开发商变相降价 楼市坚冰似破

2010年03月04日09:16  

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  来源:《21世纪经济报道》

  核心提示:除了买方观望,开发商需要面对的,还有快速消失的投资需求和缩水明显的银行信贷投放,以及由此造成的市场短期内资金短缺的不利局面。尽管目前大部分房企均声称资金充沛,但越来越多的企业才去措施促销。看似矛盾的背后,实为企业抗波动能力和市场调整周期的博弈。

  春节期间楼市成交冰点可以预料,而元宵节开始开发商率先发力“破冰”,也如约而至。

  最新楼市信息显示,上海楼盘3月即将开盘的数量已达40个,与前两月相比,呈现井喷之势。尤其是,借元宵节契机,上海大部分楼盘都推出了优惠促销的措施,两个多月低迷后,开发商终于忍不住了。

  类似的情况在北京等大部分城市出现。一位代理机构的负责人向本报表示,代理公司与开发商方面商议达成一致,“不能苦等市场自动转暖,必须主动出击”。

  和往年的调整一样,面对滞销坚冰,又是卖方先动,而多个机构的调研结果显示,买方依然观望为主。开发商需要面对的,还有快速消失的投资需求和缩水明显的银行信贷投放,以及由此造成的市场短期内资金短缺的不利局面。

  元宵节变局:卖方先动

  “此前成交量随着传统春节假期的结束而出现反弹,但仍在低位徘徊,这主要缘于央行再次提高存款准备金率,使得购房者看到了房价下跌的希望,因此更多地选择了观望。”中房指数研究院的报告指出,预期下周随着新增供应的增加,成交量还会有所上升,但上涨的幅度与政策细节的出台密切相关。

  令开发商及整个房地产业紧张的是,正在举行的全国两会上,房地产再次成为焦点,呼吁对房地产进一步调控、挤压泡沫的声音不断。

  种种迹象表明,新一轮房地产宏观调控政策远未出齐。有消息披露,针对高房价的信贷、财税、融资、土地等后续政策正在酝酿中。

  经过2010年头两个月的等待观望后,不少开发商已经等不下去,而元宵节则成为众多开发商行动起来的时间节点。

  以上海的新盘上市量为例,3月份确定将推出新房源的楼盘数量最新统计为40个,远远超过曾出现全周零供应的2月份。

  “三四月份是开发商打开全年业绩的关键,两个月的需求关系将决定全年的房价走势。”易居中国分析师薛建雄指出,对开发商来说,需要借助3月小阳春这个销售旺季来打开全年销售局面。

  为了刺激目前观望为主的潜在购房者,多数项目推出了不同幅度的优惠促销,这也被不少分析人士看作是市场发生变化的信号。

  在北京,开发商主动破冰的力度似乎更大。即将开盘的某北京项目,预计均价29000元/平米,推出“交2万元排号,购房可抵12万房款”优惠;大兴区另一个住宅项目,推出了交5万元意向金抵10万元房款的优惠;而万科在北京的一项目,同样推出了5万抵8万的优惠;另外“5万抵10万”和“2万抵6万”优惠的项目也陆续出现,优惠范围逐渐扩大。

  以目前市场反应看,开发商主动增加供应量并推出优惠促销措施,楼市成交有所升温。

  美联物业统计信息显示,上海上周楼市整体成交环比前一周表现出大幅回暖的现象,各区域成交除黄浦区域为零成交以外,其他区域环比基本皆呈上涨态势。

  宝山区域上周共成交287套,环比上涨了1588%,列各区之首;南汇区成交量、成交面积环则比前一周各提升1633%、1490%。

  不过,记者从多个在售或即将有新房源推出的项目处了解到,开发商短期内的供应量和让利程度,很难再有大的提升和突破。

  “决定市场温度和成交破冰时间的核心因素,向来不是供应量和优惠、折扣幅度,而是整个市场环境,首先是政策尤其是信贷政策。”沪上房地产资深人士柴一峰指出。

  应对资金寒流

  对于现金流,尽管目前大部分房企均声称资金充沛,暂时的楼市成交量萎缩不会对公司产生过多影响,但同时,越来越多的企业选择增加供应量并采取适当优惠促销及折扣措施。

  看似矛盾的背后,实为企业抗波动能力和市场调整周期的博弈。

  柴一峰表示,“现在有钱不意味着调整半年甚至一年后,还能够支撑,所以保持一定的资金回笼速度和数量,是应对可能会持续很久的资金寒流的稳健对策。”

  数据显示,上海等不少城市的房贷在春节前后跌入冰点。来自于上海凯弈投资咨询管理有限公司的报告披露,截止到2月底,上海二手房贷款签约规模几乎缩水一半,楼市成交量的大幅萎缩对按揭贷款市场的影响已逐步显现。

  上海凯弈投资副总经理赵炜提醒,虽然贷款签约额有所下降,但各个银行对房贷政策的管控仍然没有放松。目前各家银行的二套房贷政策已经恢复到较高的利息支出水平,市场仍然处于宏观调控期,楼市交易量必然受到影响。而目前各家银行对首付比例的管控相当严格,二套房的首付比例均严格按照四成来操作,而第一套的首付比例最低也要达到三成。

  对三月份的市场情况,赵炜预计同比去年三月交易量会下调四分之一左右。“由于各家银行的总行已向分行下发了关于控制房贷的指导意见,银行因此会更加严格地审批房贷,控制放款额度。”

  房贷大幅萎缩的同时,曾经驰骋市场的庞大投资资本也已销声匿迹。

  21世纪不动产上海区域监测数据显示,去年四季度及今年前两月,上海多个交易活跃板块中近8成几无投资客入市。投资客抛盘量则在迅速攀升,活跃区域占新增挂牌的比例达到10%—20%,且有1%至5%不等的议价空间。北京的二手房议价空间更大。

  面对这样的危机,大部分房企显然做不到视而不见。尽管卖方先动,试图化解市场坚冰,但不管是放量的决心还是优惠的幅度,都还不足以真正破冰。

  “投机炒房者偃旗息鼓,前期高房价却居高不下。在这种背景下,政府方面必将会有新的调控政策来制约房价。3月初召开的两会或许就将给楼市带来新的发展方向。”美联物业一位高层坦言。

(责任编辑:曹华)
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