今年两会期间,有代表委员提出,通过建立“三三制”住房制度,解决中等收入家庭的住房问题,“二次房改”再度成为社会热词。这种呼声的出现,是否意味着从1998年开始的城镇住房制度改革出现了一些突出的问题?房改的下一步,应该怎么走? 

追问中国楼市·民生三问:房改要不要大幅调整

对话人:编辑  苗苗  记者  王炜  李刚

2010年04月07日08:18  来源:人民网-《人民日报》

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  宋嵩绘

  一问:

  “二次房改”呼声起,说明什么?

  编辑:1998年,以国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志,我国开始了以住房商品化、社会化为目标,以停止实物分房、实行住房分配货币化为主要手段的城镇住房制度改革。时至今日,为什么会出现深化房改、甚至“二次房改”的呼声呢?

  王炜:这种呼声的出现,显示了我国房地产市场在快速发展中出现了一些突出的矛盾和问题。国务院发展研究中心有关专家指出,目前房改主要存在以下一些问题:

  在房地产市场方面,首先,部分城市地价、房价上涨过快。特别是在北京、上海等大城市,房价涨幅过大和房价收入比上升过快,让居民普遍感到房价难以承受。第二,住房供求结构矛盾突出。尽管我国一直鼓励建设适合普通家庭的中低价位、中小户型的普通商品房,但这类住房供给严重不足。供应结构不合理不仅直接影响了中低收入居民的购房需求,而且进一步加剧了房价上涨给普通居民带来的压力。第三,二手房市场和租赁市场长期发育缓慢,导致庞大的存量房难以盘活,住房需求过度依赖新房市场,也推高了房价。第四,房地产市场秩序混乱。捂盘惜售、囤积房源、发布虚假信息等侵害消费者利益的现象屡禁不止。

  在住房保障方面,尽管近几年保障性住房建设进度有所加快,但目前覆盖面仍然较小,与广大群众的需求相比仍有很大差距。住房保障制度设计不完善、不合理。

  同时,房地产市场的宏观调控也是困难重重。专家认为,近年来住房调控政策没有能达到“促进市场平稳健康发展”的预期目标,房地产市场投资增长过快的势头没有得到根本遏制,市场秩序仍然有许多问题。

  正是在这些因素的作用下,通过深化房改来改变现存问题的呼声才不断出现。

  二问:

  十年房改回头看,如何评价?

  编辑:为什么会出现这种种问题,是房改的市场化思路错了吗?应该如何评价十多年的房改?

  李刚:应该说,房改10多年来,不仅有效解决了计划经济模式资源配置效率低下的矛盾,大幅改善了城乡居民的居住质量,而且拉动了内需消费的释放,促进了经济平稳。实践证明,住房制度改革市场化方向顺应了市场经济规律。

  王炜:的确。经过十几年的房改实践,房改取得了巨大成就。

  首先,城镇居民住房水平显著提高。到2009年底,全国城镇人均住房面积已经接近30平方米,比1998年的18.6平方米增加了10平方米以上。同时,居民自有住房数量大幅度提高,住房自有率达到80%以上。住房占居民家庭全部财产的平均比重已经超过50%,是居民家庭财产增长最快的部分。

  同时,住房市场机制的作用日益显现。目前,房地产市场已经成为实现居民住房需求的主要载体,新房、二手房、租赁市场组成的多层次的住房市场体系初具规模。在市场发育成熟的同时,住房保障体系的框架也初步形成。

  因此,尽管出现了种种问题,但从短短十几年房改取得的成就看,我国住房制度市场化改革的方向是正确的、符合国情的,必须继续坚持。  

  编辑:既然方向是正确的,那么出现这些问题的原因何在?

  李刚:从本质上来看,房价问题的实质是在市场化条件下住房资源公平、合理分配的问题,是效率和公平如何兼顾的问题。广州市市长张广宁指出,由于市场主体存在逐利的天然属性,难以在释放效率的基础上做到公平。目前,住房问题上出现的一些不和谐、不合理的现象,需要“有形之手”去干预、去调控,以弥补市场机制的缺陷,健康发展。

  王炜:应该理性分析房改面临问题的原因。首先,城镇居民住房需求集中释放,使得住房供求矛盾凸显。国务院发展研究中心专家认为,“十五”以来,由于消费结构快速升级,引发了居民住房消费的快速增长、城市化快速推进带动了城市特别是大中型城市住房需求的快速增长,这都导致了住房需求集中快速释放。这些因素交织叠加,加速了现阶段房价上涨、供求不平衡的矛盾。

  其次,住房市场发育时间短、水平低。我国住房制度全面改革仅10余年时间,市场体系尚不完善,市场规则不健全,相关的法律法规体系也不健全。

  因此,目前房改遇到的问题,是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映,需要一个中长期的过程来解决。

  三问:

  进一步深化改革,方向在哪?

  编辑:现在,社会上关于“二次房改”的呼声很强烈,甚至有学者提出了具体的方案。住房制度是需要推翻重来,还是在现有的体系下进一步深化?

  李刚:广州市相关人士表示,目前学术界正在讨论进行“二次房改”,包括提出建立“三三制”住房制度,归根到底只不过是就解决夹心阶层住房问题提出了一些建议。广州目前构建的包括保障性住房供应体系、政策性住房供应体系、市场化住房供应体系的三层次住房供应体系,如能得到不断落实、完善和改进,一样可以达到解决夹心阶层住房问题的目的。

  广州市住房保障办副主任黄信敬表示,目前解决老百姓住房刚性需求的主要矛盾基本集中在内、外“夹心阶层”两个难题。“内夹心层”,即虽然符合经济适用住房保障条件,但又买不起经济适用住房的家庭;“外夹心层”,即超出经济适用住房供应条件,但又买不起普通商品住房群体。这个群体目前特别庞大。

  广州市对“内夹心层”,考虑扩大廉租住房保障面,把部分“夹心层”纳入到廉租住房保障范围;对“外夹心层”,拟在开发企业建设限价房的基础上,政府也参与建设限价房,通过政府政策扶持,实现有限度的保障,来帮助这部分职工解决住房问题。

  王炜:仔细看“二次房改”所提出的住房供应体系,与我们现行的房改提出“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房供应体系,本质上是一致的。因此,与其称之为“二次房改”,不如说是在对十几年来住房制度改革的进一步深化。

  从具体措施来说,首先,要完善我国住房保障制度。在住房保障体系比较明确的情况下,当前最紧迫的任务是“抢时间、抢进度”,加快保障性住房建设进度,积极扩大覆盖面。在具体的保障方式上,应当允许地方政府因地制宜的自主选择。

  房地产市场方面,要避免过去宏观调控出现“一调就死、一放就乱”的局面,首先要明确宏观调控的目标。对房地产市场的宏观调控,根本目的是促进市场平稳健康发展,满足各收入阶层居民不断提高的居住需求。

  在规范市场秩序方面,应该着重完善多层次住房供应体系,盘活二手房和租赁市场,完善相关法律法规制度,明确各职能部门的监管责任,进一步完善预售制度等。

(责任编辑:曹华)
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