经济聚焦：2007年四大问题困扰房地产市场

　　房价地价同时上涨

　　去年11月和12月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅连续两个月高达10.5％。专家认为，流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和投资性房地产比例提高及住房有效供应不足等原因，导致了全国商品房价格普遍加速上扬。

　　其中，地价上涨过快被认为是最重要的原因之一。国家统计局数据表明，去年前三季度，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%。值得关注的是，本轮地价飞涨，并非只局限于东部大城市，部分中西部城市也加入其中。

　　地价的过快上涨，导致土地资源过快、过度向资金实力雄厚的大型房地产企业及上市公司集中。

　　市场仍然供不应求

　　在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，以住宅为主的房地产开发投资明显加快。2007年，房地产开发投资同比增长8.4个百分点，房地产投资出现反弹。

　　投资大幅度的增长，却没有缓解市场供不应求的矛盾。2007年商品住宅销售面积同比增长近1/4，高于同期竣工面积增幅近20个百分点。

　　专家认为，三大原因导致商品住房市场有效供应不足。一是部分开发商囤地，去年全国完成土地开发面积占待开发土地面积的约2/3。二是二手房交易市场和租赁市场不活跃。据40个重点城市2007年全年的统计数据，二手住房成交面积与新建商品住房登记销售面积的比例为40%。三是住房供应结构调整进展缓慢。去年新建商品住房套型建筑面积90平方米以下的，基本上是供应多少，销售多少，供不应求的矛盾突出。

　　“夹心层”的住房问题凸现

　　国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，低收入家庭在住房问题上看到了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。尤其是在房价较高、涨幅较快的大中城市，这一矛盾十分突出。

　　专家认为，帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难，需要政府建立多渠道的投融资机制，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。

　　四季度市场出现调整

　　去年四季度，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅连续3个月下降，部分地区出现了有价无市的情况。11月后，一些城市地价也大幅回落，甚至出现土地流拍。

　　市场出现这一现象的原因是多方面的。一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续6次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求。二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求。三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力。

　　今年将进一步回归理性

　　2008年，在快速城镇化、居民收入持续增加以及人民币升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我国现阶段房地产市场发展的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的主要问题。    

　　同时，今年房地产市场发展中的不确定因素，美国次贷危机的警示和我国政府采取的从紧的货币政策，必将导致房地产开发企业资金紧张。另一方面，提高第二套房贷的首付比例、多次加息，也将导致个人按揭贷款投放量的减少，对市场产生较大影响。

　　尽管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度是坚定的。专家认为，2008年房地产市场将朝着“总量基本平衡、结构基本合理”和“防止房价过快上涨”的目标迈出实质性步伐，市场将进一步回归理性。