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任志强:历史证明房价永远都是上涨的
  2006年04月27日11:08 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  中国社科院城市发展与环境研究中心日前发布的一份房地产蓝皮书报告预测中国房地产价格长期走势仍将处于上升通道,商品住宅空置面积增加也不会影响全国房价上升趋势。这个报告发布以后,在市场上引起了很大的反响。本报《上证·观察家》今日约请专家和房地产业界实务人士就此发表看法———

  历史证明房价永远都是上涨的

  房价忧虑背后的百姓诉求

  □任志强

  昨天,我在南京参加中国城市房地产开发商策略联盟董事长联席会议,有记者采访我,要我对中国社科院的报告发表看法。我毫不迟疑地回答,不用预测,历史证明房价永远都是上涨的。因为收入是越来越涨,而且材料也在涨,房子就不可能跌价。全世界范围内都没有一个国家房价是跌的。当然,短期内的房价走势我们没法去评价,短期内应该是有升有降。

  目前最时髦的词是中国的某些行业产能过剩,大约也包括房地产业。产能过剩改变了供求关系,于是价格会下跌,于是一些过剩的产业因为产量多了反而盈利低了,国家也忙着为保证这些过剩行业的投资不要成为银行的坏账而出台各种政策来压缩投资。但问题在于,既然房地产业已是投资过热,同时又被列为产能过剩,然而很奇怪的是在强大的宏观调控政策的压力之下,房价不但没有下跌反而是在不断上涨。为什么经济学普遍在所有行业都有效的供求关系决定价格的经典成熟理论在房地产市场面前失效了?这个问题的答案其实是很清楚的,所以现在该不该买房就得让老百姓自己去判断。买房和买股票一样,大家都知道买股票是有很大风险的。

  对于一个区域的房价来说,供求关系最终决定价格。我们没有认为合理和不合理是一个固定的数值。那是一种反经济学的概念在作祟。如果购房者认为从宏观调控中得到实惠,那么这个宏观调控就是对的;而如果购房者没有从宏观调控中得到任何实惠,那就说明这个宏观调控有不对的地方。宏观调控的好坏,让老百姓自己去感觉吧。我感觉政府在某些方面不够聪明,出台的政策都是有一定的缺陷。我们的统计系统性也很差,而且数据经常是滞后公布。所以大家不能及时的掌握情况。

  举个例子说,大约30年前,中国引进了一部电影大片《废品的报复》,当每个人都认为自己生产的废品是卖给别人而不是卖给自己时,自己最后得到的也是废品。因此,如果有人认为根据当前的经济状况急于出台一个有缺陷的政策能暂时医治眼前的病态,认为一个不太好的政策总比没有政策出台更有利时,就如同生产了一个带有残缺的废品,虽能对付一时,但最终自己也不得不接受这种“废品的报复”。尤其是当一个政府中的两个部门追求不同的利益目标时,这种带有残缺的政策的冲突就更加明显,并会此起彼伏的掀起更多的高潮。(作者为华远集团总裁)

  □顾建发

  国家此轮的宏观调控,早在2003年央行出台121号文件时便宣告奏响序曲,2004年和2005年的上半年,国家和地方政府又从税收、金融、土地等方面推出了一系列的调控措施,曾经一路狂飚的中国楼市也从去年上半年宏观调控全面产生效应后踏上漫长的调整之路。不过,调控的脚步迈入2006年,各地的楼市又出现了不同的表情。今年第一季度,京沪穗深等一线市场成交放量,特别是北京、深圳的房价一路走高,让业内又开始产生忧虑。

  促动房价上涨因素复杂

  应该说,导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的,有经济快速发展下的合理因素,也有利益驱动下的投机行为;有住房消费观念的影响,也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用,最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡,从而助推了房价。

  具体来看,去年调控以来,南北中三大地区市场的变化还是有目共睹的。其中,长三角地区受到调控的影响最为明显,从1999年就开始进入上升通道的上海楼市,在连涨好几年后,至去年也差不多触顶,正好在政府加大调控力度的外力作用下,终于冷却下来,目前虽有选择性的回暖,但已趋于理性。

