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房价成本揭秘:是谁扭曲了房地产的"定价机制"
  2005年09月02日09:25 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  对大中城市过高的房价降不下来,开发商一个主要的说辞是“成本决定论”,即地价涨得不得了,建筑用料省不了,各种税费少不了。这些开发成本不降,房价就落不了。但记者近期在福州、珠海和京沪等地的调查发现,房价事实上大大偏离了真实成本,而开发商确实存在高额利润率。

  “成本决定论”不攻自破

  在珠海、福州等地,记者根据建筑设计、造价咨询、土地储备、物价管理等单位提供的情况交叉印证,对一些楼盘进行了“成本核算”,结果发现,开发商的利润率远远超过自己宣称的15%或20%,事实上高达60%至70%。而上海、北京等地,房价畸高,但开发成本除地价外,多与其他省会城市相同,因而利润率远远不止这些,有的甚至是一两倍。

  建设银行珠海市分行造价咨询中心负责人说,从建安成本看,各大中城市差不多,多层、小高层和高层住宅造价一般分别为每平方米800元、1000元、1400元;地价过去很低,现在实行公开招标、拍卖、挂牌销售,没什么秘密,目前一般占房价的20%。说到其他成本费用,长宇(珠海)国际建筑设计有限公司负责人陈少敏说,销售管理费用对开发商是个小数,摊到每平方米很小。至于税费等,大约是销售额的百分之几,有些是政策规定明确应该交的,有些是政策上不清晰的“灰色地带”,开发商可能拿出100万元“公关”,然后就可能节省500万元。

  预期性“概念炒作”拉升房价

  珠海许多房地产商认为,当地房价比起同省的深圳、广州等地还太低。当地市政府相关部门负责人也暗示,珠海房地产还有较大上升空间。记者采访发现,一些开发商无一例外地叫卖“预期中的利好消息”,像珠港澳大桥、轻轨、铁路、高速公路等的修建计划等。

  珠海市公评工程造价咨询有限公司注册造价工程师王新峰等人说,珠海市一个较大的楼盘不在市中心,但销售均价接近6000元/平方米,比其他楼盘高很多,主要理由是“环境和预期价值”,如开发商宣称的“前山河沿岸一带的景观设计很到位,预期中的珠港澳大桥修建以后交通十分便利”等。实际上,它的成本估计不超过3500元/平方米。

  拥有国家注册城市规划师资格的长宇(珠海)国际建筑设计有限公司总经理林春杰也认为,这个楼盘的售价高与“设计概念”的炒作有直接关系。包括方案设计、环境绿化,概念有了,房价就上去了。

  一些业内人士说,沿海一带的房价每平方米卖到八九千元乃至数万元,其实成本高不了多少,利润最起码达到150%。

  区域性“垄断模式”抬高房价

  记者在上海、北京、珠海等地调研发现,常常有很大的区域性地块被政府卖给同一家开发商,从而形成“垄断性开发”。去年下半年,珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商,地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称:自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年!

  中国社会科学院有关专家质疑说,房地产供应在垄断的情况下,价格不仅取决于需求,同时还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发,使开发商在房地产市场上居于垄断地位,它有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价,即使把开发商的成本降为零,它仍然会索取垄断高价,房价也不可能降下来。

  珠海市土地储备发展中心主任权力说,城市房地产管理法有规定,土地2年如果不开发就收回,但政府拍卖土地给开发商签订的合同通常规定2-3年为开工期,所谓闲置是从开工后才计算的,这样实际上延长了收回期。

  曾供职于北京、深圳、珠海等地房产开发公司的余忠说,对政府来说,如何区分开发商对土地的“储备”和“囤积”,是调控房地产市场的一个关键问题。但由于目前开发商和地方政府的利益关系密切,实际上约束监督措施难以得到落实。

  有关专家认为,考虑到房地产带有“垄断色彩”和“稀缺性”等特点,政府对于垄断集团,应该采取综合措施,一是限制垄断,二是鼓励竞争。比如政府在土地拍卖环节将大盘拆分成中小盘,将一个开发商换成几个开发商,由这些开发商共同决定价格。

  房产商“价格合谋”助推房价

  房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式,由第一家开发商首先定价,后来者都跟随定价。

  从全国来看,通过实行土地“招拍挂”制度不过两年左右,现在开发的楼盘大都是过去通过协议或低价拿的地,为什么房价还这么高?福州市有关部门负责人坦言,这与价格跟进对高房价的影响有关。一个区域内假如只有5%的开发商是通过“招拍挂”高价买的地,另外95%的开发商不管是多少钱弄来的地,都会往现在的高价上靠。

  权力透露,珠海市目前开发的楼盘绝大部分是2003年“招拍挂”以前取得的土地,那时地价一般每平方米不超过600元,有些每平方米二三百元就拿走了。现在“招拍挂”的地块大约1300元/平方米左右,但它只占目前房产市场土地供应量的很小一部分。市内某区域一个通过“招拍挂”取得土地的楼盘,现在均价卖到5900元/平方米,周边其他楼盘便跟风而上。

【1】 【2】

来源:人民网-市场报 (责任编辑:侯立明)
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