作用，從新城鎮、新建筑這個角度介入的比較多，例如望京新城、回龍觀、天通苑等，操作方式是先把房子基礎設施這塊干好了，然后人才住進去，是一個先有物再有人的過程，一些衛星城和國外也有過這樣的操作。實際上就是不斷圈地，不斷地從版圖上擴大的過程。

　　報告中提到的發展是城市內涵性的一個增長，所以它叫新型城鎮化。新型城鎮化並不是版圖的擴張，而是城市的更新，包括老城市老舊小區的升級，實際上它是給城鎮化賦予一個新的內容，更多從人的角度來考慮城鎮化。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點。已經非常接近《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右、戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。未來兩年，中國城鎮化速度依然會加快。

　　以中心城市引領城市群發展

　　政府工作報告明確指出，“堅持以中心城市引領城市群發展”。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這有兩個含義：第一，中心城市和城市群發展就類似“內核和圈層”的概念，后續預計中心城市的發展會有較多的機會，尤其是一些中西部的中心城市，會有較好的發展導向，這樣也會發揮更好的輻射效應﹔第二，預計后續一些城市群中的中小城市會有較好的發展機會，這是樓市發展的一個重要方向，尤其是類似武漢、鄭州、西安、沈陽等城市，周邊的中小城市發展機會將明顯上升。

　　張大偉分析認為，經濟發展與城市發展的趨勢必然是大城市圈發展。從房地產角度看，過去的三年，這些區域都已經建立了初步的房地產調控協同機制，最典型的北京與周圍的環京，基本實現了房地產調控的協同。未來房地產市場發展的核心區域也必然是這些熱點城市，另外圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經濟發展、人口流入的核心區域。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，從房地產角度來講，一些資源配套、人口、教育、產業也會在中心城市集聚，開發企業還是會把主要精力放在國家中心城市和區域中心城市，才能為企業創造更多的業績﹔另一方面，一旦核心城市有了布局並且地位得到確認之后，比如上海、南京，上海周邊的昆山、嘉善，南京周邊的馬鞍山、滁州等，這些城市的基礎設施配套和產業資源也會產生聯動。

　　繼續強調落戶政策

　　政府工作報告明確指出，“抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。”

　　嚴躍進認為，關於人才引入和落戶政策，是這兩年政策調控中爭議較多的內容。此次政策中提到了要抓好農業轉移人口落戶政策，這其實也是為了更好實現2020年的城鎮化的發展目標。實際上近期各地都在抓這個工作，這有助於人口導入的門檻降低和市民化的進程加快。類似落戶政策預計會形成一波新的紅利，預計2019年通過落戶政策而帶動的購房消費需求會繼續上升。未來兩年，中國城鎮化速度依然會加快。

　　張大偉表示，戶籍制度改革全面落地，31個省(區、市)及新疆生產建設兵團已全部出台戶籍制度改革方案或意見，大多數城市已經放開放寬落戶限制，許多中小城市基本實現落戶零門檻，農業轉移人口市民化制度性通道全面打通。”

　　更好解決群眾住房問題

　　政府工作報告指出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”

　　嚴躍進認為，這和2018年的兩會精神是一致的，而今年兩會繼續強調群眾住房問題的解決。從政策上看，這和此前中央經濟工作會議的精神是一致的，主要是3個要點，即落實城市主體責任、完善住房體系、推進棚改工程。類似表述中，最主要是要關注落實城市主體責任的概念，預計今年會不斷推進對各地樓市調控的考核，這裡雖然沒有提“一城一策”，但估計接下來會有陸續細分政策出台。尤其是在住房規劃、住房政策調整、住房金融政策完善等方面有創新。

　　新城控股高級總裁歐陽捷指出，雖然報告提出“落實城市主體責任，改革完善住房體系和保障體系”，但除了因城施策、一城一策、落實責任之外，預計不會有更大力度的改革新舉措，也不會有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地產市場平穩健康發展是未來的市場走勢。

　　推進保障房建設和棚改

　　政府工作報告明確，“繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。”

　　張大偉認為，從全國庫存看，房地產市場已經基本告別庫存積壓時代，當前房地產去庫存任務初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個月以下。必須明確的是，棚改的數量將減少，這已經是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

　　張宏偉認為，房地產調控基調基本不會變，在此基礎上做好民生類的工作，解決低收入家庭的居住問題。

　　存量市場受到高度重視

　　政府工作報告明確指出，“城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。”

　　嚴躍進認為，這和過去的棚改的做法是有差異的。實際上在這次政府工作報告中，提出了很多新的產業，包括水電路氣配套設施、加裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個細分領域，這是很多涉及城市運營的開發商可以積極關注的。

　　聶梅生表示，老舊小區的改造提升，更多的是增加服務業的活力，增加就業，增加商業的活力，使人在其中發揮更大的作用。

　　集體經營性建設用地入市

　　政府工作報告中提到，“推廣農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果”。

　　嚴躍進表示，從房地產發展的角度看，集體經營性建設用地入市是焦點，這和當前發展租賃市場的改革導向有關。從此次政策來看，強調了“推廣”的概念，意味著此前全國18個城市試點工作會推廣。所以預計包括蘇州、東莞、重慶、濟南等城市后續在集體建設用地配建租賃住房等方面，會有較多的動作和政策導向。

　　張大偉則認為，從趨勢看，農村土地的價值將提高，但目前依然是使用權的變化，短期看，產權發生改變的可能性不大。

　　穩步推進房地產稅立法

　　政府工作報告明確，“穩步推進房地產稅立法”。

　　聶梅生指出，2019年仍將是房地產稅落地的准備之年，繼續完善諸如調查研究之類的前期准備工作。

　　全國政協委員、房天下董事長莫天全表示，房產稅遲早要推出，而且應該要推出，這是大勢所趨。但房產稅推出的時間節點，值得我們謹慎考慮和把握。

　　張大偉認為，房產稅立法過程較長，目前在積極准備草案階段，短期出台可能性不大。

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