新“地王”大龙地产猜想 (3)

2009年12月09日10:18  来源:《经济参考报》

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  收回投资或不成问题

  今年下半年出炉的一份研究报告显示,2005年至今产生的全国50个“地王”项目中,约有半数尚未开工,不到两成的“地王”项目处于在建中,个别“地王”地块还出现了退地现象。仅占四分之一的在售的项目中,多个项目赔本出售。

  有人为大龙开发算过这样一笔账:楼面价加上其它建筑成本,该项目全部开发成本将在4万元/平方米左右,产品要卖到6万元/平方米左右才能实现财务上盈利。而目前与该地块毗邻的龙湾别墅、龙湖滟澜山别墅等项目相匹配的产品售价在2万元至4万元之间。

  于是,如何解决盈利问题成为大龙开发最迫切的现实问题。“大龙开发是在赌大势,明年地价比今年再涨30%他的项目就可以盈利了。”上述人士说。这代表了业界的一种典型推论,即大龙地产可以采取拉长周期等待价格上涨,以时间换价格。

  还有一种猜测是增加容积率。一位业内人士分析,由于大龙开发与顺义区政府关系非同小可,完全可以通过正常程序申报增加容积率,“规划盖10层,可以将其‘运作’成12层”。对此,有反对意见指出,北京市环境保护规划明确提出了“温榆河绿色生态走廊”的概念,天竺22号地正在其区域范围内,出于对温榆河环境保护的刚性要求,限高只有12米,不太可能允许高层建筑。

  作为区属国企,得到地方政府的财政返还倒是很有可能。“但即使抛开一些可能存在的背后逻辑,仅将之看作一次纯粹的商业行为,结果也不会很悲观。”王吉鹏乐观估计,收回投资问题不大,并且也绝非“华山一条路”。

  王吉鹏说,这不单单是一个项目的问题,如果把这个项目与企业的整体战略联系起来看视野就会开阔许多。比如,“地王”的产生无疑可以推动周边房价的上涨。据披露,自“地王”产生后,顺义的独栋别墅挂牌均价已经达到了38000元/平方米左 右 , 环 比1 1月 上 半 月 上 涨 了9.5%。而叠拼别墅等也由19500元/平方米上涨到了21800元/平方米左右,涨幅达到了12.5%。

  有业内人士对《经济参考报》分析,如果周边楼盘有其相关资产,那么这个新标杆带来的升值价值就是很大一笔收入。如果再加上上市公司在资本市场运作中的长袖善舞,回报就会很快突破单纯意义上的售楼收益。
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(责任编辑:杜燕飞)
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