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新政带来另类生机 北京上海二手房市场转向
  2006年06月16日12:44 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
    距离国六条颁布已过半个月,虽然地方政府的细则尚未出台,但京沪市场二手房市场出现了怎样的转向亦是关注的话题。 

  21世纪不动产中国总部的专家表示,“从新政颁布后的二手房交易情况来看,不能一刀切地来谈变化,而应该从不同区域,不同档次的物业来讨论数据背后的问题”。 

  供需双方的搏弈:5.5%的5年营业税究竟影响了谁? 

  新政对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税, 
以及新政针对一手市场的其他细则,究竟对市场产生了什么影响? 

  21世纪不动产的专家表示,低端市场由于多为10年以上的房子,基本不受五年营业税的影响,而中端市场主体为五年内的次新房,因此视供应量的不同而受到不同的影响。高端市场尤其以地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬,而别墅价格则有较明显的上升。 

  北京:成熟热点区域二手房交易将继续上涨 (太阳每天都是新的,帐户每日都在增值!)

  在北京,从21世纪不动产目前的交易数据分析,热点区域处于观望期状态的人群增多,房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是,买主除了观望或转入租赁市场以外,有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘,尤其是四环以外的新盘。 

  21世纪不动产CBD地区富力城的晋商加盟店主刘女士表示,根据6月前半个月成交量来看,相比4月份的成交量下降约20%左右,房源量减少20%左右,需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中,70%的客户都是一次性付款,说明自住需求的人较多,因此新政后需求量没有太大变化。总体来说,价格仍然稳中有升,新政后房子成交均价由4月份的11000元/平米,上升到12000元/平米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。 

  在望京地区,由于望京的二手房多属于中端物业,普遍是在98、2000年左右的房产,且供应量较充足,因此受新政对于五年的影响较大,21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说,六一新政后卖方总体下降40%,买方下降20%,这部分人大都已由买卖进入租赁市场。 

  北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域,其房产年龄已过十岁,但由于交易频繁,交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例,其中50%以上的房产为多次交易,因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说,该门店总体的卖方委托量下降了50%,买方下降了70%。 

  上海:二手房中端市场报价将呈先扬后抑 

  上海房地产交易中心提供的数据表明,5月30日当天由于急着在新政出台前完成交易,成交共928套,而据最近几天的统计,平均每天成交回落成正常状态的100余套。21世纪不动产上海区总经理王皓表示,“在六月一号之后,挂牌房源的价格出现了20%以上的增幅,与此同时求购二手需求比五月同期下调10%到12%左右,一部分目标需求客户采取了观望态度。” 

  此外,针对上海楼市中端市场,王皓表示,其整体报价可能会先扬后抑。五年内次新房由于受交易税的限制,可能会纷纷选择由售转租,这样供给短期大幅减少,则可能造成房价升高。据21世纪不动产上海区域市场部统计,在6.1之后有8%到9%的房东撤单,而别墅房源平均撤单率超过了16%。而撤单行为又进一步促成了“虚高”的二手房房价。但另一方面,经过去年上海的楼市振荡,投资客所占比例将在此次新政后进一步减少,因此实际需求即买房市场的变化,将可能导致房价一段时间内总体还会走低。 

  走势:新政给二手市场所带来的“另类”生机 

  实际上,新政对二手市场的影响从长期来看,仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上,杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示,5.5%5年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受,而刚性的市场需求不可抑制,因此市场前景仍然向好。此外,新政对一手房90平方米70%的总量控制,必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示,经历了05年长三角的楼市洗礼,杭州区域仍然一路发展壮大,成为当地市场的领军房产企业,因此他对二手市场的整体持乐观态度。 

  在当天的论坛中,房地产协会副会长顾云昌也明确提出,“中国市场是一个卖方市场,即需求旺盛,我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求,既有增值性需求,也有投资性需求”,而在这样一个巨大的市场中,“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济,房地产服务业越发达,通过创新带来持续的发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。” 

来源:21世纪经济报道 (责任编辑:石希)
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