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《意见》震动地产 北京楼市出现“退烧”迹象
本报记者  陈静
  2006年05月31日09:31 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭

  “国六条”及细则要求重点发展小户型普通商品住宅,从而平抑房价。不过老百姓期盼着的房价下降会不会随之到来还有待观察。
  (本报资料图片) 本报记者 胡雪柏 摄
  5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。它对营业税的征收期限从2年延长到5年,这将打击炒房者的收益预期。加上首付门槛有所提高,盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向可获抑制。不过,房价能否因此降低还要观望一段时间。记者采访的多数业内人士认为,地产市场中土地成本居高不下等根本问题还没有得到解决,新政目前在市场显现的作用主要是短期减少市场需求。不过无论如何,新政策已立刻在北京楼市中引发震动,一二级市场以及租赁市场均受到了不同程度的冲击。

  ■一级市场

  部分购房合同要重签

  首付十五万难买到房

  《意见》将购房贷款首付成数从2成提到了3成,90平方米以下的自住房除外。6月1日立即执行。这一政策从出台到生效仅间隔两天,执行起来也是不容商量。于是,―部分原来贷款两成的购房人的合同恐怕得重签。

  谈到正在办理贷款两成的购房合同,多家不愿透露姓名的开发商表示:“31日前批下来的可能性不大了,银行也得避嫌啊!”而记者从农行和工行的两个支行得到的内部消息也是“过渡期,基本不会批了”。虽然目前银行方面还没有接到统一规定,但是有的银行也会以贷款申请递交日为最后期限。

  一家国有商业银行的相关负责人表示,这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策,提高首付在一定程度上有利于控制过快的购房需求。

  不过,好在直接受到此政策冲击、需要更改合同的购房人数量可能并不太多,因为证件齐全,贷款通常一周就能审核完毕。真正需要更改首付的,应该是5月中下旬签的合同。

  首付提高一个更重要的影响是,在北京买房的门槛将大大提高。记者查阅了北京市统计局发布的数据――去年全市商品住宅期房均价为6725元/平方米。而今年春季房展会上参展的62个北京项目中,仅有5个在四环附近的项目每平方米均价低于7000元。考虑房价与税费等因素,现在想买房的人,即便拥有15万元现金也很难贷款买到房。一些本就“买不起”房的年轻人因首付增加而叫苦不迭。

  ■二级市场

  房源供应面临萎缩

  购房人群选择观望

  这些天,北京二级市场上的中介公司也是长吁短叹。因为6月1日以后很多购买时间2年以上5年以下原本按交易差额征税的房屋,将被全额征缴营业税。二级市场的房源供应不可避免地面临萎缩。

  目前已购公房已不再是我市二手房交易重心,市场上的房源已有五六成以上是商品房。来自我爱我家、中原地产、金诚信等京城知名中介的统计显示,其中,房龄2-5年的二手商品房交易占总体二手房成交量的60%左右,因此营业税征收期限的延长将直接导致二手房房源供给量的下降。

  营业税将是一笔不小的资金。以一套2003年产权,售价60万元的二手商品房屋为例,假设当时业主购买价为45万元。营业税征收期限上调后,需缴纳的税费如下:

  契税 600000×1.5%=9000元

  印花税600000×0.05%=300元

  营业税:600000×5.5%=33000万

  税费支出总额为:42300元

  税费占购房总款的比重为42300/600000=7%

  中原地产研究中心通过对多个实例计算、分析,认为按照目前市场惯例来看,多交的税款均由卖方转嫁给买方,买方的负担将随之增加3%-7%。

  因此,房主等待“5年期满”将会让二级市场的房源明显减少,而购房人群的观望行为将导致交易量下降。金诚信总经理邱宏告诉记者:“两天来已有不少买卖客户停止了谈判,静观市场变化。由于前景不乐观,我们也放慢了原本扩张开店的节奏。”

  我爱我家副总胡景晖还表示,受诸多因素的影响,去年以前有很多人从购买新房到获取房产证的时间跨度为2到5年,营业税征收时间按获取产权证时间来认定,有可能使实际购房10年内的商品房都面临征收营业税的问题,由此必将限制很大一部分二手商品房房源的入市。因此他建议,对于“5年”的时间起点,宜将“产权证时间”调整为“购房签约时间”,这样既打击投机炒作行为,又能促进合理的二手商品房房源的释放和入市流通交易。

  二级市场的房源减少、预期部分投资客将甩房,这会不会诱发北京二手房价格的下降?中原地产研究人士认为不会,因为北京的二手房市场本身交易量就不大,交易量的上升或者下降都不会对房价产生较大的向下压迫作用。

  ■租赁市场

  炒房无奈炒成房东

  房子租金预计下降

  “国六条”打压投资行为税收细则的迅速出台实施,让不少想借着房价快速增长捞上一笔的“投资者”吃了个哑巴亏。因为房子短期内在二级市场上很难卖出合适的价钱,他们中的相当一部分人只得变短期投机为长期投资。因此,投资客青睐的高档公寓等短期内可出租房源会大量增加,投资收益率将不同程度降低。

  记者熟识的一位江浙“专职买家”在接受采访时显得懊恼不已,他手头的两套房子满了2年却没卖。“原本想要个更高的价格,结果变成5年了,挣的钱都交税了。”他表示,房子如果没有好价钱就只能长期出租。不过,“肯定有好多人跟我一样,租金估计也得跟着落。”

  记者发现,新政策尤其是税收政策的进一步严格,让这些“专职买家”有些心存顾忌。他们中的多数人其实是不愿意做长线的。“能够有合适的价格,就干脆不留着了。”

    《京华时报》 (2006-05-31 第036版)

来源:人民网-《京华时报》 (责任编辑:刘彦芳)
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