限购+加息炒房客且战且退 转战商业地产

万晶 林喆

2010年10月27日09:13  来源:《中国证券报》

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  本报记者 万晶 林喆

  “‘限购’打压投资性购房需求,加息则遏制自住型需求的释放;可以预见,未来三个月,各地楼市的成交量将迅速萎缩,房价也将随之松动。”中国指数研究院院长莫天全对中国证券报记者表示。

  截至目前,全国已有14座城市出台了楼市“限购令”。虽然各城市限购措施的宽严程度不一,但是观望、退房、降价的声浪在各地涌现。正在限购潮的影响逐步扩散之际,加息突如其来。华远地产董事长任志强坦言,如果加息至4%,楼市将“窒息”。

  退房隐现

  限购无法过户、购房成本提高,限购和加息准确地扼住了炒房客的咽喉。10月以来,深圳、北京、广州等城市住建部门的商品房过户大厅门庭冷落。

  在深圳,由于限购令直接禁止了已拥有2套住房的居民家庭再购房,退房现象开始出现。“套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房;而加息以及按揭贷款门槛提高,迫使不少购房者因为资金压力而不得不退房。”中原地产分析人士指出。

  近日,中国证券报记者从中原、美联、世华、中联等多家中介机构了解到,限购政策出台以来,这些中介门店的二手住宅实际成交量锐减了六成,挂牌价也有所下滑。不仅投资客炒房难度加大,一些改善型需求也陷入观望。原本已经“下订”的房子也只能退掉。

  根据深圳中原市场部推算,因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成,9月深圳二手房成交15000套,9月最后一周的新房成交量约为2000套,按两成计算,深圳一、二手被限房产总量将超过3000套,约占年度成交总量的十分之一。如果考虑加息因素,成交量萎缩将更为明显。

  世华地产一门店的负责人透露,“以前没有出现过这么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出台后,我们6至9月份的每月销售额都在5000万至6000万元,但10月份到现在成交额只有1000多万元。”中原地产四季花城分行业务员小陈也表示,很多业务员半个月没有成交了,现在业务开始转向租房市场了。

  在上海,“沪十二条”出台加上央行加息,上海楼市成交量急剧下滑。据佑威统计,上周,上海新房成交面积环比下降23%,终结了周成交量连续8周反弹的态势。另从美联物业市场部发来的报告显示,上周二手房共成交3973套,跌破了4000套的关卡。

  据中国指数研究院最新公布的数据,上周(10月18日-24日),35个城市中有20个城市商品房成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%。10大重点城市中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%。

  报价松动

  “近来收到中介打来的电话,很多二手房的挂牌价开始下调了。”深圳市民江小姐表示,之前看过的黄埔雅苑130平方米户型,最高时开价470万元,如今跌至420万元左右。

  同是豪宅的金地香蜜山价格也有所下调,以前单价3.3万元/平方米左右的户型,而今出现3万元/平方米的报价。美联物业一份报告显示,投资客集中的半岛城邦9月份的成交价在38532元/平方米,限购令之后的成交价已陡然降至35087元/平方米。

  由于不少客户因限购被挡在门外,深圳一些开发商心态开始发生改变,开盘价较预期有明显下调,即便如此销售情况也不理想。10月23日,深圳市龙岗区的御府名筑和世纪新城开卖,这也是限购之后该区域首度入市的楼盘。

  御府名筑均价1.4万元/平方米,以大户型的三居、四居为主,开盘享受9.8折优惠,会员还可享受额外9.8折,而此前开发商曾对外称售价预计要一万七八。世纪新城以90平方米以下的两居、三居为主,均价1.1万元/平方米,还推出了“交3万抵5万”活动和签约9.8折的优惠,开发商表示,这个价格比预期开盘价便宜了每平方米两三千元。

  虽然以低于预期的价格开盘,但仍未达到理想成交结果。御府名筑推出了500多套大户型,23日只成交了50套。世纪新城销售情况较好,推出163套,成交112套,仍有很多潜在客户由于“限购”而放弃购买。

  在北京,打折浪潮又开始风行。据不完全统计,10月一线房企在京楼盘中有45%的楼盘降价。半数房企打折促销。近半年以来,据了解,万科、保利、绿城、龙湖等一线房产企业在北京市场存在打折优惠的企业约占50%,包括送装修、定期推出特价房源等其他优惠方式的约占10%,而无优惠的企业占40%。

  在北京23个典型楼盘中,除6个楼盘房价有小幅上涨外,其他楼盘均有不同程度的价格下调和打折优惠。万科旗下5个项目,中粮万科长阳半岛项目低开入市,其他项目如万科蓝山等均有不同程度的打折优惠。

  资金转战

  “限购令”下,部分多次置业者从一线城市转战到二三线城市看房,从住宅向商业地产转移。

  在北京望京拥有住房的沈先生,近期回浙江湖州老家看房。经过筛选后,他决定在当地购买一套三居室住宅,投资、自住兼顾。“目前,当地房价在8000元/平米左右,100多平米的房子总价100万元左右,买了可以让父母住。而近年来,当地经济发展很快,好地段的物业还有升值机会。”沈先生坦言。

  在广州,很多投资客看好周边城市的“机遇”。近期,距离广州四五十公里的清远,某些大型的楼盘开盘,吸引了大批广州当地居民前去看房。一位去清远看楼的女士表示,武广高铁开通了,从广州到清远大概就1个小时,如果价钱合适就会考虑添置一套房。

  而在调控之下,炒房资金“钻空子”的现象也时有发生。限购之前,深圳有些银行已有类似“接力贷”的贷款品种。这种房贷方式是以老人的名字申请按揭,一般是年龄较大且具有稳定的收入,或预计有稳定的退休收入。这种房贷仅体现在合同人(即父母)名下,而不增加其子女购房及贷款记录。

  不仅如此,也有投资客花钱买“指标”,投资客找到名下无房产的亲戚或朋友,以其名义购房,拿到更低利率和更少首付,两者私下签订协议和进行房产公证。不过有律师表示,这种买指标的方式风险很大,容易引发纠纷。

(责任编辑:乔雪峰)
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