地产商“缺血” 资金压力将“迫降”房价?

2010年07月05日08:22  来源:新华网

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  日前中国指数研究院发布报告分析,在今年信贷政策日趋紧缩的情况下,房地产上市公司资金来源增速整体放缓,“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大额授信,融资难度不断加大。

  资本市场的融资渠道也正对地产商收窄,原本指望通过增发等再融资方式输血的上市地产

  公司,近期已频频公告放弃或调整再融资计划。

  尽管调控“组合拳”已连续打出两个月,但高高在上的房价并未有明显的回落。房地产商资金充裕,被认为是支撑新房价格迟迟不降的理由之一。但随着时间的推移,一系列调控措施的深入,资金压力已经成为房地产商不得不面对的严峻考验。

  此前央行发布的一项统计数据显示,2009年全国房地产开发到位资金5.7万亿元,增长44.2%,当年末全国商业性房地产贷款余额7.3万亿元。央行分析称,其中以定金及预收款为主的其他资金同比增长71.9%,国内贷款同比增长48.5%,构成房地产开发投资的主要资金来源。但现在,销售成交的低迷以及信贷的收紧,让这一主要的资金源头走向“枯竭”。

  先看销售。从4月中旬“新国十条”举措出台之后,火爆的房地产市场成交量立即进入冰封期,一线城市的成交量下滑在六成以上。瑞士信贷近日的研究报告称,华润置地5月份销售额同比下降68%,环比下降64%。按照此前预计的2010年销售目标270亿元,华润置地目前仅完成24%,是5月份销售量跌幅最凌厉的内地房企龙头股之一。这还只是冰山一角,部分城市的成交数据下滑明显。以北京为例,统计显示,6月上旬,北京在售的235个普通商品住宅项目中,147个项目出现“零成交”。在刚刚过去的2009年,成交量的步步走高,让房地产企业快速回笼巨额资金,并支撑其迅速扩张,也因此出现争当地王的疯狂一幕。时过境迁,销售急跌的数据背后,恐怕是地产商资金链的逐步收紧。

  信贷的收缩则是本轮调控措施的锋刃利剑。信贷的高增长,被认为是过去一年半房地产企业敢于高价拿地的动力之一。2009年内地房地产行业贷款同比增幅高达38.8%,同期的住房按揭贷款和开发贷款的同比增速则分别为43.3%和31%。研究认为,不论将数据与内地以往的增速比较,还是与近年全球主要国家和地区比较,发现房贷有飞涨的趋势,而楼市泡沫破裂前,贷款多为宽松且增速偏快。但调控新政显然扭转了这一趋势。6月15日,银监会公布的2009年报重申,加强土地储备贷款管理,严控房地产开发贷款风险,敦促银行加强对房地产开发和土地购买的贷款管理。日前中国指数研究院发布报告分析,在今年信贷政策日趋紧缩的情况下,房地产上市公司资金来源增速整体放缓,“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大额授信,融资难度不断加大。

  地产商资金的压力还不止于此。资本市场的融资渠道也正对地产商收窄,原本指望通过增发等再融资方式输血的上市地产公司,近期已频频公告放弃或调整再融资计划。据WIND统计,在申万行业分类中,有102家上市公司从事房地产开发业务,其中自2009年以来,已公告增发事宜但还没有实施的上市房企有38家,拟募集资金超过1000亿元。现在这些计划正逐步走向“流产”。去年就宣布112亿元再融资计划的万科,到6月份已经是融资计划时间表的最后一个月;而此前5月12日,招商地产发布公告,宣布该公司拟撤销去年发布的不超过50亿元的非公开增发方案。有研究者表示,目前市场环境下,地产企业的股票融资难度较大,如果再融资遇阻,尽管对万科等龙头公司资金链影响并不是很大,但对于某些企业冲击较大,当调控政策持续到2011年时,有30%的地产上市公司会出现较大资金缺口。

  输血的源头被收空同时,抽血的压力也在增大。土地增值税清算的严格征收,正成为悬在地产商头上的一把达摩克利斯剑。此前,国家税务总局分别在5月26日和6月3日出台两个针对土地增值税清算的通知,要求土地增值税清算从严征收,这一措施被认为将会对房地产企业产生重大影响。土地增值税全额征收政策出台后,一些地方税务部门已收到予以严格执行的通知。有研究者表示,尽管全额缴纳土地增值税不会影响开发商的利润,但会对其现金头寸产生巨大冲击。申万万国的分析师测算,土增税对上市现金流的整体影响在5%左右。国泰君安分析师表示,一些公司2009年末应付的土地增值税(预提)占现金比例较高,若年内清算可能面临较大的现金流压力。

  房地产成交量大幅下滑,但房价依然没有明显回落,重要的原因就是地产商自恃资金尚且充足,可以应对低迷,等待转机。但现在,当资金压力逐渐显现时,地产商已经到了调整销售策略、放弃幻想的时候了。分析称,地产公司暂时还不会出现资金链紧张的问题,但行业高杠杆率的特点决定了如果在销量持续低迷,信贷保持紧缩的情况下,地产商的紧日子将会很快到来,下半年房价调整的压力也会加大。有业内人士则直言,对于开发商来说,目前最好的融资渠道,就是赶快卖房子。

  龙头企业一向被认为是市场的风向标,万科的一言一行就备受关注。万科总裁郁亮日前表示,“小心驶得万年船”,发展商应当从上次市场调整中吸取教训,积极应对市场变化,通过加快销售回笼资金才是最重要的。郁亮进一步坦言,当企业资金非常紧张的时候,降价促销是常见的应对措施之一。但资金充裕并不是拒绝调整价格的理由,至少万科不会因为资金充裕就无视市场的变化。 记者 赵洋 (来源:金融时报)

(责任编辑:曹华)
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