國家統計局最近發布數據顯示，上海7月份新建商品住宅價格環比下跌0.1%，同比上漲1.9%，降溫趨勢明顯。但隨著自貿區新片區方案公布，相關板塊樓市迅速升溫，業內分析稱，當前上海房價上漲動力不足，小范圍的政策調整幾乎不可能有實質影響，不宜做過度解讀，樓市整體降溫趨勢或將延續。

　　自貿區新片區冷門板塊快速升溫

　　日前，記者在上海自貿區新片區江山路的一處售樓處看到，盡管是工作日，但在上午10點半到11點，前來咨詢購房的市民多達十多位，銷售人員忙著為購房者講解項目的區位優勢和周邊配套。該項目銷售人員表示，自貿區新片區方案公布后，原來不溫不火的售樓處突然熱鬧了起來。“就這前后一周時間，80多套90平方米的洋房已經全都賣完了，現在還剩下一些疊加別墅，均價3萬元左右。”

　　“自貿區新片區政策公布后，我手裡這些項目最多的一個一天簽約了50多套。”一位中介機構銷售人員鞏先生表示，自貿區新片區政策公布后，原本“冷門”的臨港板塊異軍突起，成了上海樓市的熱門板塊。“奉賢的幾個樓盤已經封盤，開發商估計也考慮不好接下來的發展，所以也是觀望一下。”鞏先生說。

　　易居研究院相關數據顯示，2006年，臨港新城板塊成交均價為3199元/平方米。今年截至7月份，該區域成交均價為28529元/平方米。統計顯示，今年1到7月份，臨港新城板塊成交面積為16.87萬平方米。

　　上海市相關負責人近日表示：自貿區新片區對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。新片區購房需繳納個稅或社保年限從5年縮短到3年。但真正有購買意向的還是以本地市民為主。在自貿區新片區正旭路的一個房產項目，上海市民周先生初步定下購買一套120平方米左右的洋房，他說：“看好自貿區新片區未來的發展前景，相對主城區來說，這兒的價格相對比較便宜，還是有升值的空間。”

　　業內稱小范圍政策調整

　　不宜過度解讀

　　“盡管已經明確社保縮短為3年，但理論上新具備購房資格的人，看的多，交定金的相對來說還是少。”中介機構銷售人員鞏先生說，“開發商、購房者也都還在等具體細則的出台。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於自貿區新片區樓市，應多一份理性，認識到此次“放鬆限購”是有條件的。“第一、實施區域是屬於自貿區新片區，而不是所有自貿區、浦東新區或整個上海市，同時符合此類政策的也需要是積極圍繞自貿區發展的相關人才。第二、實施政策更應該理解為對人才發展環境和吸引力的打造，是提升自貿區競爭力和降低人才進入成本的重大舉措，具體落實中依然需要堅持‘房住不炒’的導向。”

　　空白研究院創始人楊現領指出，當下的上海市場，屬於中溫狀態。房價穩定，交易量略為下滑，但是仍在合理范圍內，預計2019年上海全年二手交易量在25萬套左右，是過去五年的平均值，新房供應充足，二手房庫存去化周期較長，總體上向買方市場轉移，房價上漲動力不足。在這種情況下，小范圍的政策調整幾乎不可能有實質影響，不宜做過度解讀。

　　上海樓市降溫趨勢或將延續

　　從全國范圍來看，7月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅為0.6%，同比增幅為10.1%。兩個指標都呈現了增幅收窄的態勢，進一步體現了住房交易領域的“穩房價、穩預期、穩秩序”的導向。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱，4個一線城市新建商品住宅和二手房價格環比雙雙上漲0.3%，顯示出一線城市的樓市依然保持了相對“小恆溫”。“一線城市的樓市穩定性在全國表現得最為明顯，和長期從嚴調控以及限價等政策有著直接關系。”張波說。

　　嚴躍進表示，今年5月份開始，銀行信貸政策持續收緊，對於各地的樓市交易有較大的影響。同時各地對於房地產市場的管控力度加大，包括對於房屋銷售領域有更多的督查內容，各類違規漲價的現象有所減少，進一步促進房價泡沫的剔除。當前政策基本面不變，政策收緊的情況下房價漲幅會進一步收窄。

　　隨著調控持續收緊，房地產投資如期回落。1-7月累計，房地產投資同比增長10.6%，較上半年回落0.3個百分點，已經連續三個月回落。

　　中央政治局會議再提“房住不炒”，並表示“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，業內預計房地產開發投資增速將繼續下行。

　　張波表示，預計三季度成交量集中化趨勢更為明顯，從成交的趨勢來看，熱點恆熱的現象愈加明顯，例如一線城市的熱點區域，限價造成一二手房嚴重倒挂的成都、杭州等城市，供需兩旺的核心二線城市包括寧波、武漢、蘇州、鄭州等依然是成交熱點。但部分城市的熱銷並不能帶動整體銷量的下滑，在以三四線為主的降溫帶動下，整體成交量呈現減少態勢。

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