经济观察:地王“梦工场” 谁把美梦变噩梦 (3)

2010年01月27日08:24  来源:《中国证券报》

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  评:“地王”底气从何而来 

  自去年下半年全国楼市转暖以来,有关“地王”的报道频频见诸各地媒体新闻。当开发商的拿地成本(楼面价)高过周边项目现楼价格时,人们会普遍感到不可思议。那么,开发商们如此出手阔绰地高调拿地,他们的底气从何而来?细一琢磨也许大致有三个原因。

  第一,2008年楼市经历了一次市道萧条的洗礼,绝大多数开发商采取了加速推盘回笼资金的策略,因此手头资金较为充裕。2009年政府刺激经济的各项措施出台,银行放贷力度加大,开发商们的财务杠杆有所放大。拿地时无疑会表现得财大气粗。此外,去年各商业银行9万多亿的信贷总量中,有5万多亿左右贷给了各地方政府,使得原来倚重卖地为生的地方财政一时间变得“不差钱”,土地供应量减少了约20%。在这一加一减中,钱多地少使得土地一级市场供需失衡。地王的产生便成了大概率事件。

  第二,现在的房地产市场越来越与证券市场有几分相似。市场“牛”“熊”风格的转换加快。08年下半年,楼市的温度降至冰点,一些开发商以近乎成本价推盘的现象并不鲜见。然而,个别开发商在市况极其萧条的态势下逆势拿地却成了最大的赢家。俗话说,榜样的力量是无穷的。事实上,开发商们的市场心态从某种程度上与股市投资者差不多,熊市时恐惧牛市时贪婪。屡见“地王”背后的投资逻辑是,在牛市中的地价没有最高只有更高,一切皆有可能。尽管此时稍具理性的开发商会觉得市场风险尽显,随时都有“变盘”的可能,但也会有开发商从“基本面”进行分析——目前我国不到50%的城市化率(发达国家城市化率约为70%),以及货币供应量年复合20%的增长足以支撑中国大多数城市的房价继续走高。即使是市场回调也将是小跌大涨的格局。因此,不少开发商预判,目前楼市或仍处于“牛市”的下半场。正是在这种贪婪的预期下,新地王才得以不断涌现。

  第三,土地卖个好价钱应该是地方政府乐见其成的好事。据一开发商私下向中国证券报记者透露,一些地王的产生,不排除是开发商与政府事先“勾兑”的成果。其操作路径大致是这样,某开发商喊出一个天价,政府将地卖给他,然后再通过其他途径返还部分利益。例如,通过修改容积率,变相降低土地成本;将楼层控规高度由60米提高到80米,容积率提高30%,相应的楼面价也就降低了30%。由此,双方可以达成双赢。站在地方政府的角度,新地王树立了一个标杆式的价格,可总体上提高区域土地价格,政府得了大头。从开发商的利益考量,排除了竞争对手,在政府进行利益返还后仍有一定的利率空间,何乐而不为?

  客观地说,在通常情况下土地成本的推高必然会促使房价的上涨。但从另一角度看,自从2003年那场被称之为“土地革命”的规则刷新后,取消了土地协议出让,代之以挂牌、招标和拍卖的土地转让方式,这样更透明、更公开,无疑是一个巨大进步。政府将土地出让这一最受诟病的烫手山芋交给了市场,减少了暗箱操作。今后政府所面临的课题是,如何在市场化的前提下进行适度调控,毕竟土地资源既是一种特殊商品也是一种公众资源。(记者 孟坚)
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(责任编辑:聂丛笑)
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