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深圳楼市“有价无市”苗头初现
专家表示新措施对现时房价影响不大业内预测房价有望明年趋稳
本报记者胡嘉莉
  2006年06月01日06:39 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  深圳楼价的疯涨,引起了中央政府的高度关注。高压下的深圳楼市,将如何面对?记者日前采访了深圳各阶层人士,听听他们的声音。

  开发商高估承受能力

  九部委颁布的《意见》,标志着房地产市场新一轮的宏观调控真正开始。据了解,深圳楼市“有价无市”的苗头已经出现。近日,深圳南山区推售的惟一高层住宅、位于南硅谷片区的精品楼盘低调放量312套大面积四房单位,面积在170-300平方米,均价1.6万元/平方米。而招商地产在2002年进军南硅谷时,阳光带·海滨城定价在6500元/平方米尚有不小压力。如今,短短不到4年时间,价格已经翻了近3倍,平均每年涨幅都超过36%。不过,房价高未必有人捧场,据称,该项目当日成交金额近2.5亿元。据此推算,当日成交套数最高不过90套。仔细考量南山部分楼盘的定价,很显然,在日益严厉的宏观调控背景下,开发商过分乐观估计了深圳楼市的承受能力。从片区二手楼价来看,阳光带·海滨城二手价格不过1.2万元/平方米左右。连续16个月飞速暴涨的深圳楼价,已经到了极度危险的边缘,必将回归理性。

  六成受访者接受首付三成

  对于首付三成的规定,深圳59%的受访者表示能接受首付提高到三成,而有29%的受访者表示只能接受目前的两成首付。深圳一调研公司的资料表明,深圳一手房仍是主要的需求,七成受访者表示希望购买新房。意向置业区域仍然是以深圳的福田和南山为主,其中福田中心区、后海和香蜜湖的提及率最高,而选择龙华和布吉的受访者有所增多;两房和三房户型仍是深圳置业者的主要选择。

  另外,受访者对深圳各区可接受的楼价也较往届有所提高,其中福田最高,为7368元/平方米。根据往届的情况来看,受访者愿意接受的价格与市场实际成交价格有一定的差距,参照去年秋交会两者之间的关系,忽略政策、供应结构等其他因素的影响,大概推算出下季度福田、罗湖、南山、宝安的住宅每平方米平均价格可能达11846元、10572元、10081元和7305元。这表明,深圳房价将回归理性,楼价有望明年趋稳。

  在交通银行任职的张良告诉记者,90平方米住房成为一道“分水岭”,增加中小户型房屋开发和供应量,深圳年轻人将是最大受益群。这段时间,深圳似乎是豪宅唱主角,让大批无房青年望而生畏。现在好了,《意见》将使这座城市的住房供应结构得到有效改观,工薪阶层攒钱买房的愿望不久可以实现了,深圳年轻人将是最大受益群。

  发展商受影响最大

  深圳知名网络地产评论人士半求表示,就《意见》内容可以看出,中央政府还是不打算强势打压房价的,只是再次向发展商、地方政府、炒家发出警告,表达了中央对此前政策“无力”的不满。不过,若是内地的房地产市场,特别是房价在《意见》后进一步升温,难保有更激烈的措施出台。半求还认为,较之去年的“国八条”,《意见》显示中央调控楼市中对民生的看重,这从此前民间传言首付比例提高至五成,而《意见》只表示首付款比例不得低于三成就可看出。另外,《意见》更多的是从“根源”如土地供应、住房结构处解决问题,相信在较远的将来,内地的房地产市场会向着良性的方向发展。不过半求同时认为,也因《意见》过于温和,相信内地各城市的房价,特别是深圳的房价,在奥运前恐怕都难以下跌———保持平稳发展态势的同时可能还会略向上扬。

  深圳中原总经理李耀智表示,就整体而言,发展商可能是受《意见》影响最大的一个群体———多条措施都是对着发展商“开刀”的。如《意见》第四条“严格房地产开发信贷条件”,就大大提高了发展商的准入门槛。另外,《意见》第二条中提到“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整”,则无疑是对此前拿了土地但还没开发的发展商沉重一击———光重新设计就得花一笔不菲的费用,而七成的建筑面积要用于建设不超过90平方米的房子,更是令寄望于建设豪宅“发一笔”的发展商“打错算盘”,甚至还可能亏损。

  半求认为如转让年限拉长至五年征收全额营业税,这很可能会导致二手市场放量减少,这样一来,供求失衡下,二手市场的价格可能大幅上涨。

  措施对现时房价影响不大

  深圳市社科院地产与城市运营中心主任高海燕表示,这些措施对深圳现时房价影响不大。第一,在改变供应结构和保障供应量的问题上,目前制度和方法是有了,但是,从政策的提出到供应结构的改变需要一个过程,城中村改造、土地出让之后的建设,都有一个周期。第二个是,加强经济适用房和廉租房的建设对深圳房价不会构成影响。因为购买和居住这类房子的人并没有在市场上买房,因此也就不会对市场的房价带来多少影响。第三是,前些时候人们普遍关注的提高首付的问题在此次政策中提了出来,但却比人们的想像要温和得多。高海燕说,将首付提高到三成,可以让那些提前置业者退市。他解释,所谓提前置业者,即是那些来深圳才两三年,并不具备买房能力,但因置业门槛较低而想买房的人。但是对那些购买能力强者,首付提高到三成,影响也不大。

  高海燕说,“新政策的出台,对房价构不成打压,对深圳房地产市场的影响要静观其变,同时,深圳也需要出台进一步的实施细则。”

  深圳市市长许宗衡表示,深圳地理位置独特,影响楼价的因素复杂。他说:“香港房地产的等面积价格,相当于我们的八倍到十倍,客观上来讲,就有一批香港的居民来深圳购房,不过,香港人大规模在深圳买楼的情况仍未出现,暂时主要是有需求才买楼。”许宗衡还称,深圳会采取措施,如调整房屋供应,保障中低收入家庭的住屋。他指出,深圳要限制别墅类、高级住宅类的开发强度,保证普通居民和低收入家庭的住房,能够得到有效保证。

来源:中华工商时报 (责任编辑:史江民)
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