担忧持续涨价危及整个房地产业

　　今年的博鳌论坛关于地产的会议里，关于房地产的话题是“住房发展与构建和谐社会”，而没有房价这个话题。对此，昨天参加论坛的地产商潘石屹向记者说：“今年的博鳌论坛不谈房价，所以我还不知道到了会上说些什么。”但是，潘石屹对房价还是有话要说，在得到本报记者的采访要求后说：“他们不让在屋里说，咱们就到外面来说。”

　　于是，潘石屹“打破纪律”，拉记者到酒店的露台上聊起了房价。潘石屹的直爽让记者兴奋，但房价这个话题却很难让人兴奋。用他自己的话说，即使对于开发商而言，房价上涨也并非好事，因为任何一种商品的价格都会有涨有落，而持续上涨一定会出问题。

　　普遍上涨会出问题

　　新京报：今年博鳌论坛关于房地产的议题是“住房发展与构建和谐社会”，你认为房地产业的和谐社会意味着什么？

　　潘石屹：我理解房地产的和谐社会就是供求关系的平衡，价格稳定、供需两旺、同时增长就叫和谐。供求关系不平衡，房价暴涨、暴跌都是不和谐。房价今年前3个月就涨了17%，你说和谐吗？所以明天开会如果不让讲房价我就讲和谐社会了，省得一提房价大家就“敏感”。

　　新京报：今年一季度房地产市场价格上涨势头非常强劲，你是否担心这样的上涨会导致政府更多调控措施的出台？

　　潘石屹：担心，特别担心。今年的房地产价格上涨得非常奇怪，不太正常了。任何一种产品上涨得不正常的时候就肯定要出事。股票、黄金，所有投资品种的价格曲线，如果放长一段时间来观察的话总是有涨有跌的。房地产这样一直涨下去肯定会出问题。这样普遍的上涨和单个项目的上涨是不一样的。我感觉今年的房价上涨得有点危险，所以现在说话很小心。

　　新京报：你预计政府今年会采用什么调控手段？

　　潘石屹：现在还看不出来，但是我觉得政府肯定会出台一些政策，比如中低价的土地供应、廉租房、限价商品房、经济适用房之类的。目前有两个危险的信号，一是全国的房价都在上涨，而且空置率上涨也很快。房价上涨快是供不应求的表现，而空置率上涨是房子卖不出去的信号，这两个指标得出的结论恰恰是相反的。

　　二手房、廉租房需发展

　　新京报：出现这个现象的原因是什么？你觉得怎么才能解决？

　　潘石屹：我认为这个现象主要就是二手房市场没有发展起来造成的。北京光公房就有200万套，其中中央机关有80万套，北京市则有120万套。这些房子都没有很好地流通起来，现在公房的二手房成交量少得不能再少了。这些房子的历史太长了，档案和产权也搞不清楚，只有政府把这些房子的产权弄清楚才可以交易。现在北京二手房供应量小，因此二手房的价格也始终下不来。

　　新京报：你认为哪种政策对消费者更有帮助？

　　潘石屹：廉租房比经济适用房好。我认为廉租房是真正为社会最贫困的人解决居住问题的办法，能够立竿见影。经济适用房现在越来越像当年股票市场上的“法人股”，经济适用房不用交土地出让金，不能在市场上流通，再过十年、二十年房主想要把房屋变现按照什么标准补交土地出让金？这个遗留问题将来很难办。另外，经济适用房很难说都是卖给了最需要他们的低收入者。

　　对土地供应预期悲观

　　新京报：今年价格上涨的主要原因何在？

　　潘石屹：原因说过好多次了，可是别人都不相信了。我认为就是土地供应减少，我对土地供应的预期越来越悲观。目前所有的声音都传递出管制土地供应的信号，土地供应会越来越紧张。我认为土地的供应一定要同城市化的进程和市场的需求平衡起来，而不是在大量人口涌进城市的时候，一味地限制土地供给。

　　新京报：“地荒”会造成什么样的影响？政府该出台什么样的措施来改善状况？

　　潘石屹：比如政府说“独门独院的别墅用地以后不批了”，这个政策就直接导致别墅价格的暴涨。开发商的嗅觉是最灵敏的，他们会对外宣传说，“政府已经不批别墅用地了，我这个项目已经是绝版了，再不买就没有了”。政策一出来，有的别墅开发商就高兴了，又找到了涨价的借口。我认为政府应该通过技术指标来控制，例如根据容积率指标控制用地。

　　新京报：你刚才说担心房价不健康地上涨，但是好像地产商很希望继续上涨，尤其是以“地荒”为借口涨价。

　　潘石屹：其实开发商比老百姓更害怕房子涨价，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。我们不能把如今的房地产搞得像当年的国有股一样，一部分资源不参与流通，那会导致一些如今已经发生的噩梦。

　　政策定地产业未来

　　新京报：未来决定房地产业发展的最主要因素是什么？土地？资金？政策？

　　潘石屹：现在不是资金的问题，真正决定未来房地产市场的是三个部门，一个是国土资源部，最关键的土地掌握在“他们手中”；第二个是人民银行，目前在房地产热的情况下，银行乐于贷款给房产企业，因此开发商贷款并不麻烦，人民银行按揭贷款的成数、利率和发放贷款的条件对房地产的兴衰有至关重要的影响；第三个部门是国家税务总局。

　　新京报：税收的影响体现在哪方面？

　　潘石屹：到底持有环节增税，还是流通环节增税？目前政府还没有说清楚，去年把流通环节的税率提高了一大截，营业税、契税，还有一大堆手续费，但是持有环节却一点税不征。我认为这搞反了，也跟市场经济的规律发生了冲突。

　　实际上，中国地产的发展问题一定程度上存在于房子的持有环节。房子多的人要想不交税就得把房子卖出去，如果把流通环节的税率降下来，二手房市场就发育起来了。

　　不涨价就不错了

　　新京报：能谈谈你对地产业的梦想吗？

　　潘石屹：我觉得做地产，重复是最没意思的。我们开发的项目，现代城是一个风格，建外SOHO是一个风格，包括蓝色海岸和长城脚下的公社，每个项目长得都不一样。我们下一个项目也不想重复过去，在产品上会有一个创新。

　　新京报：您今年有什么新打算？

　　潘石屹：我们最近新签下来一个项目，还在CBD，但是对方不让透露具体情况，等到土地证明下来以后，我们会开一个新闻发布会。

　　新京报：按照目前的情况，我们要买你这个新项目的房子，能给优惠吗？

　　潘石屹：优惠？不给你们涨价就不错了！（笑）。

　　本版采写 本报记者 陈光 彭梧

　　本版摄影 本报记者 杨杰