加息是否会压垮中国楼市

2010年10月25日13:30  来源:《北京青年报》

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  上周,央行宣布提高存贷款基准利率,1年期定期存贷款利率上调25个基点,活期存款利率保持不变。物价水平不断上升,我国负利率状态已持续8个月,在此背景下,央行加息意料之外情理之中。控制通胀预期,应该是此次加息的首要目的,而央行加息的同时,也向市场传递出一些积极信号,这表明管理层预期中国宏观经济未来将增长稳定。

  加息并非是专门针对楼市的直接调控,但有学者指出,在资本市场融资难度加大的情况下,开发商目前最为依赖的是银行贷款,而加息将导致开发商资金成本提高,资金链偏紧的中小房企将不得不率先降价以回笼现金。因此有分析认为,在前期限贷、限购等调控政策不断出台的基础上,加息将成为压垮楼市的最后一根稻草,房价松动的可能性大大增加。

  更有某著名经济学家给出这样的论断,“楼市已见顶,熊市将持续五年,大城市的平均房价可能会跌一半以上”。这位专家表示,在今年余下的时间内,楼市将逐步下跌,到2012年,人民币升值预期可能会逆转,资本会流出,届时楼市会加速下跌。熊市持续五年时间,大城市的平均房价很可能会下降一半以上,土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省,价格可能会下降80%甚至更多。这位专家认为,1997年,外国资金撤出推高了利率,导致香港楼市泡沫破灭,吸光了这个赌场的所有资金;而目前国内楼市的泡沫始于2007年,由宽松的货币政策和人民币升值预期催生。

  回眸历史无疑是揣摩未来的有效途径,美国次贷危机是距离我们最近的一次楼市泡沫破灭,也是本轮全球金融危机的导火索。

  伴随美国经济的繁荣,1997至2006年,美国房价经历了一轮史无前例的快速上涨,其间大致上升幅度为63%。与此同时,在美国上下形成了“房价只会上涨不会下跌”的非理性预期,这助长了贷款机构、评级机构、购房者的鲁莽行为,为次贷危机埋下祸根。正是低利率放纵了美国民众不切实际的住房需求,美联储上调利率则直接引爆次贷危机,进而引发全球金融危机。

  次贷危机强化了这样一个印象,央行提高利率将导致楼市见顶、泡沫破灭。然而事实上,在2008年3月,金融危机爆发前夕,美国主要城市的房价已从2006年的最高点,下跌了20%左右。而美联储的加息是从2004年开始的,在两年内加息17次。第一次加息出现在2004年6月,加息后联邦基准利率为1.25%,2006年6月,在美联储连续加息17次后,利率达到5.25%的高位,几乎与此同时,美国房市见顶。

  从美国楼市泡沫破灭的过程观察,我们可以得到一些简单的结论。比如,在对加息的反应方面,楼市或许具有与股市相似而不是相反的特征,即在一个加息周期的初始阶段,加息并不会明显地影响房价,房价甚至会不为所动。中国目前房价无疑偏高,但我们不能就因此武断地作出结论。

(责任编辑:乔雪峰)
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