三大推手左右明年房价走势 阶段性波动后或上行

2010年12月15日08:20  来源:《中国证券报》

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  11月19日,一些购房者在福州房交会上观望新开发的楼盘模型。今年以来,从中央到地方针对房地产市场出台了诸多空前的调控举措,一些地方楼市剧烈波动,房价亦显扑朔迷离的“俯卧撑”,许多购房者深陷“出手”或“坚守”的艰难抉择。业内人士及专家指出,拴住疾驰狂奔的房价“野马”,仍需完善调控手段巩固成效。新华社记者来建强摄

  时值岁末,中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了2011年房地产市场分析报告,预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调20%”的预测,也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。

  不过,在经历了大半年的调控后,目前全国平均房价却接连三个月环比上涨。2011年,流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展,这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。

  业内人士指出,明年国内信贷总体投放规模不会明显下降,而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程,目前,房地产业还处于上升周期,制度性调控又不可能一蹴而就,因此,房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。

  流动性管理:能否卡住房企咽喉

  在2010年的房地产调控政策中,收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后,楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转,投资需求是否会退潮,房企又是否会祭出降价大旗,成为影响未来房价走势的重要因素。

  中国人民大学经济学院发布报告预测,由于房地产调控和货币政策调整,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下,房价会出现接近20%的下滑。

  中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》则表示,明年房地产企业资金链趋紧,房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大,东部重点地区对外来需求的抑制加大,整体价格水平会显现下降趋势。

  “通胀加剧将使政府持续收紧货币,这有可能是未来打破楼市平衡的重要因素。”广发证券分析师赵强表示。

  显然,货币政策调整、信贷变化,已经成为左右楼市流动性的关键。不过,民生银行地产金融事业部发布的报告却表示,银行信贷仍是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长,但涨幅放缓。

  事实上,从2007年开始,每一次楼市调控的背后,关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断,不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。

  统计局数据显示,今年1-11月,全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元,同比增长31.2%,已经超过去年全年5.71万亿元的水平,业内预计今年有望接近7万亿元。显然,当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平,楼市整体流动性依然保持充裕。

  从刚刚结束的中央经济工作会议来看,“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示,要实施稳健的货币政策,把好流动性总闸门。

  中信证券首席经济学家诸建芳、兴业银行经济学家鲁政委均表示,短期内防通胀将成为首要任务,但明年信贷不会被大幅压缩。

  业内人士预计,明年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下,资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。

  除了信贷来源外,开发商另一重要资金来源的销售金额也并未呈现明显下降。目前,保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。

  “很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好,销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化,未来面临的资金压力并不十分明显。相比之下,中小开发商的日子相对难过,明年可能会加剧行业内的洗牌。”一位房地产业内人士分析。
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(责任编辑:聂丛笑)
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