特别策划：大话房贷央行新规动了谁的奶酪？

2005年03月24日17:05

就在房地产价格一片涨声中 特别策划：央行房贷新规出台动了谁的奶酪？
编辑：侯立明

就在房地产价格一片涨声中，3月17日，央行出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策，谋求抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险。

　一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的０.９倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的２０％提高到３０％。在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率１.６２％下调到０.９９％，法定准备金存款利率维持１.８９％不变。更多》》

各商业银行具体调整办法

利率上调后　每月多还多少钱

工行：购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行；购买高档住房、第二套房的首付比例提高到30%至40%。

中行：购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行。

建行：将根据客户的资信水平实行差别化利率，资信好的客户在申办5年期以上的个人住房贷款时将获得5.508%的下限利率。

招行：3月17日之后办理5年期以上个人住房贷款（商贷）的购房者，实行6.12%的利率，对已购房者执行的利率标准待定。

光大：新申请贷款的普通个人购房者实行6.12%的利率；优质客户实行5.51%的利率。

华夏银行：对高风险项目执行6.12%。

农行：5年期以上个人住房贷款（商贷）的，实行5.508%。

北京银行/交通银行/民生银行：新的个人住房贷款利率仍在制定之中，暂时不受理新办房贷。

外资银行跟随调整个人住房贷款利率

购房计算器

算算你的新房贷

房贷政策调整后，房贷利率有所上调。以5年期以上房贷为例，调整前的优惠利率为5．31％，调整后的基准利率为6．12％，比调整前高0．81个百分点，即使下浮到0．9倍的水平即5．51％，比调整前还高0．2个百分点。
　　记者请银行人士算了一笔账。以50万元20年期的自营性房贷为例，如果银行执行下限利率，贷款购房者每月还款额将增加55．7元；如果银行执行基准利率不下浮，每月还款额将增加231元。
　　以30万元20年期的公积金贷款为例，政策调整后，贷款购房者的每月还款额将增加28．9元。更多》》

背景介绍：央行调查显示：22％的居民准备在未来3个月购房　央行今天公布的2005年一季度全国城镇储户问卷调查结果显示，房地产的旺销使城镇居民购房热情高涨，银行借款未因2004年10月末的加息而降低。调查说，虽然去年10月央行宣布加息，但居民的消费愿望保持平稳，购房的热情高涨。一季度调查显示，有22％的居民准备在未来3个月购买住房，较上季度提高0．8个百分点，较上年同期提高0．6个百分点。更多》》评

央行房贷利剑捅了房地产的软肋还是伤了老百姓的心？

网友热评

[任达]：房贷利率提高这只老虎到底吓退了谁
　　尽管管理层政策调整的意图十分明显，最终目的就是为了对房地产价格上升过快的势头有所抑制，国民经济能够平稳健康地发展，实现最大化的长远利益。但这种政策究竟有多大的实效，是如预期般地打击炒房者的投机热情，遏制房价非理性增长？还是增加了普通中低收入家庭的买房负担，使更多的人都望房而叹息，有待观察。

[云淡水暖]：别拿穷人开涮
　　其实，“房地产是未来经济发展的支柱”，在中国这样一个人口众多，资源有限，特别是适宜居住的土地资源有限而不得再生的前提下，本身就是一个原则性的发展迷失，“未来经济发展的支柱”的思路，只会令穷者更加无望，富者更加贪婪，生存空间的格局更加失衡，因为记得当初房地产的“中国特色”就是要解决“居者有其屋”，利用市场手段“解决绝大多数人的住房问题”，而不是指望它来“拉动”GDP，更不是说要造就少数亿万富翁。

在经济适用房售楼处彻夜排队的人们

[21世纪青年]：不能让过去的购房者为现在房地产热买单
　　如果说作为房贷市场份额最大的银行，建行将房贷利率调到6．12％能起到减弱老百姓对住房的需求，从而抑制房地产热的话，那已经与建行签订贷款合同的借款人则是无辜的。

