马光远:楼市上演超级大逆转几乎不可能

2010年09月10日08:17  来源:《经济参考报》

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  近日,媒体关于楼市全面回暖的消息刺痛了很多人的神经。据媒体的报道,8月份,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%,而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。

  对于目前房地产市场的“全面回暖”现象,有如下几个观点和看法:一是认为在经历半年之久的调控而房价并未回落的情况下,大量累积的刚性需求不得不出手,楼市的全面回暖是真实的,可持续的;二是认为,这不过是开发商等利用所谓的“金九银十”给低迷中的楼市打气,数据和交易本身的真实性不值得信赖,这种“人造回暖”已经在以前的调控中屡屡上演;三是认为目前成交量的反弹只是一种季节性表现,楼市整体仍然低迷,价格向下的趋势明显。

  笔者认为,判断楼市全面回暖的关键是数据的真实和可信,而恰恰是这种最基本的判断依据,其真伪实难判断,成交量的反弹究竟如何,价格究竟是回落抑或上涨,可谓混乱不堪。

  比如,按照第一创业证券研究所的数据,8月份,上海成交17119套,环比增长15%;北京成交9211套,环比增长32%。而中国房产信息集团的最新数据却显示,8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%;平均成交价格在持续3个月下调后,重回到2万元以上,达20973元/平方米,环比涨幅达5.8%。北京市房地产交易管理网的统计表明,8月份北京住宅成交5564套,环比上涨12.7%,商品住宅成交均价为21008元/平方米,环比上涨10.6%,创下调控以来的最大涨幅,也是自调控以来均价首度回到2万元以上。

  在官方数据缺乏,民间数据打架的情况下,依据这些数据判断房地产市场是否全面回暖本身就是个谬论。以目前市场上热炒的京沪两地的价格“上涨”为例,一个简单的常识是,由于每月开盘的地段、楼盘本身的品质等原因,除了同地段或同一个楼盘之外,比较月份之间的成交均价本身意义并不大,但这些明显不足以支撑房地产全面回暖的信息经过媒体的热炒,其诱导和误导的效应却不容低估,在中国房地产市场信息传导信号扭曲的情况下,媒体、开发商和中介等的疯狂炒作已经屡屡制造了“三人成虎”的事实。因此,我们担心,不管目前的楼市“全面回暖”是真是假,如果在缺乏真实数据的情况下,听任媒体和开发商热炒,2009年年初人造的“小阳春”演化成全面疯狂的悲剧可能再次上演。
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(责任编辑:曹华)
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