建楼不如囤地赚钱 专家称供地模式是高房价元凶

董伟

2009年11月19日08:15  来源:《中国青年报》

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  囤地屡禁不止 倒地大发其财

  本报记者 董伟

  当房价成为人们心痛的理由时,对地价的指责总是汹涌起来。在“2009~2010年住房形势与政策研讨会”上,中国社科院经济研究所研究员汪丽娜表示,现行的土地政策使地方政府和房地产商“不知不觉”地坐到一起,在市场里产生了强势利益同盟,从而决定了房价形成的扭曲和对土地的投机。“中国的供地模式是影响楼市的最大障碍和背景。”她说。

  今年,中国的地价和房价一样走出了一条让人眩晕的曲线。2009年初始,曾经炙手可热的土地市场还沉浸在各种流拍的消息里。多好的地块似乎都无法引起房地产商的兴趣。可突然之间,“抢地”时代再次来临。在诸多央企的参与下,“不差钱”行情大大超过了以往。综合和单价“地王”在各大城市频频冒出。难怪有评论说,土地市场,从海水到火焰仅有一步之遥。

  “地王”再现自然喜煞一些卖地的政府。只是这钱有些烫手。人们发现,地价上来了,房价也上来了。于是,批评也随之而来。本轮对土地市场的讨论虽然翻了一些旧账——地价和房价的关系,国土部依然拿出土地占房子开发成本的比例来抵挡——但是该领域更多不寻常的现象也进入人们的视野,引起更深入的思考在进行。

  养鸡的与倒蛋的对决 

  “养鸡的不如倒蛋的。”这是开发商潘石屹的名言。它的意思是,现在中国房地产行业,建房子的不如囤地的、倒地的。他举例子说:在北京,一个开发商在一块土地上把其中一部分开发了,建了房子,没有赚多少钱;而同一土地上的另一部分没有开发,过了几年转让给了别人,赚的钱是开发那部分的好几倍。几年前,有两家开发商在同一地段各拿了一块土地,一家开发商建了房子销售出去,没有赚多少钱;另一家开发商,囤着地,什么事也没有干,最后把土地转让给了别人,赚了许多钱,比前一家开发商赚的钱多许多倍。

  在此种激励下,“囤地”成了中国房地产业的突出现象。潘石屹曾经分析一些地产上市公司年报,发现这些公司拥有的土地数量高到令人瞠目。“按2008年这些公司开发的建筑面积计算,它们的囤地规模,最少的也在20年以上,最多的超过100年。”他说,这是不正常的,不仅对行业的长远发展有害,更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。开发商“在土地上投入更多的精力、时间和金钱,而投入在规划、设计、建设上的精力就少了很多。”

  和潘石屹一样是开发商,任志强的观点却相左。在博客中,他辩驳说,在所有“倒”的行为中,倒地者凡是最终能获得政府官方认可的,都应该是合法并且合理的行为。任志强还引用《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》证明自己所言不虚。

  任志强表示,从逻辑上说,只有垄断造成的市场供给短缺才能推动价格的扭曲型上涨,否则就会增加市场中的流通量和供给方式,使价格下降合理或趋于平稳。现实中也同样,在没有垄断的前提下,任何“倒”都不可能推高物价。土地的“倒爷”们,一定是用比市场公开“招拍挂”更低的价格出售,才有倒地的机会。否则,开发商一定会从公开市场中获取土地,以避免交易风险和土地溢价无法进入成本。

  任志强说,“囤地”和“倒地”都不应该受到非议,该受到非议的是“让社会无能坚守贞操的法律或制度”。

  问题是,土地市场恰恰是一个垄断的市场,即便是在它的延伸处也体现了这种特性。国海富兰克林基金投资总监张惟闵告诉记者,土地市场最终的卖家只有政府一个,它卖出的自然是垄断价格,不会是由供给和需求博弈形成的合理价格。考虑到历史的各种遗留,“倒地”揭示出来的问题确实不仅仅在于两种开发商的境遇上,而是更加深刻的内容以及相当荒谬的现实。

