经济观察:地王“梦工场” 谁把美梦变噩梦

2010年01月27日08:24  来源:《中国证券报》

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  经历了2009年的地王频出之后,高价地所带来的隐患说来就来。近日,大龙地产因欠缴位于北京天竺开发区的地王地价款,被北京市国土局叫停拿地资格。此前,北京市广渠路15号地和安立路西侧居住用地这两个大小地王都申请调整建筑规划。而地王带动房价飙升的问题早已路人皆知。

  不过这一切并没有妨碍地王家族的继续高歌猛进。1月21日,中海地产以59.7亿元刷新了北京拿地的成交总价纪录。

  在去年经济企稳时期,土地价格的回暖被解读为市场信心恢复的信号。在房价已经大幅上涨、泡沫担忧不断升级的今天,地王造成的连锁反应令业内人士不安。

  开发商资金链紧绷 


  从去年11月20日成为北京市“双料”地王,到今年1月22日由于欠缴地价款而被叫停拿地资格,大龙地产的经历可谓大起大伏,大喜大悲。不过自成为地王的第一天起,质疑之声就不绝于耳。问题的关键在于,一家净资产不足15亿元、期末现金及现金等价物尚未过亿元、积十几年净利润都还不清地价款的企业,如何能承受50.5亿元的高额地价之重。

  “大龙地产的事件不只是个案,”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,2009年很多高价地块目前都存在欠缴土地款的情况。“一些开发商在拿地的时候并没有足够的实力支付地价款,只是寄希望于用土地融资从而筹齐资金,高估了自身的融资能力。尤其当信贷资金开始收紧时,高价地对开发商的负面影响就开始逐渐显现。”

  实际上,除了大龙地产外,2009年的北京地王们已经出现了不少新情况。此前,广渠路15号地和安立路西侧居住用地均申请调整规划,上调建筑控制高度。业内人士表示,拖欠地价款、土地批而未用、修改建筑规划已经成为地王们的“潜规则”。

  2009年楼市迅速回暖、地王不断涌现,大量信贷资金的涌入成为不容忽视的原因之一。根据国家统计局的数据,2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。不难看出,国内贷款和个人按揭贷款的增速远远超过了其余资金来源,成为拉动房地产开发企业资金增长的主要动力。而在这条资金链中,信贷资金接近2万亿,占全部资金来源的34.48%,显露出明显的资金推动型楼市特征。

  伴随着国家宏观政策调控及二套房贷收紧,银行对于房地产企业的贷款趋于谨慎,个人按揭贷款也面临着下降的趋势。中国证券报记者从中国建设银行内部人士处获悉,在今年年初,总行给各地分行下发的文件中就明确要求“对地王项目不得予以支持”。

  “2010年房地产开发企业的国内贷款将逐步收紧。”联合证券分析师鱼晋华指出,如果按照市场普遍预期的2010年信贷投放额7.5万亿元估算,今年房企国内贷款将在8900亿元左右。再加上“国11条”里提出严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款,预计全年房企国内贷款将同比下降25%左右。

  中银国际研究员田世欣表示,如果未来宽松货币政策逐步退出,加息周期早于预期,对房地产行业的供需将产生较大的打击。再加上A股再融资放缓、银行业开发贷款也有结构性收紧的趋势,开发商大规模出现资金链风险的情形可能再现。
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(责任编辑:聂丛笑)
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