[萝衣何飘飘1]：房贷加息：温水煮青蛙的痛
　　看上去，每次加息都只有那么几十元，可是一而再再而三地加下来，就像温水煮青蛙，青蛙先不觉得痛苦，等水沸腾了，自己已经死了！现在还贷也是这样，一点一点的加压下，突然有一天，我们发现自己根本还不起了，于是，就只好放弃，等着银行来拍卖房子，一夜之间全家老小流落街头！

[临风前]：央行上调住房利率为难了工薪阶层
　　本来，压制房地产市场的泡沫，既是国民经济健康运行、可持续发展的需要，也是对广大老百姓的压制房价过快增长、制止炒房投机行为呼声的呼应，可是政府相关部门在出台政策的时候，不能光从市场经济手段出发，还要兼顾到社会公平——即穷人的利益。

[萧小桐]：房价降了，还是我们的负担重了
　　现在利率已经升了，可老百姓并没有轻松，房价没有降，负担倒先大了起来。除了准备买房的感到了更大的压力，那些已经买了住房的人现在同时感到了压力，有多少人是省吃俭用的来供房呢？今后增加负担是肯定的了，更可怕的是未来还不知会有什么变化，反正住房的这根绳子是套定了。

★刀下留人！从哪体会利率提高之“受益”？ 按照央行官员的说法，调高住房贷款利率，目的仅在于抑制房地产的过度炒作。然而问题是：是否每一个贷款买房的人都是为了搞房产投机呢？要不为什么那些没搞房产炒作的普通平民的贷款利率也跟着一块儿涨？如此一刀切式地所有买房者一涨均涨，等于是让平民和投机商仍然站在同一起跑线上，为了倒洗澡水而把孩子一起倒掉，平民和投机商对利率上调的承受能力究竟谁比谁大？....

媒体观察

★人民日报：房贷调整影响有多大 房贷政策调整客观上起到了“两个提示”的作用。一方面，提示居民对未来的房价产生一个合理的预期，并增强利率风险意识，认识到房贷利率不是固定不变的。另一方面，提示商业银行要注意房贷的风险....

★国际金融报：谨防“利率市场化”被滥用 即使撇开合同精神这一市场经济的核心要义不谈，单从商业角度出发，在房价已经上涨的背景下，原借款人借款金额/总房价比例已在客观上大大降低，其违约意愿亦已降至极低。在此情况下，若不分青红皂白对此一部分借款人实行“一刀切”式的利率，如何谈得上“风险与收益对称”？如何谈得上“市场化的资金定价机制”？这是在以部分人的溢价付出计提未来可能出现的另一部分人的违约损失。显然此次央行借调控房地产市场之机力推的合理的资金定价机制，正成为某些商业银行自行解释契约进而转嫁风险的“遮羞布”....

★中华工商时报：房贷新政是否嫌贫爱富
这是央行一年之内第二次提高房贷利率，又是一石激起千层浪。一句话，购房者再要通过银行贷款买房，成本提高了。央行公开表态，是要通过此举打击炒房者，平抑房价，让真正要购房的消费者得到实惠。....

★燕赵都市报：房贷加息，穷人不想交纳“保护费”　　总是有那么一些公共决策者，习惯于把自己形容成为广大民众利益的保护者和声张者，而实际上，其却在有意和无意之间，成为不折不扣的民众利益的抢夺者。对于这种现象，只怕广大老百姓，尤其是广大“穷人”是难以认同和乐意买账的。因为对于他们来说，无论其说辞多么美丽、动听，自身利益的得失才是最为直接、明显和切身感受的.... 更多》》

官方态度

●周小川：我国利率市场化条件日趋成熟

中国人民银行行长周小川3月21日表示，中国利率市场化的条件越来越成熟，商业银行应该进一步学会对自己的存贷款价格做出决策....

● 央行副行长吴晓灵：提高房贷是保护穷人
　　中国人民银行副行长吴晓灵21日称，提高住房贷款利率从长远看是保护穷人的措施，房地产是未来经济发展的支柱，但是目前房地产把所有的风险都放在银行身上，银行必须控制其银行借款的总量。央行3月16号宣布调低超额准备金的利率，是想在需求方做....

