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房产商地块"疯狂竞拍" 逼得京房价上演"撑竿跳"
作者:余美英
  2006年04月20日14:18 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
■本周举行的北京土地竞拍异常激烈■摄影/本报记者黄亮
■本周举行的北京土地竞拍异常激烈■摄影/本报记者黄亮
  今年以来成交地价直逼周边区域房价———

  何谓“一掷千金”?这四个字在今年以来的北京市土地竞拍现场得以充分体现。

  尽管北京市国土局一再申明今年的土地供应充足,但开发商围绕土地的争夺依然激烈,甚至疯狂。不说年初工体四号地块的“疯狂竞价”,就看4月17日、18日连续两天发生在北京市国土局二楼土地交易大厅的场面,让人看到了来自全国各地的开发商对北京地块的渴求:成寿寺地块、海淀温泉地块现场竞拍都呈现出白热化的焦灼状态,频频创出地价新高,而新高价的出现势必会相应地影响相关区域房价。

  那么,在近期北京房地产市场明显走高后,经济学家和业内人士又是如何判断2006年北京房地产的最终走势?从北京的情况来看,应该说北京的土地供应充足。以中原地产华北区总经理李文杰为代表的一批业内人士和专家学者认为,北京楼市在2006年虽然在需求的拉动下,有效供给短时期的缺失下会在一定时期内继续出现房价上涨的趋势,但随着“8·31土地大限”过关项目的逐渐入市,最终北京的房价会软着陆。他们例举:1月份仅有4个新盘入市,而更多的京城中高档住宅将在4月、5月前后形成入市高峰,下半年,还将有一批大体量的楼盘入市,如望京的东湖湾、规划面积达70万平方米的望京某项目等等。而到下半年,当这些项目都水落石出的时候,北京的房价也会平稳回落。

  而另一种观点是:北京的房价会继续高涨,直到新一轮调控政策出台后才会“硬着陆”。在采访中,持“2006年楼市将硬着陆”观点的经济学家和业内人士认为,2006年四五月以后,针对目前出现的房地产过热苗头,国家会继续出台宏观调控政策:去年没有实行的二手房个税启动,商品房预售制取消还将会提上日程,甚至不排除继续加息,提高贷款利率……“总之,去年的一轮房地产调控出台但没有落实的政策,有可能会在今年下半年落实,用以调控过热的楼市。”多位持这种观点的业内人士和经济学家强调。

  个案研究

  京城三大典型地区未来房价走势

  ■城中心典型地块———工体四号院房价预期:不低于30000元/平方米

  工体四号院的公开竞价从25667.8万元开始。第一个把竞价推向高潮的是北京华远公司,该公司喊出了4.5亿的出价。按照高置投资有限公司最终5.1亿元拿到这块地的价格来计算,该地块的楼面价为12655元/平方米。“这个价格超过我自己的心理底价。”主持拍卖的拍卖师叶向忠这样说。按照他之前的估计,该地块的出让价格应该在9000元/平方米左右。而据了解,目前该地区富力爱丁堡等楼盘的售价在1.3万元/平方米。如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算,理论上这块土地变成可销售楼盘的时候,房价将不低于3万元/平方米。

  ■城近郊(四环沿线)典型———成寿寺地块房价预期:不低于8441元/平方米

  64轮竞价后,北京正江地产以3.41亿元战胜其他4家公司,最终将成寿寺地块揽入怀中,楼面价达到3376元/平方米,刷新了丰台区成寿寺地区土地出让新纪录。对比该地块西边靠近东南三环的经济适用住房世纪风景,最高售价3840元/平方米,该地块的地价已直逼当地房价。如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算,理论上这块土地变成可销售楼盘的时候,房价将不低于8441元/平方米。

  ■远郊(五环以外)———温泉镇D1地块房价预期:不低于12000元/平方米

  位于五环以外的温泉镇D1地块在4月18日的北京市土地交易大厅曾经引发了一场疯狂的竞价,最后得主是北辰房地产。17分钟的“战事”,这块地从9亿飙升到11.5亿,该地块的楼面价达到了每平方米4863元人民币,直追当地新房价格———目前,温泉镇地区在售楼盘百旺茉莉园等销售价格都在5200元/平方米-6500元/平方米左右。而位置优于该地块,不久前保利取得的海淀冷泉地块楼面价不过才1344元/平方米。如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算,理论上一年以后,如果温泉镇D1地块变成可销售楼盘,房价将不低于12000元/平方米。

  新闻分析

  京城房价为何突涨

  根据北京市统计局发布的数字,2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米,而上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米。3年来,北京房价首次超过上海。同时,国家统计局最新发布报告称,2006年2月份,中国70个大中型城市的房屋销售价格继续上涨,与去年同期相比上涨5.5%;1月份,北京新建商品房价格仍然以8.4%的同比增幅成为当月房价上涨最快的特大型城市;2月份虽势头稍弱,仍然保持了7.3%的高速度。另外,根据北京市建委城建研究中心今日发布的数据,今年1-3月,全市商品住宅价格同比上涨14.8%。

  不难看出,进入2006年,北京房价上涨势头依然不减。官方数据是如此,市场的现实情况呢?据记者对很多一直在观望楼市、准备买房的人群的调查结果是:今天不买,明天就涨价;越涨价越不甘心买,越不甘心买房价就越涨。再看市场上的楼盘,几乎每个楼盘的销售员都会告诉你,“我们这儿卖得很快”或者是“没有什么房子了”。

  中原地产华北区总经理李文杰强调,京城房价突涨的主因是:北京在经历了2005年国务院新老八条的空前严格的政策阶段之后,目前宏观调控的政策本身与力度也在进行调整。在刺激消费、扩大内需的大背景下,一系列包括增加收入的政策将相继出台,被暂时压抑的购房意愿在北京逐步释放出来。

  另外,由于投资渠道的缺乏,国内民间资本和在中国寻找机会的境外游资仍然把房地产作为最重要的投资和投机手段。在宏观调控的形势之下,盘踞在沪杭的资本南下深圳,导致了深圳房价的短期暴涨。但由于深圳土地供应有限,可供“游戏”的楼盘也远远不够,因此大量资本必然还会北上。而对于他们来说,北方最大的机会也是最具房价现实成长性的城市,自然非北京莫属,从这个角度上说,北京成为“上海第二”不是没有可能。

来源:北京青年报 (责任编辑:李丹)
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