广州小产权房地下交易"断链" 百亿游资或被深套

2009年09月23日07:05  来源:《中国证券报》

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  曾经被猖獗抢建、出售和地下循环的小产权房近期遭遇严打。中国证券报记者获悉,9月份以来广州、深圳连出重拳,没收小产权房购房款、叫停律师提供见证服务,并实地拆除了部分“地标性”的小产权房。

  小产权房转正无望,今年以来疯狂涌入豪赌“转正”的上百亿资金,或将面临深套的命运。

  地下交易链断裂

  9月中旬,深圳市司法局正式发文,包括小产权房在内的深圳违法建筑灰色交易中,不允许正规的公证处和律师提供公证服务。司法局在这份《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》中,首次明文禁止公证机构和律师为违法建筑买卖提供相关公证和见证服务。

  深圳市司法局还表示,将对全市公证、律师机构为违法建筑销售提供公证和律师见证服务情况进行摸底排查,集中整治。并要求公证处及各律师事务所于9月30日前,对已发生的为违法建筑销售提供公证和律师见证服务的情况,进行普查登记。对排查整治后仍然顶风作案,为违法建筑销售提供公证和见证的将坚决予以查处,严肃追究有关机构和人员的责任。

  此前,广州市国土房管局也指出,小产权房所谓的“集资房合建协议”、“律师公证合同”等不具有法律效力,不受法律保护,市民不要抱有侥幸心理。

  由于“小产权房”无法通过正常渠道买卖,缺乏相应法律保护,深圳小产权房交易中常常邀请律师提供见证服务,形成完整的地下交易链。广东东方金源律师事务所律师金焰表示,律师见证就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。当事人在签署类似的违建买卖合同时,被公证机关拒绝,只能希望第三方特别是律师能在场,并签字盖章。

  金焰认为,从法律效力来说,在我国律师见证仍属于“私证”,效力低于公证的证明力。但是经过律师认证的文件,虽然达不到公证书一般可直接作为证据使用的高度,但可信度比一般的文件要高,而且即使是违章建筑的买卖,法院在审理时往往也会根据案情,本着尊重事实的原则审理,而不是一概否认这些协议的合法性,这也是小产权房交易当事人热衷找律师见证的根本原因。

  尽管小产权房地下买卖仍无法全面禁止,但有律师认为,叫停律师见证服务,相当于给小产权房交易“当头一棒”,卡住了小产权房交易链的关键环节。这表明了政府坚决打击小产权房的决心,使得各方之前对“转正”的幻想破灭。

  中国证券报记者暗访深圳关外几处热销的小产权房,之前信誓旦旦说可以提供律师见证服务,而今都变了说法。对于本来就心怀疑虑的购房者,取消了律师见证,极大的打击购买信心,不少购房者因此放弃。二手小产权房交易环节,缺少了律师见证,也骤然降温。

  深圳民乐花园的小产权房业主王先生,之前还翘首以待“转正”后高价卖出,而今不仅无法提价,曾经有购买意向的几个买主,鉴于严打形势和转正无望,也纷纷打算放弃。王先生的两套小产权房只得继续出租。

  建设、买卖全面遭禁

  对于广州市一些区域重现推销“小产权房”现象,广州市国土资源和房屋管理局日前制定和发布规定,下狠招阻止“小产权房”买卖,如违规买卖“小产权房”被查实,购房款将被没收。

  广州市国土资源和房屋管理局发布公告指出:“小产权房”销售所得款属于非法所得,“小产权房”买卖一经查实,购买者买“小产权房”的房款会作为非法所得款项被没收,希望市民不要抱任何侥幸心理去购买。

  不久前,广东省国土资源厅有关负责人也表示,在农民集体土地上建设出售的所谓小产权房不符合国家有关法律规定,对此态度一定要坚决,尤其对违法占用耕地开发房地产的更要严肃查处,否则将对社会造成不良导向。广东省建设厅有关负责人表示,广东省不会对“小产权房”进行产权登记。据悉,广东省关于加强宅基地管理的有关意见正在酝酿中,对相关问题也将予以进一步明确。

  与此同时,深圳市开展了大范围的拆除小产权房的行动。9月中上旬,号称深圳“最牛”违法建筑的一栋25层高的小产权房被拆除。

  “这是深圳最牛的小产权房,每天昼夜不停抢建,竟然加盖到25层楼,目前还没封顶。”当地居民此前曾反映,在深圳市龙岗区坂田街道四季花城7期东侧,一座高大壮观的房子拔地而起,远远高于周围两个商品房小区。

  据了解,这栋最牛小产权房是几位村民合资,由6栋楼组成,地下规划有大型停场,最高楼层已经盖到25层。负责建设的包工头称,房子用于出租和对外发售,不提供房产证,但可以开具公证书,算做集资房,均价在每平方米4000元左右,较高的楼层单价会达到5000元以上。

  当地查违办负责人称,按照一户一栋的原则,每栋只能建4层,但抢建现象屡禁不止。此处“最牛”小产权房投入的资金就达到4000万元以上,拆除行动震慑业主。

  豪赌“转正”梦碎

  今年6月,深圳市人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑处理决定》,被解读成小产权房有希望“转正”,曾经掀起一阵抢建抢买潮。

  深圳房地产知名人士风林火粗略估算,深圳每年新增商品房约400万平方米,而每年新增小产权房面积约为新增商品房面积的60%。按照最低每平方米建筑成本800元计算,仅今年就有约20亿资金进入小产权房开发领域。如果按照每平方米均价为3000元,再加上诸多灰色成本,仅今年新进入小产权房产业链的资金可能达到百亿。

  随着9月份各项严打措施的实行,以及国土资源部的严厉表态,小产权房交易链正在瓦解,成交开始降温。中国证券报记者发现,由于小产权房卖不动,资金无法回笼,不少投资商开始加大宣传力度,在二线关口、地铁站口等人流量大的地方,派发宣传单的情况开始活跃。但询问者却寥寥无几,小产权房的售楼处也明显不如三个月前活跃。

  与此同时,大量违法的小产权房处于停工状态。中国证券报记者再次来到位于深圳龙华民治街道多处小产权房,之前热火朝天的场景已经消失,工人和机械设备全部撤出,四处散落着脚手架,或将面临长期停工。而正在建设的部分村集体项目,则全部将“复工通知书”悬挂于极其醒目的位置。这就意味着,进场豪赌“转正”的百亿资金可能无法如期撤出,在政府的严厉打击下,百亿资金或将深套其中。

  深圳地产界知名人士尹香武表示,小产权房的存在很大程度上满足了深圳中低收入者的住房要求。“大家希望小产权房能交易就是因为它便宜,暂时作为居住‘跳板’。然而,小产权房一旦全部‘转正’进入交易市场,价钱将会翻番,城市低成本居住空间被大大压缩。 ”

  “小产权房从法律上规定是不允许流动的,安全性也没有保障,而唯一的收益性需要用时间来换取,一般的投资客是不会选择小产权房的。”尹香武表示,从流动性、安全性、收益性来看,小产权房的投资价值非常低。

(责任编辑:扎西)
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