  市场调控将不会放松

  而南北地区在这一轮调控中所受的影响似乎比较微弱,这当然也有其内在因素。如一直是跟着香港走的深圳楼市在2003年才算启动,宏观调控虽在那个时候拉开了序幕,但造成的影响还是敌不过恰处于上升通道的市场的。北京楼市则是原先的一个本地化市场逐渐成长为了全国性市场,很多赴京工作的外地人及生意人都需要在那里置业,当然加上大城市一贯的吸引力,也不排除投资力量在其间发挥的作用。

  最近,发改委又强调今年将严格治理钢铁、电解铝、铁合金等11个行业的产能过剩问题,严格市场准入和加快淘汰落后产能将成为促进我国产业结构调整的重要手段。同时发改委也强调了对房地产业的调控将继续不放松。

  房地产行业需要稳定发展

  的确,房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现,既影响国民经济的健康发展,也波及社会的稳定。面对这一社会焦点问题,国家已连续出台了一系列稳定房价的政策措施。而对于未来的政策趋向,政府官员已经在不同场合发出一致的声音———在今年这个“十一五”规划的开局年,房地产这一重要行业更需要稳定地发展,避免大起大落。

  调控要符合老百姓需求

  至于能够调控房价的具体举措,个人认为,征收二手房交易个人所得税、抬高房产投资的资金门槛、加大社会住房保障等都是值得着重把握的。如二手房交易个人所得税我国一直都有,其应纳税所得额为转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用后的余额,但目前开征的城市并不多,不过此举只有在供求平衡的市场才会产生作用。还有要提高投资门槛,如房贷政策上对购买第二套住房提高首付成数及无优惠利率。

  此外,推动房价合理化是促进社会和谐的一大要素,政府在社会住房保障工作上还是要“理直气壮”的。包括完善住房保障制度,扩大保障覆盖面等等。房地产结构性矛盾目前依然存在,普通百姓的购买力与高位运行的房价之间的矛盾也并未解决,今年建设部等相关部门的工作要点中已明确要控制高档住宅开发,改善市场结构,以稳定房价。另外,部分购房者的消费行为还不够成熟,政府需要进一步鼓励适度消费。总之,对城市楼市的调节要继续沿着老百姓需求方向发展。

  (作者为上海社科院房地产研究中心副研究员)

  国家统计局最新公布的数据显示,截至3月底,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,同比增长23.8%。其中,空置商品住宅6983万平方米,增长19.7%。建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉日前就此发表了他的看法:

  今年一季度全国商品房的空置面积是1.23亿平方米,比2005年底减少了1985万平方米,但同比增长23.8%,其中住宅的空置增长19.7%,商业营业用房空置增长21.1%,办公楼的空置增长32.6%,商品房空置面积中非住宅的空置占比有所增加、增长很快,希望引起各地重视,加强调控。另外,在一些地区空置的商品住房里面,大套型住房的空置增多。这是当前市场需求结构变化导致的一个客观现象,也是前些年房地产开发结构失衡的滞后反应,我们要密切关注发展趋势。

  我国现行的空置统计仅仅是针对新建的商品住房,没有涉及存量,也没有涉及非开发企业新建的房屋。目前我国还没有建立空置率指标,不能进行空置率计算,也不能用于国际比较。我国当前商品房的空置统计有它特定的市场含义,反映了商品房的销售速度,也反映了市场吸纳的能力,特别是不同类型房屋的吸纳能力。在市场分析里,空置指房屋没有使用、处于等待出售或者出租的状况,空置是房地产市场的自然现象。空置率是指在某一个时点,房屋的空置量占全部房屋存量的比重,是市场分析的关键指标,理想的空置率不是零,存在一个合理的自然空置率。空置率和市场的特性、市场的效率和市场的预期密切相关,不能简单地认为空置就是浪费或者不良资产。

来源:上海证券报 (责任编辑:陈玉川)
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