● 建设部陈淮：房贷利率调整不是限制个人购房

“抑制房价过快上涨的趋势，已经成为2005年政府调控政策的重要组成部分之一。”陈淮说。但在调控过程中，政府会坚持三大原则，一是不能伤害国民经济的正常运行，二是不能伤害对国民经济起到重大支柱作用、发挥重大影响的房地产产业，三是不能伤害正在奔向全面小康，正在拥有和希望拥有私人财产的社会群体。目前，政府已对调控房价进行了非常充分的政策储备。....

学者观点

● 易宪容：谨防挟百姓以令央行不要误读利率政策

易宪容说，在市场经济中，利率的变化原本是一件普通不过的事情。　　那么，为什么国内对央行３·１６政策反应会如此强烈呢？大家都在谈论政策变化，甚至有不少表现出对政策出台之愤怒与不满，说什么这么短的时间又加息、央行政策不透明、受害是普通民众等。其实，这是对央行３·１６政策的严重误解。这或许是因为有不少人仍然停在计划经济思维中，也或许是既得利益集团在借民众的误解来要挟政府的政策....

● 巴曙松：面临结构与定价难题 05利率政策抓手
可以看到，2004年10月29号中国人民银行正式取消了商业银行贷款上浮的上限，在17日人民银行发布的规定里的下限管理意味着商业银行对不同的项目，分别可以给出不同的利率水平。所以，利率定价在房地产领域会进入一个差异化的时代。房地产之间不同的项目，不同的房地产商，甚至对不同的购买人贷款，利率都会有比较大的差异。这是银行在应对利率风险上不断提高的一个表现。随着我们金融机构定价能力的提高、面对违约能力的提高，将来差异化会更明显.... 更多》》

强国论坛：论剑房贷调整与百姓住房

国务院发展研究中心宏观经济研究部第一研究室主任张立群

中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容

网友精彩提问：

[柳郎去后栽]：先给张立群嘉宾一砖头：去年你来这里当嘉宾，说房地产没有泡沫，现在还是这看法？

[猫儿眼后的眼睛]：为老百姓真正着想的经济适用房为什么不能多造些？是不是政府也在想着多挣钱？

[网友]：房价都被炒的这么高了，你们才想出手打压？你们早干什么去了？我们贷款买房的老百姓就该死？

[说了不算算了不说]：房价高是不是有与民争利的成份啊？

房贷利率提高如何把我们的损失减到最少？

不管房贷利率提高是打击房地产泡沫也好，是戳了普通老百姓一刀也好，我们必须面对的就是每个月本来就不鼓的钱包里要掏出更多的血汗钱交给银行，怎么才能最大限度的不受利率提高的影响呢？理财专家来教大家几招吧：

●省钱宝典一：与银行谈判办理转按揭

如果您已经签订了购房合同，或者正准备签署合同，应该在办理房屋贷款业务时注意哪些问题？记者昨天采访了银行以及业界的专业人士。

　　与银行谈判

　　在央行下发的文件中明确规定：“个人住房贷款的计、结息方式和还款方式由借贷双方协商，在合同期内贷款利率的调整，由一年一定改为借贷双方按商业原则确定，可在合同期内，按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的方式”。这就是说，作为贷款人，是有资格跟银行进行“谈判”的....更多》》

● 省钱宝典二：提前还贷

公积金贷款利率上调后，北京用公积金贷款买房的居民月供将有所增加，比如３０万元３０年期的公积金贷款，每月需多交３１．７５元。因此，理财专家建议，为减轻利息负担，已取得贷款的市民可选择提前还贷....更多》》

● 省钱宝典三：首付多一成能省7万多

利率越高所需房产的投资成本也就越高。当首付为20%时，利率为6.12%的要比利率为5.51%高出23572.43元；首付为30%时，增加额为20625.87元。不过，利率变动所带来的增加额，是随着首付的提高而呈现递减。为此，购房者可考虑提高首付比例，降低成本。　在利率确定情况下首付多一成能省7.6万余元....更多》》

