捂盘、惜贷和第二套住宅 房贷新政保护惩罚了谁

邢海洋

2007年10月19日11:21  

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  央行和银监会下发通知,第二套住房首付不得低于40%,不禁使人想起隔壁的韩国,那里政府根本就不允许居民购买第二套住房,可房价还是高不可攀。

  第二套住房是第一套住房的敌人么?某种意义上说是,住房也是资源,部分人占有了更多的住房,那些需要的,也就是要买第一套住房的就没有了机会。但假如第二套住房的所有者是以出租为目的,这些房子很快就出现在出租市场上。或者第二套住宅以保值投机为目的,并且很快投放市场,这里的所谓第二套住宅不过是“二传手”,并不长期占有资源。这个意义上,第二套住宅和开发商的开放销售住房没什么两样,只不过多了一个环节,中间再多向政府交了一个5%的营业税,但同时也多了一个风险承担者。即便是这多出的5%的营业税,因增加了政府税收,想必也不是调控的主要目标。

  假如第二套住房的拥有者是长线投资者,且是既不出租,也暂时不卖的长线投资者,事情性质就发生了变化。因为长期占有,他们的确占用了过多的资源,从而减少了住房供给,导致价格攀升。对于“上无片瓦、下无立锥之地”的居民,他们不免是邪恶的化身,应该受到“惩罚”。或许正是因为这个考虑,韩国政府只允许一户家庭拥有一套住房,也就是杜绝二手房。这个意义上,买而不卖的长线房产投资和开发商的捂盘,和闲置土地是一样的道理。

  地产术语中有空置房和闲置费的概念,根据北京建委的界定,闲置房指既不居住也不出租的现房,换一个说法,就是开发商出售给业主后,在一定期限内没有利用的房子;空置房则是建好未出售房屋。北京市房地产协会发布的一份报告认为,北京的住房从总量上并不短缺,造成房价上涨,住房紧张的主要原因在于闲置房比空置房要多好几倍,少数人拥有多套住房。北京市统计局的统计数字也支持这一观点,即北京1/10的人拥有两套住房。

  但即使是法规相对完善的韩国,仍然对富人的购房行为束手无策。既然房价能保值,甚至创造利润,经济人的逐利本性就会使他们千方百计地规避政策。韩国富豪利用不正当手段,购置多处住宅,不动产投机十分盛行。自卢武铉总统上台以来,韩国的房价平均上涨了55%。2006年末全国每平方米房价相当于人民币19772元,沉重的家庭债务有57%是来自于购房贷款。而在集中了半数国民、七成经济产值的首尔地区,一套百平方米的住宅动辄三五亿韩元,相当于300万~500万人民币,一名普通公务员要购置这样一套住宅,需要支付15年至18年的积蓄。

  购买第二套住宅虽是违法,但在一个人口年轻化的国度,一个个家庭出现,便出现了第一套住宅的需求,富人们自可开动脑筋,想出办法。我们这里,虽然有了银行间联网,可同一个家庭,夫妻分别贷款,因无法确认法律关系,银行还是得按第一套住房处理。更何况昔日富人到乡下敛身份证以“拖拉机”账户炒股票的方式也可能重演。即便以上的问题都能杜绝,贷款首付从此前的30%上涨到现在的40%也仅是很小的一步。富人之所以购买多套住房,就因为有闲置资金,有投资需要。负利率下,只要有超过利率的投资机会,虽有再多的障碍,投资人都会赴汤蹈火。

  提高首付的政策,毋宁说是为了保护银行。特别是次级债危机后,贷款机构大量倒闭使银监会意识到风险,无论是传言中的提高贷款利率还是提高首付门槛,都是为提高银行利润同时间接减少贷款风险,和降低房价让第一套房购买者买得起房子没有任何关系。贷款首付提高到40%,意味着即使房价降了同样比例,银行也无需承担风险,而美国次级债危机至今,美国住房价格跌幅尚未触及两位数。除非遇到日本和我国香港房地产泡沫中超过一半的下跌,银行都能独善其身。

  政策若是为了降低房价,管理者何不先易后难,从加大开发商的有效供给入手。同样是囤积,开发商的囤地和捂盘明明摆在眼前,而这些材料甚至都有上市公司财务报告“作证”,最大的土地储备来自碧桂园,达到45平方公里,而近20平方公里的也颇有几家。看这些公司的年销售进度就会知道,没有十年八载,如此多的土地是消化不完的。更有土地拍卖下的“地王效应”,早有人注意到,开发商在天价地上盖起房子,其高昂的土地成本必然转嫁到房价中,最后导致销售缓慢,不“捂盘”也得像“汤臣一品”那样捂下去。

  从资源闲置的角度看,惩治开发商要比惩治第二套房拥有者来得立竿见影。

  本文选自《三联生活周刊》2007年第38期

(责编:庄红韬)
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