78家央企将退出房地产,调控措施密集出台

利剑直刺房价过快上涨

专家认为,地产股有望出现V型反弹

王燕平

2010年03月27日14:33  来源:《浙江日报》

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  本报实习生 姚一哲本报记者 王燕平

  本报实习生 姚一哲

  本报记者 王燕平

  3月18日,国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78家不以房地产为主业的央企要退出房地产业务;3月22日,国土资源部表示,房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市,要严格控制向大套型住房建设供地。之前,央行和银监会联合发文,对囤地、炒地、捂盘惜售等的房地产企业,金融机构不得发放新增贷款……

  近期各地地王再次频现,3月15日,北京一天之内出现3个地王且均被央企夺得。在房价再次蠢蠢欲动的背景下,针对房地产的调控政策再次密集出台。投资者关心的是:这一次,房价上涨的凶猛势头真的会被遏制吗?此时的地产股是否值得投资?

  A》》 遏制高房价 调控没商量

  “去年初到年底,半年多的时间,杭州许多楼盘的房价就涨了一倍。国家调控房地产还没几个月,听说现在杭州又在抢房了。”为了买房,工作了5年的小宋跑了滨江区、九堡、下沙20多个楼盘,可房价让他心里很纠结。“错过了去年初买房的机会,现在得多付好几十万元呢。”

  杭州的房价只是全国的一个缩影。

  为了遏制疯涨的房价,从去年底开始,中央和有关部门先后出台了一系列的针对房地产的调控政策。

  2009年12月9日,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日,“国四条”出台,“遏制房价过快上涨”。12月17日,为打击开发商囤地炒地,财政部、国土部等要求开发商拿地首付不低于50%。

  2010年1月10日,国务院出台 “国11条”,内容直指高房价,其中要求,二套房房贷首付不低于40%;1月12日,存款准备金率上调0.5个百分点。

  春节后,调控政策依然没有停歇,包括银行不得对囤地、炒地、捂盘惜售的房企发放新增贷款;78家央企退出房地产业务,严格控制向大套型住房建设供地等。

  B》》 房价大跌 可能性很小

  针对国资委关于78家央企退出房地产业务的表态,有专家认为,央企买地并不是高房价的直接推手,资金泛滥才是导致地王频现和房价暴涨的主要原因。如果没有巨量贷款的支持,去年以来地价和房价根本就没有飙升能力。因此,需要通过控制流动性,如适当加息或进一步提高存款准备金率、提高人民币币值、控制贷款和债券发放等手段,防止房地产因局部过热而崩盘的情况发生。

  相对而言,贷款给央企和地方国企,银行承担的风险较小,银行更愿意放贷给他们。对央企和国企而言,则融资更容易,融资成本相对较低。这也是央企和地方国企屡屡成为各地地王的一个重要原因。

  杭州双赢置业机构总策划师、总经理章惠芬认为,央行和各部委今年以来出台的一系列对房地产的调控措施,实际上是对“国四条”政策的落实和细化,而其调控的目的和核心就是遏制房价快速上涨。“国家还是希望房价能平稳发展,不希望出现去年那样的疯涨局面。一旦房价继续出现疯涨的苗头,可能会有进一步的抑制房价的严厉措施出台。”

  但章惠芬认为,房价下跌也不是政府希望看到的,毕竟,房地产业关系到国计民生,关系到各级政府的财政收入。事实上,房价要像2008年那样大幅回落的可能性不大,毕竟,那时候一方面实行的是紧缩的货币政策,另一方面还受全球金融危机的冲击。而目前实行的积极的财政政策和适度宽松的货币政策,给房地产业提供了较好的发展基础。

  “房地产依然是个暴利行业,特别是经过去年的疯涨,许多开发商已变得心态浮躁。而许多非房地产类企业也纷纷涌入房地产业,则进一步推高了房价。”章惠芬说,“只有当房地产业的利润跟社会平均利润接轨,才有利于房地产业的平稳发展。”

  C》》 16家地产央企 有望受益

  国土资源部近日发布的通知要求,保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,成交后在一个月内缴清成交额50%的首付款。同时要求,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。

  国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划,各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度。

  3月19日,国资委要求78户不以房地产为主业的央企在15日内制定有序退出方案。不过,分析人士认为,这些央企何时退出房地产业实际上还是个未知数,因为其退出房地产业务有个前提,就是“在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后”。市场人士预计,这些央企下属的房地产企业大多会以股权转让的方式退出,并不影响公司的正常运转。也就是说,这些房地产企业最终可能只是换了块招牌而已。

  而地王也不会因为78家央企的撤出而消失,这些央企退出后,以房地产为主业的16家央企依然是行业内的“航空母舰”,并有望在78家央企退出后进一步做大做强。另外,中信集团、中国人寿等央企并不在国资委管辖之列,而这些企业手持的房地产规模也相当巨大。

  据初步统计,2009年,这16家房地产央企的资产总额为5616亿元,占全部央企房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元,占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元,占全部中央企业房地产业务净利润的94%。

  不过,初步统计显示,2009年,整个央企房地产业务的销售收入仅占全国商品房销售收入的5%;房屋销售面积仅为全国商品房销售面积的3%,央企房地产板块的市场影响力有限,78家央企退出房地产业对行业的影响更小。

  市场人士认为,房企“钱太多”,实际上都是拿银行和投资者的钱作赌注。不少网民建议,应在源头上制止房企乱花钱的冲动,如规定房地产公司的负债率不能过高,否则禁止向银行贷款;规范房地产上市公司融资行为,防止频繁圈钱;同时增加土地供应量,大幅扩大保障房和经济房的供应量,放宽购买的条件限制,缓解市场的刚性需求。

  有网民认为,市场最终是由需求决定的,房地产市场也一样。现在房地产市场如此火爆,甚至经过一轮调控之后出现更迅猛的上涨,主要是除了许多自住客,还有许多投资、投机买房的人,而且在一轮轮的赚钱效应下,投机买房的人在急剧增长。所以光提高二套房首贷比例是没用的,而应该对二手房交易逐级征税,如第二套房出售加收10%的税,第三套房出售加收30%的税,套数越多,税收越高,让其无利可图甚至可能亏损,抑制投机。

  D》》 调整较充分 地产股反弹将至

  一把把调控的利剑挥向一直高昂着头的房价,房地产股也应声回落。大智慧的数据显示,与去年12月8日的收盘指数(4926点)相比,房地产板块指数的跌幅达到15。40%(以昨日收盘指数4168点计算)。

  一位不愿透露姓名的房地产行业研究员表示,根据他们的统计,2000年以来,房地产板块的平均市盈率一般比大盘的平均市盈率溢价40%至50%,而目前房地产板块溢价水平只有20%左右,估值已经偏低,处于底部偏上一些的水平。“现在房地产股17倍到19倍的动态市盈率很普遍,有的甚至只有十五六倍。”

  鉴于去年房价暴涨和房屋销售的火爆态势,2009年房地产股净利大幅增长已是不争的事实;而许多房屋的预售款要到今年才进行结算,因此今年大部分房地产股的经营业绩也比较乐观。目前最不确定的是2011年的经营业绩。“今年房屋销量比去年少很正常,少10%也在市场预期之内。”某房地产行业研究员表示。

  目前房地产板块依然表现低迷,主要是投资者对未来政策不确定性的担忧。在一系列的调控政策出台以后,现阶段正处于政策观察期。如果接下来房价表现平稳,接下来再出台更严厉的调控政策的可能性就不大,而市场经过一段时间的观察和消化后,房地产板块也有望迎来V型反弹。

(责任编辑:乔雪峰)
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