  事实上,关于“囤地”,国务院在2008年1月就曾下文,闲置两年的土地要无偿收回,对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费。只是此规定执行起来颇有难度。有媒体调查显示,老“地王”大多田园依旧,有的地方政府出面给闲置土地找“合法”理由。

  有鉴于此,没有囤地的潘石屹建议:能不能先处理“囤地”十年以上的,再处理“囤地”五年以上的……

  不差钱与一刀切 

  在本轮飙“地王”的热潮中,央企的身影非常扎眼。今年6月30日下午,经过约45分钟的激烈竞价,在地产界名不见经传的中化方兴最终以40.6亿元人民币拍得北京广渠路15号地,北京新“地王”就此诞生,最后成交价比起始价高出24.13亿元。如此天价不仅让万科、远洋等地产大鳄败下阵来,也让志在必得的SOHO中国铩羽而归。

  事后,媒体对中化方兴的央企身份发生了兴趣,纷纷指出随着财力雄厚、财务软约束的央企加入,买地不差钱行情可能到来,而楼价向更高处去指日可待。不幸言中。9月10日,央企中海地产以70.06亿的价格,溢价129.1%拿下上海普陀长风6B、7C地块,从而使中化方兴“地王”保持了不到百日。此前两日,保利地产以总价15.92亿元拿下“南京地王”。这是今年保利地产继拿下“重庆地王”、“成都地王”、“苏州地王”、“长春地王”后拿下的又一个“地王”。

  对于竞价败给中化方兴,潘石屹在一个谈话类电视节目上说,举牌举到测算的利润空间尽失,仍然还是被方兴压倒。“这些大的国有企业,尤其带一个中国字头的国有企业,银行贷款的话宁可贷给它,你贷给那些小的不知名的企业的话,政治风险、经济风险都是存在的,所以银行要把款放出来,大量的钱都流到国有企业,尤其是大型的国有企业。”

  他更为精彩的表述是关于信贷的。“真正需要的地方,就跟天上下雨一样,本来下的雨,应该是渗透到土壤里面去,长树、花、草、庄稼。现在这个水,在表面流着,表面流着的话,就是两个地方是最容易去的,第一个地方是去的股票市场,第二个是去的房地产市场。”

  如果只是开发商拼刺刀,也许公众关心只是图个乐子,关键是最后出血的是买房人。当潘石屹和中化方兴PK时,在标的不远处,一个人马上签了买房合同。此人在博客中说,他看中了一套公寓房,一直在跟对方谈价钱,希望能够降一点。北京广渠路15号地要拍之前,业界预测总价26亿、楼面价1万4。到了6月30日,预测价已经提高到38亿,他马上和卖主电话说“马上签”。签完合同,出差的火车都误掉了。当听说最后的成交价时,他第一次知道什么叫不能自己,嘿嘿直乐。

  不管国土部怎么撇清地价和房价的关系,却无法否认随着地价的飙升,房价也应声而涨。因此,人们对地王以及不差钱的地王创造者的感情可想而知。

  汪丽娜说,政府刺激楼市不能搞“一刀切”,比如银行降息、政府减税,必须是有针对性、精准度的。否则,只会使这个市场更为扭曲。土地供应也是如此。她认为,没有差异性的政策,就不能保障政府的优惠落到真正的应该扶持的对象的头上,只有让真正的普通居住用地采取一个公平的竞价机制,才能真正引导这个行业走向健康可持续的轨道。

  11月17日,国土资源部和国家发改委限制用地、禁止用地目录2006年本增补本。根据新目录规定,商品住宅用地的宗地出让面积,小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷(300亩)。

  以往,人们很少注意到批地方式、面积大小对房地产市场的影响,因此,新目录的改变并未引起多少注意。张惟闵则告诉记者,批地面积的大小对于市场的竞争度非常重要。“大块地的拍卖必然提高了买地企业进入的门槛,从而减少了更大范围的竞争。竞争对于一个市场的重要性是不言而喻的。如果一次卖的土地仅够一个楼盘,那么竞争者肯定增加,囤地的可能也将减少。”

  本报北京11月18日电

(责任编辑:扎西)
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