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尹中立:特殊的价格形成机制导致房价难以稳定
  2006年04月30日09:04 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  “从各国的经验看,房地产市场的“软着陆”,只是市场各方充满理想主义的期待,现实中的房地产市场是不可能实现软着陆目标的。

  正是房地产市场特殊的价格形成机制的作用,使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后,房价会越涨越快,导致泡沫产生;而一旦房市的价格拐点出现,市场会出现恐慌性抛售的局面,房价会雪崩,市场信心丧失,需要很长的时间才能修复。”

  2005年4月份开始的以“稳定房价”为目标的房地产调控已经满一周年了,从统计数据看,当初“稳定房价”的目标并没有实现。很多城市的房价不仅没有“稳定”,反而加速上涨,北京的年涨幅达到了20%。

  现实中的房地产市场很难实现软着陆目标

  为什么稳定房价的目标难以实现?


  我们首先从房地产市场的价格形成机制说起。房地产市场与一般商品市场是不一样的,对于房地产而言,正常的“需求”当然是居住、办公、商业等,但它除了可以满足人们居住等消费需要之外,还可以成为投资品,可以收取租金或再出售,赚取买卖的差价。这样,房地产的“需求”就包含了两个不同的内容:一个是消费需求,一个是投资需求。

  正因为房地产具有投资品的特性,使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同,不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。一般商品价格均衡理论认为,在自由竞争的市场,一种商品的供给和需求会自动达到均衡点,均衡点的价格就是均衡价格。

  如果市场的价格高于均衡价格,就会刺激投资,增加供给,于是价格下跌,回到均衡价格;反之,如果市场价格低于均衡价格,供给会减少,市场价格再次回到均衡价格。

  投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”

  但是,投资品的价格决定不遵循上述规律,投资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点,更不存在均衡价格。

  对于投资品而言,预期价格上涨则需求增加,预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道,所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说,就是如果最近一段时间市场是上涨的,那么,“预期价格”就是上涨的;反之,如果最近市场价格下跌,则“预期价格”就是下跌的。因此,在投资品市场,市场的需求和价格走势是正相关关系:价格上涨则需求上升,价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给和需求则比较复杂,当市场价格上涨时,投资利润率增加,刺激开发商增加房地产开发投资,房地产供给增加;而市场价格下跌,以前的投资“需求”会成为“供给”,市场价格会进一步下跌。

  因此,我们简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”:当一种趋势形成以后,市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后,市场参与者由于未来价格上涨的预期作用,倾向于购买并持有房地产或股票,市场需求增加而供给减少,呈现供不应求的状态,于是价格继续上涨,而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市,价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用,互相强化。

  如果已经出现了泡沫,应该当机立断

  正是房地产市场的这种特殊的价格形成机制的作用,使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后,房价会越涨越快,导致泡沫产生;而一旦房市的价格拐点出现,市场会出现恐慌性抛售的局面,房价会雪崩,市场信心丧失,需要很长的时间才能修复。

  从实证的角度看,对我国的房地产市场的波动规律的描述还缺乏数据支持,为此,我们用香港的数据来说明房价、租金及交易量之间的关系。1996年至1997年初,香港房价在一年左右的时间里,房价几乎翻番,同时的交易量从每月不到10000宗迅速增加到1997年初的25000宗,也增长一倍多。但1997年下半年以后,房地产泡沫破灭,房价指数从100点迅速下滑到50点以下,交易量也从最高点的每月25000宗下跌到5000宗左右。

  从1996年以后香港房地产市场的波动看,住房市场很容易出现暴涨暴跌的局面,这就是房地产市场的波动规律。

  从世界各地的经验看,房地产市场的“软着陆”,只是市场各方的充满理想主义的期待,现实中的房地产市场是不可能实现软着陆目标的。

  因此,当需要对房地产市场进行调控时,如果硬性追求“软着陆”,那么,调控房价的行动就很难成功。这是房地产市场的价格波动规律决定的。当已经形成了价格上涨的趋势之后,市场只有两种选择,要么继续上涨,要么迅速下跌,不会出现第三种情形。对投资品市场的调控没有两全其美的事情,如果不让市场出现暴跌,惟一的办法就是不让它暴涨。如果已经出现了泡沫,应该当机立断,否则泡沫会越来越大。

  时下,面对钢铁等行业的产能过剩,对房价的调控似乎已经陷入了两难境地:如果对房地产市场下狠手,则部分行业的产能过剩会更加突出;如果不对房地产行业下狠手,社会矛盾会不断激化。但笔者还是有一个最好的选择,那就是大幅度增加经济适用房和廉租房建设。

来源:光明日报 (责任编辑:李丹)
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