谢国忠:美联储若加息 2011年中国房价将回落

晓平

2009年11月11日08:05  

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  ⊙记者晓平 ○编辑 王晓华

  电话接通独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠,他表示,随着美联储加息美元走强,通胀预期明确,才会使得中国房地产出现回落。

  加息4个点是拐点

  上海证券报:您认为影响我国房地产价格走势的因素是什么?

  谢国忠:按照工资和房地产平均价格算,中国房地产已经是世界最高。但房地产走势出现拐点,最终要看美元是否走强和中国政府的管控措施力度的强弱。

  从世界范围来看,货币供应量增速都远远高于名义GDP的增速。也就是说,货币增长被用来支撑高杠杆率,这在金融部门尤其明显。当然,原因是央行通过降低利率来应对金融危机,有时甚至是强行增加银行的流动性,以期他们能够增加贷款,刺激经济。

  所以,如果政府在货币流动性管控上采取不同的措施,将直接导致房地产价格的涨跌,出现明显价格震荡。

  另外,随着通胀预期的来临,如果美联储开始加息,使得美元走强,也对中国房地产价格产生影响,将带来房地产泡沫的破裂。

  为什么这样说,因为中国的刺激政策将主要通过其贷款政策间接地实现。由于在可预见的未来,中国的货币仍将钉住美元,这就决定了中国的货币政策的结局,中国的通胀率和利率很可能会与美国相似。

  上海证券报:美联储加息会呈现什么样态势?

  谢国忠:目前,美国和英国房地产泡沫已经破裂,因此,不能借由低利率复苏,明年它们将提高利率,使其与通胀预期的速度保持一致。它们的目标是尽可能使实际利率维持在较低水平,以支持那些仍然身陷不良资产的本国金融机构。它们并不想阻止通货膨胀,只是要限制其上涨的步伐。低实际利率能使其经济降低债务杠杆。

  因此,如果美国明年开始加息,由于在加息初期,幅度不会很大,毕竟通胀的预期是逐步趋强的,加息会呈现小步回暖态势。但一开始加息由于人们感受不深,所以,没有太多影响。我预期明年会加息2个百分点,这对于美国而言,相对较低。因此,加息所产生的效应不会太明显。

  但如果加息到4个百分点,效果就不一样了,给人的感觉应该是通胀明显来临,紧缩政策开始产生效应。我预期这个时间应该是在2011年,也是对我国房地产价格走势产生明显影响的时间点,将出现很明显的回落。

  城市化促使房价走高属于短线追涨

  上海证券报:有观点认为中国经济最大的原动力是城市化。正是因为城市化道路的稳步推进,使得房价居高不下。您这样认为吗?

  谢国忠:我认为城市化带来的是房价越来越高,与此同时,也提高了城市化发展的门槛。所以,随着城市化率不断提高,人们出于追涨的心理,目前出现了短期房价的上涨。

  但从长期看,供求总是要寻找一种平衡的。房价越高需求越低,在达到相对平衡后,销量就会出现下降,平衡被打破,房价寻求下一个支撑点。所以,短线的追高出现的是短期的泡沫。

  上海证券报:现在买房大军是新人,为什么,可否持续?

  谢国忠:买房大军的背后是双方父母的支持。这从另一个角度可以说明,现在的房价居高,单一购买力上不去,超越了人们的承受能力,需要多人的支持。所以,长期看,是不可持续的。

  天下没有不散的宴席,所以,短线房价高到一定程度是上不去的。

  政府要明确地产使用价值和投机价值

  上海证券报:没有流动性推动,房地产起不来。政府具有调控流动性松紧的能力,您是这样看的吗?

  谢国忠:政府政策应该是实现帮助实体经济的目标,而不是那些投机者。

  货币的流动性的宽松推动了房价的走高,政府在其中一定要理清投资者的思路,使其认清自身的使用价值是什么,而不是盲目地跟风投机。

  另外,各地情况不同,不能一窝蜂地看涨房价。如,上海房屋价格未来创历史新高不可能,因为上海的房地产价格上涨的一部分原因是靠国外资金来支撑。一旦外来资金发生窘困,谁来拉房价?

(责任编辑:扎西)
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