7月数据击破楼市下降论 三部门再推调控政策包

贾海峰 彭韬

2010年08月11日08:41  来源:《中国证券报》

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  核心提示:除了国土部“黑名单”,银监会还将与住建部合作,在全国确定一批捂盘惜售、抬价涨价的房地产企业“黑名单”,进行“名单化”信贷管理。

  7月房价仍然胶着。

  8月10日,国家统计局公布1-7月房地产市场运行数据,最为人关注的新建商品房价格没有出现市场预期的下跌,而是环比与6月份持平。

  此前,6月份新建商品房价格环比下降0.1%,曾让市场一度认为这是房价“拐点”到来的标志。

  胶着态势下,住房和城乡建设部、国土资源部等部门反复表态,房地产调控绝不放松。而银监会也开始了新一轮“名单化”房贷和开发贷管理。

  价格调整曲线放缓拉长

  根据国家统计局数据,2010年1-7月,全国商品房销售面积4.58亿平方米,比去年同期增长9.7%,增幅比上半年回落5.7个百分点;商品房销售额2.29万亿元,同比增长16.8%,增幅比上半年回落8.6个百分点。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,7月单月房屋销售面积为6466万平方米,比6月份减少了29.7%,低于2009年月均7800万平方米的水平。

  杨红旭表示,开发商资金链宽松的时期已经过去,上半年多数地产企业销售额完成不到50%,这预示着下半年必将经历一个销售的集中期,企业要保证资金回款,上市公司要完成业绩,就必须进行调价促销。

  根据中国指数研究院百城房屋价格指数,7月份全国主要城市中,楼市一改5、6月份成交量巨幅下滑的颓势,出现了小幅抬头,成交价格环比也出现上扬趋势。

  不过,中国指数研究院副院长陈晟分析,7月份的楼市情况不能被认为是房地产市场的整体反弹。房价的环比上涨应该与上市楼盘的结构有关,7月份新推的楼盘中高档住宅比例比较大,在结构上导致了成交价格环比出现了反弹。

  陈晟表示,开发商对于价格反弹的态度并不是一致的,对于力推稀缺土地资源、高端楼盘的开发商来说,推动高价是其销售理念;而更多的普通商品房和政策性住房的开发商对于降价促销决心很大。

  “因此7月份房价回涨并不是开发商的统一步调。”陈晟如是说。

  中国指数研究院中房研究副总监何田表示,在政策维持紧缩的大背景下,今年全国楼市整体成交量仍然会处于较低的水平,与2009年相比,勉强持平甚至可能下降15%。

  预期在第三季度末,第四季度初总体房价松动下调,但是下降的突然性或集中性不会很明显。由于各个企业对于调控的反应速度不一样,在价格调整上步调不一致,这使得调价的时间曲线放缓拉长,总体降价幅度也不会很大。

  住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰也认为,7月份的数据表明,总体价格在年初上涨后,并没有明显下降态势,但也没有再上涨,而维持价格的平稳,就是调控的目标。

  “名单化”信贷管理

  房价下降的趋势虽然有,但是还没有达到公众的预期。

  7月份房地产市场的胶着和8月初部分地区房价反弹,再次坚定了调控部门的决心。

  而本轮调控的主角将是信贷政策。

  国土资源部办公厅近日下发的《有关房地产开发企业土地闲置情况的函》,其中要求“对存在土地闲置及炒作土地行为的企业,商业银行不得发放新开发贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。

  而7月底银监会一次内部会议上,有关负责人表示,银监会还将与住建部合作,由住建部再出一份“黑名单”,进行“名单化”信贷管理。

  住建部将依据开展的房地产市场秩序整顿活动结果,在全国确定一批捂盘惜售、抬价涨价的房地产企业名单,并将之递交银监会。

  由于不少囤地的企业都是中小房地产企业,或为大型房地产企业的项目公司,从证监会渠道对其进行融资管理未必见效,而从银监会渠道对其进行贷款管理,则将是一记重拳。

  日前,银监会建议北京、上海等地暂停三套房贷,对其他地区的第三套房贷政策也加强了监察,银行信贷进一步紧缩。

  8月份第一周,北京市新建商品房成交量总计1306套,同比下降了52.7%;与上周环比也下降25.5%。

  对此,何田认为,第三套房贷政策和对土地闲置现象的处理都是既有规定,并不是制度创新,银监会和国土资源部此举,影响更多是在心理层面。

  陈晟表示,这次银监会加强信贷监管,国土资源部列出土地闲置名单,都选择的房地产热点城市,因为这些城市成交量大,土地供求比较紧张,调控容易出现反弹,国家最近的举措,是在7月份主要城市成交价回升的情况下,对房地产进行的阶段性抑制,以维护全国楼市的总体稳定。

  7月份,全国房地产开发完成投资4118亿元,比6月环比减少29.4%。预期全年增幅将回落到20%左右。对此,何田表示,目前国家已经达到了控制房价疯狂上涨的目的,调控正在按部就班地进行,即使调控的时长进入了“十二五”规划的轨道,对于宏观经济发展也不会产生不良影响,各地加大的保障房建设,能够顶住地产投资下降给地方政府带来的缺口。文林峰也认为,调控并不是要把房地产市场打死,而是回归理性,健康平稳发展,房地产行业规模占总GDP的40%,自身实力巨大,发展前景也很好,当市场能够实现正常发展,投资萎缩就会自我解决。(来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:乔雪峰)
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