● 省钱宝典四：多比较各银行房贷利率差异
　　从3月17日开始执行的房贷新政受到购房者的普遍关注。记者参加了由多位地产界人士和专家参加的某楼盘置业分析会，到会的专家指出，银行提高房贷利率产生多种变化，针对目前形势，市民在购房时应该学会理财。此外，专家称利率在年内有进一步调整的可能。　　理财分析师焦建成说，现在很多开发商在售楼中，都为购房者....更多》》

● 省钱宝典五：担保公司解密六步搞定房贷转按揭

如果客户需要进行按揭贷款转移，操作手续并不十分复杂，大致需要六步就可以完成。仅以他一笔从工行向上海银行进行转按揭为例：第一步，担保公司会审核客户的信用状况，审核合格之后，担保公司的第二步就会....更多》》

● 省钱宝典六：不要再投资房地产
近几年，凡谈起房地产市场状况，“泡沫”和“过热”两个词常常被提及。尽管如此，随着各大城市的房价不断节节攀升，投资房地产在很多人的心目中已经成了一种稳赚不赔的理财方式。但随着中国人民银行宣布从2005年3月17日起调整商业银行自营性个人住房信贷利率后，“泡沫论”再度成为消费者热议的焦点：房市会因此降温吗？房价会下降吗？现在投资房产还划算吗？ ....更多》》

★ 重要提示 ★

●提前还贷需思忖
　3月16日晚间，上海各大商业银行收悉央行通知，自3月17日起，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，实行下限管理，5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍，即5.51％。　　“面对如火如荼的房贷市场，央行此举调控之意十分明显。而需要还贷的普通居民而言，则应合理安排收支，冷静面对利率上升效应。”中国银行上海市分行理财.... 更多》》

●跨行转按揭可能不划算
　银行间差异化的房贷利率，使新购房的借款人面临更多样化的选择，而对于已经办理了房贷的借款人理论上也可以选择转到利率更优惠的银行。不过记者了解到，这种跨行转按揭几乎是个美丽的泡沫，实际操作起来困难重重....更多》》

★ 明天利率提高会不会再来？★

央行３月１６日宣布上调了商业银行对个人住房贷款的优惠利率，并下限管理；同时要求上调个人房贷首付款比例。这个消息发布之后，就如２００４年１０月份央行利率调整后一样，社会反映异常热烈。

谈到央行会不会继续调整利率，在这里不得不提易宪容，近期他在很多场合都讲到——这是央行的强烈信号：

在市场经济中，利率的变化原本是一件普通不过的事情。比如，美国２００４年下半年以来，利率已连续调整六次，但是美国媒体及民众并没有对此特别关注。香港最近银行利率的调整亦是如此。要评论也仅是分析员的事情。只是，企业与民众会根据利率变化趋势来改变经济行为。

3月22日美联储自去年六月来第7次加息，今年年底可能升至4％未来提息速度可能加快

美国联邦储备委员会２２日作出决定将联邦基金利率再提高０．２５个百分点，从２．５％提高到２．７５％。这是美联储自去年６月开始至今第７次以同样幅度提息。此次提息已在人们意料之中，因而并非舆论关注的重点，人们的注意力更多地集中在未来美联储是否会加快提息速度的问题上。

3月23日香港金管局随美国加息贴现窗利率调高0.25％

香港金融管理局3月23日宣布，在美联储调高联邦基金利率0.25％后，将贴现窗基本利率调高0.25％，至4.25％。

0．2个百分点对于贷款者和市场的影响很小。但这是央行发出的一个强烈信号：提醒买房人要注意利率提高风险，贷款的成本风险。而且此次专门针对住房贷款调整政策，也传达出一个明朗趋势：房贷利率还会一直调高，直到符合市场实际水平。

作为靠工薪吃饭的平头老百姓来说，国家为了平抑房价的初衷都可以理解，也都愿意支持。诗人杜甫在唐朝就感慨“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”利率就继续涨吧，什么时候能实现老杜的愿望，什么时候就停涨......

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