物业税开征尚需跨越多道“坎”

李佳鹏

2010年01月07日08:32  来源:《经济参考报》

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  酝酿已久的物业税近日风声再起,有消息称,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。此消息一出,立刻引发业内外的广泛关注。这一消息令物业税如在弦之箭,但多方声音显示,目前开征难度不小,物业税要步入“正轨”尚需跨越多道“坎”。

  的确,物业税并非简单的税费改革,而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等,牵涉非常复杂的社会利益关系,背后隐藏了各方利益的博弈,必然会遭遇各种阻力。

  在各种利益关系中首当其冲的就是地方政府的利益问题,如果物业税开征,可能导致现在地方的房产税权利收归中央,地方政府恐将失去巨额土地出让金收入,加上地方官员在追求任期内G D P最大化,让地方政府作出这样的利益让步无疑是艰难的,地方政府也不可能热衷此事。

  这从下面一组数据中就能看出端倪,根据中国指数研究院最新监测数据显示,截止2009年12月29日,全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中,上海、杭州(包含余杭、萧山)、北京土地出让金收入位居前三甲。上海土地出让金高达1043亿元,成为第一个出让金超过千亿的城市。排在前20的城市土地出让金总额高达8019亿元,同比增加160%。

  面对如此丰厚的收益,地方政府肯定不会轻易放手。正基于此,有人士曾表示,暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。土地出让金最终会否纳入暂且不论,物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目将面临被整合,而与这些收费项目相关的国土、建设等部门必然会受到影响。

  除去这些利益因素之外,在实施层面,开征物业税也有很多相当复杂的问题有待解决。比如,我国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据,评估人才匮乏,纳税人的抵触等也将是一个很大的障碍。

  此外,如何与现有的房地产税费对接?征收范围应该如何界定,是新房与旧房区分对待还是“一刀切”?自住物业与经营性物业是否区分,又如何区分?普通住宅与非普通住宅是否区别对待?第一套房与第二套、第三套房应如何区别?征收方式是什么?按什么基数征收?是否随市场价变动?这些问题都有待明确和解决。

  笔者了解到,目前“空转”的物业税有两种计算模式:如果房屋是自住,以房产评估价的70%为基准,征收1 .2%的物业税;如果房产是出租投资用,就以投资回报为基准,征收12%的物业税。根据国际惯例,征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估,每年按照评估价值对房地产所有者征税,因此税值会随着房产的升值而提高。

  在业内人士看来,尽管物业税短期开征的难度较大,但不排除首先在个别城市试点“实转”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,为了减少改革的阻力,极有可能分为三个序列进行征收:先商用物业,后住宅;先高档住宅,后普通住宅;先投资用房(一个家庭有多套房),后自住房(一套或两套)。即使是普通住宅,也可以再分类,根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等确定不同的税率,甚至像国外那样,对部分特殊房屋免征。

  如果物业税能够破冰,无疑有利于房地产行业的发展,从总体上看,有助于抑制投资、投机性需求,有利于稳定房价。但从短期看,不能过度奢望物业税能令房价大幅度下降。物业税开征可谓是“牵一发而动全身”,如何平衡各方利益,消除潜在抵制力量和不利因素,还需要决策智慧和决心。

(责任编辑:杜燕飞)
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